Gerichtliche Geltendmachung von Sollvorschüssen nach Abrechnungsreife

Gerichtliche Geltendmachung von Sollvorschüssen nach Abrechnungsreife; Betriebskostenabrechnung

Die Auffassung des Landgerichts Berlin, ZK 64, Nebenkostenvorschüsse könnten nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden (a. A. LG Berlin, ZK 62, 65, 67), verstößt nicht gegen die Verfassung von Berlin. Es ist weder gegen das Willkürverbot verstoßen noch sind Eigentumsgarantie und das Gebot des gesetzlichen Richters verletzt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Klage gegen den Vermieter war auf Zahlung von rückständiger Miete inklusive Vorschüssen für Nebenkosten gerichtet. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung auch der vereinbarten Nebenkostenvorschüsse, obwohl inzwischen Abrechnungsreife eingetreten war. Denn diese waren als Sollvorschüsse in der Abrechnung berücksichtigt. Auf die Berufung des Mieters wies das Landgericht Berlