Gerichtszuständigkeit einer auf rückständige Gewerbemiete gerichteten Klage bei behaupteter Wohnungsmiete

Für die Frage, ob für die Zuständigkeit ein Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis zugrunde zu legen ist, kommt es allein auf den - schlüssigen - Sachvortrag des Klägers an.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. klagt gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe von zwei Räumen in einem Büropark sowie Zahlung ausstehender Miete für diese.

Mit Vertrag vom 11.1.2017 mieteten die Bekl. von der Kl. befristet bis zum 31.1.2027 zwei im 2. OG gelegene, als Büroräume bezeichnete Räumlichkeiten im Gebäude („Adresse 01“). Die Nettokaltmiete betrug zunächst 135 € und erhöhte sich nach Ablauf der ersten zwei Vertragsjahre auf 180 € netto.

Für die Jahre 2020, 2021, 2022 und 2023 leisteten die Bekl. keine Zahlungen an die Kl. für die Nutzung der genannten Räumlichkeiten.

Mit Schreiben vom 7.9.2020 erklärte die Kl. die Kündigung „des … Gewerbemietvertrages“ wegen Zahlungsverzuges, die sie mit der streitgegenständlichen Klage wiederholt hat.

Die Kl. hat bereits erstinstanzlich behauptet, die Bekl. hätten die Räume als Gewerberäume angemietet, da sie für ihre Tätigkeit als Bauingenieure ein Büro benötigten. Die Räume seien zu Wohnzwecken nicht geeignet, da sie keine Küche und kein Bad hätten.

Die Bekl. haben sich darauf berufen, die Parteien seien bei Vertragsschluss dahingehend übereingekommen, dass die Mieträume zu einer Wohnung ausgebaut werden sollten; über die Falschbezeichnung als „Geschäftsräume“ hätten sie, die Bekl., sich keine Gedanken gemacht. Die im Vertrag enthaltene Befristung sei angesichts der vereinbarten Nutzung zu Wohnzwecken unwirksam. Das Vertragsverhältnis sei im Übrigen bereits dadurch wirksam beendet worden, dass die Kl. das Objekt mit Vertrag vom 12.7.2017 an die („Firma 01“) neu vermietet habe, die die streitgegenständlichen Wohnräume ihnen anschließend untervermietet habe; aufgrund dessen hätten sie weitere Zahlungen stets an die („Firma 01“) und nicht an die Kl. geleistet.

Das Landgericht, das die Parteien auf seine mutmaßlich fehlende sachliche Zuständigkeit hingewiesen hatte, hat die Klage nach Ausbleiben eines Verweisungsantrags im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO als unzulässig abgewiesen.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG für Wohnraummietsachen hänge nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab bzw. davon, wer zuerst klage. Es reiche aus, dass zwischen den Parteien eine „Streitigkeit“ über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses bestehe. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts werde deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten werde (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 8.11.2007 - 24 U 117/07; LG Berlin, Beschl. v. 13.2.2020 - 67 O 78/19, GE 2020, 543 = BeckRS 2020, 1676, beck-online). Dabei komme es nicht darauf an, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handele. Klage der Vermieter unmittelbar gegen den Untermieter, etwa auf Herausgabe nach § 546 Abs. 2 BGB oder auf Nutzungsentschädigung, sei ebenfalls nach § 23 Nr. 2a GVG die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gegeben, und zwar auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis ein gewerbliches sei. So sei es hier. Die Bekl. trügen vor, einen Untermietvertrag für Wohnraum mit der … GmbH geschlossen zu haben. Es handele sich bei den Bekl. auch nicht um juristische Personen, bei denen man von einer gewerblichen Vermietung ausgehen könnte. Zudem habe die Kl. in ihrer Klageschrift die Adresse der streitgegenständlichen Räume als zustellungsfähige Adresse angegeben, so dass es sich insoweit - es handele sich um natürliche Personen - gemäß § 130 Nr. 1 ZPO um den Wohnort gehandelt haben werde.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung.

Die Kl. rügt eine Falschanwendung der Vorschriften zur sachlichen Zuständigkeit. Ihrer Meinung nach kommt es allein darauf an, „ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes aus dem zur Begründung des Anspruchs vom Kl. vorgebrachten Tatsachen ergibt“ (BGH, Urteil vom 9.7.2014 - VIII ZR 376/13 = GE 2014, 1129; BGH, Urteil vom 25.11.1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 206, KG NJW-RR 2001, 1509). Für die doppelt relevanten Tatsachen sei maßgeblich auf den Kl.vortrag abzustellen. Das vom Landgericht zur Begründung seiner Gegenauffassung zitierte Urteil vom 13.2.2020 wolle offensichtlich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht folgen. Darauf komme es allerdings hier nicht an. Ein schlüssiger Vortrag der Bekl. dahingehend, dass ein Wohnraummietvertragsverhältnis begründet wurde, fehle, da kein entsprechender schriftlicher Vertrag vorgelegt und auch kein Zeugenbeweis angeboten worden sei. Das weitere Argument, mit dem das Landgericht seine Entscheidung begründet habe, dass unter der Anschrift der Bekl. die Klage zugestellt worden ist, überzeuge ebenfalls nicht. Die Klage gegen die Bekl. als Gewerbemieter habe selbstverständlich in den Gewerberäumen zugestellt werden können, wie hier geschehen. Die Zustellung der Klage sage nichts darüber aus, ob es sich um ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis handele. Maßgeblich sei vielmehr der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck, der vorliegend, wie durch Vorlage der Mietvertragsurkunde bewiesen, eine gewerbliche Vermietung belege (feste Vertragslaufzeit, Umsatzsteuerpflicht, ohne Bad und Küche).

Die Kl. beantragt, die Bekl. unter Abänderung des Urteils des Landgerichtes Frankfurt/Oder vom 26.6.2023, 18 O 375/23,

1. zu verurteilen, die Gewerbefläche im Büropark („Adresse 01“) 2. Obergeschoss, die in beiliegender Anlage A 1 schraffierten zwei Räume, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben,

2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 10.049,82 € nebst Verzugszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 2.129,70 € seit dem 4.12.2020 sowie aus 3.341,52 € seit dem 6.12.2021 sowie aus 3.662,88 € seit dem 6.12.2022 und aus 915,72 € seit dem 6.3.2023 zu zahlen, und den Rechtsstreit insoweit gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO an das Landgericht Frankfurt (Oder) zurückzuverweisen.

Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie stützt die erstinstanzliche Entscheidung: Da Ansprüche über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses streitig seien, habe das Landgericht zu Recht seine sachliche Unzuständigkeit angenommen. Für die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, komme es nach der Rechtsprechung nicht nur auf den Tatsachenvortrag des Kl., sondern ebenso auf ein erhebliches Gegenvorbringen an, denn die Beurteilung der Frage der sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen könne nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen abhängen, nämlich davon, wer zuerst klage (OLG Düsseldorf, LG Berlin aaO.): Dementsprechend sei die Zuständigkeit des Amtsgerichts auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwende, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten werde. Unerheblich sei insofern auch, ob es sich um ein Haupt- oder Untermietverhältnis handele. Hinzu komme, dass die Bekl. überhaupt keiner gewerblichen Tätigkeit nachgegangen sei und der Bekl. zu 2 seine gewerbliche Tätigkeit als Architekt ausschließlich in anderen als den streitgegenständlichen Räumen ausgeübt habe. Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände lasse sich jedenfalls kein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung feststellen, so dass auch mit dem BGH die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse gem. §§ 549 ff. BGB aufgrund der Schutzbedürftigkeit von Wohnraummietern anzuwenden seien, weil ansonsten die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts, unterlaufen werden würden (BGH Urt. v. 9.7.2014 - VIII ZR 376/13 = GE 2014, 1129; LG Köln, Urt. v. 8.12.2020 - 14 O 191/20). Demgegenüber könne die Kl. nicht mit Erfolg mit ihrer Rechtsauffassung unter Berufung auf das BGH-Urteil vom 9.7.2014 - VIII ZR 376/13 - durchdringen, wonach es ,,allein darauf ankomme, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kl. vorgebrachten Tatsachen“ ergäbe. Diese durch den BGH geäußerte Rechtsauffassung dürfte nicht nur unglücklich und im Widerspruch zu seinen sonstigen Entscheidungsgründen gewählt, sondern durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte mit durchgreifenden rechtsdogmatischen Erwägungen auch widerlegt worden und damit überholt sein. So habe sich das LG Berlin - 67 O 78/19 - mit Beschluss vom 13.2.2020 = GE 2020, 543 in einem dem vorliegenden Rechtsstreit vergleichbaren Fall mit dogmatisch überzeugender Begründung (u. a. auf das Genügen eines Streits über das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses) für sachlich unzuständig erklärt.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

1. Das Landgericht ist für den vorliegenden Rechtsstreit erstinstanzlich ausschließlich zuständig.

Gemäß § 23 Nr. 2a GVG, § 29a I ZPO ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Streitwert (nur) für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Rechtsverhältnisses ausschließlich sachlich und örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum gelegen ist. Die vorgeschriebene sachliche Zuständigkeit in Wohnraummietsachen (§ 23 Nr. 2a GVG) beruht auf dem Gedanken eines zweistufigen ortsnahen Instanzenzugs, wie er regelmäßig nur durch die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts als Eingangsgericht und des Landgerichts als Rechtsmittelinstanz gewährleistet erscheint (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 2006, 327 = ZMR 2006, 274 m.w.N.) und korrespondiert mit der örtlichen Zuständigkeitsnorm (§ 29a I ZPO), die dafür sorgt, dass derartige Streitigkeiten von den genannten Gerichten der belegenen Mietsache entschieden werden.

Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zugrunde zu legen ist, ist allerdings allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Kl. - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt (KG NZM 2008, 837; OLG Düsseldorf NZM 2007, 799; OLG Karlsruhe BeckRS 2006, 0032; OLG München MDR 1077, 497; 1979, 939; LG Köln BeckRS 204630; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. IX Rz. 13; Zöller/Lückemann, ZPO, 34. Aufl. § § 23 GVG Rn. 8; a.A. OLG Düsseldorf NZM 2008, 479). Das diesbezügliche Bestreiten des Bekl. ist insofern unbeachtlich, da es ohne Einfluss auf den Streitgegenstand bleibt.

Der Senat teilt nicht die abweichende Auffassung des OLG Düsseldorf vom 8.11.2007 - 24 U 117/07 (NZM 2008, 479), wonach eine Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG schon dadurch begründet werde, dass sich der Bekl. in schlüssiger Weise mit Gegenrechten aus einem wohnraummietrechtlichen Vertragsverhältnis verteidigt. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Kl. für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen (vgl. RGZ 29, 371 [373 f.]; BGH IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237 = NJW 1994, 1413 f.; BGH IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237 = NJW 1994, 1413; BGH VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 = NJW 2014, 2864 [2866] Rn. 23; MünchKomm/Wöstmann, ZPO, § 1 Rn. 26; Zöller/Schulzky, ZPO, 34. Aufl., § 1 Rn. 14; anders aber LG München BeckRS 2010, 29506). Diese Erleichterung zugunsten des Kl. ist deshalb gerechtfertigt, weil - sollte sich das Vorbringen des Bekl. als wahr erweisen und die (auch) zuständigkeitsbegründende Tatsache doch nicht vorliegen - die Klage als unbegründet abgewiesen wird. Der Kl. wird deshalb nicht etwa gänzlich von der Beweislast bezüglich der (auch) zuständigkeitsbegründenden Tatsache befreit; sein Vorteil beschränkt sich vielmehr darauf, dass er über das Vorliegen dieser Tatsache am für ihn günstigeren Gerichtsstand streiten darf. Zudem wäre es für den Bekl. auch nachteilig, wenn er nur ein klageabweisendes Prozessurteil, nicht aber ein klageabweisendes Sachurteil erstreiten könnte (MünchKomm ZPO/Wöstmann, § 1 Rn. 26).

Erhebt demnach der Kl. - wie hier - beim Landgericht die Räumungsklage mit der Behauptung, der ursprünglich bestandene Gewerbemietvertrag sei wirksam gekündigt, und verteidigt sich der Bekl. mit dem Einwand, es bestehe ein nicht (wirksam) gekündigter Wohnraummietvertrag, so liegt eine doppelrelevante Tatsache vor. Denn sowohl in der Zulässigkeit als auch in der Begründetheit muss geprüft werden, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt.

Deshalb ist in diesem Fall das Vorbringen des Kl. für die Zuständigkeit als wahr zu unterstellen, und da der Kl. vorgetragen hat, ein Wohnraummietverhältnis habe niemals vorgelegen, fehlt nach diesem Vortrag ein Bezug zu einem Wohnraummietverhältnis und ergibt sich damit auch keine amtsgerichtliche Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG (vgl. Schmidt-Futterer/Fervers, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Vorbemerkungen zu § 535 BGB Rn. 327-328). Der Vortrag des Bekl. kann nur dann zu einer Zuständigkeit für Wohnungsmietsachen führen, wenn der Kl. dem (anders als vorliegend) nicht näher entgegentritt (vgl. OLG Köln, Urt. v. 12.6.2015 - 1 U 16/14, BeckRS 2015, 14328). Das Amtsgericht wird in einem solchen Fall auch nicht deshalb nach § 23 Nr. 2a) GVG zuständig, weil im Rahmen der Klage das Bestehen eines Mietverhältnisses geprüft werden muss. Denn dies würde zu einer ungerechtfertigten Bevorzugung des Bekl. führen, der - obwohl er eines Schutzes aus den genannten Gründen nicht zwingend bedarf - dem Kl. durch die unter Umständen unrichtige Behauptung über das Vorliegen eines Wohnraummietvertrags einen „falschen“ Gerichtsstand aufzwingen könnte (Schmidt-Futterer/Fervers, aaO. Rz. 331).

2. Der Senat verweist die Sache vor diesem Hintergrund zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, antragsgemäß gemäß § 538 Nr. 3 ZPO an das Landgericht zurück, um den Parteien den vollständigen Instanzenzug zur Entscheidung in der Sache zu erhalten, da das Instanzgericht nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden hat.

Wenn der Vertrag die vermieteten Räume als „Büroräume“ bezeichnet und der Vermieter wegen rückständiger Miete kündigt, die Mieter jedoch einwenden, dass die Räumlichkeiten in Wirklichkeit Wohnräume seien: Wohin dann mit der Klage? Amts- oder Landgericht? Hiermit befasst sich die Entscheidung des OLG Brandenburg.

Die Klägerin vermietete den Beklagten im Januar 2017 für zehn Jahre zwei in einem Büropark gelegene, als „Büroräume“ bezeichnete Räume zu 135 € netto bzw. ab dem dritten Vertragsjahr zu 180 € monatlich. Weil im Jahr 2020 bis September keine Miete gezahlt worden war, kündigte die Klägerin am 7. September 2020 den „Gewerbemietvertrag“ wegen Zahlungsverzuges und reichte eine Zahlungs- und Räumungsklage beim LG Frankfurt (Oder) ein. Zur Begründung von dessen Zuständigkeit behauptete die Klägerin, dass die Beklagten die Räume, die weder Küche noch Bad enthielten, als Büro für ihre Tätigkeit als Bauingenieure benötigt hätten. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass bei Vertragsabschluss Einigkeit darüber bestanden habe, dass die Räume zu einer Wohnung ausgebaut werden sollten, über die Falschbezeichnung als Geschäftsräume hätten sie sich keine weiteren Gedanken gemacht. Das Mietverhältnis sei im Übrigen dadurch beendet worden, dass die Klägerin das Objekt im Juli 2017 an ein anderes Unternehmen neu vermietet habe; diese habe die Räume sodann an sie – die Beklagten – untervermietet, weshalb sie die Miete sodann an dieses Unternehmen und nicht an die Klägerin gezahlt hätten.

Das LG wies die Klägerin auf seine wegen des behaupteten Wohnraummietverhältnisses wohl fehlende sachliche Zuständigkeit hin und wies die Klage sodann – weil kein Verweisungsantrag an das AG gestellt worden war – als unzulässig ab. Die sachliche Zuständigkeit des AG könne nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen und davon abhängen, wer zuerst eine Klage einreiche. Deshalb werde die Zuständigkeit des AG auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter ein Wohnraummietverhältnis – unabhängig ob als Mieter oder Untermieter – einwende.

Auf die Berufung der Klägerin änderte das OLG Brandenburg das Urteil ab und verwies den Rechtsstreit an das LG zurück. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zugrunde zu legen sei, richte sich allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers, nicht allerdings nach dessen Rechtsauffassung. Weil hiermit der Streitgegenstand begründet werde, sei ein Bestreiten (der sachlichen Zuständigkeit) durch den beklagten Mieter unbeachtlich. Das Vorbringen des klagenden Vermieters sei für die Zuständigkeitsfrage als wahr zu unterstellen; der Beklagtenvortrag könne nur dann zu einer Wohnraumzuständigkeit führen, wenn der Kläger diesem Vortrag nicht entgegentrete. Weil das hier nicht der Fall sei, müsse der Rechtsstreit an das LG zurückverwiesen werden, und zwar auch im Hinblick darauf, dass den Parteien der vollständige Instanzenzug erhalten bleiben müsse, weil das LG ja nicht in der Sache entschieden habe.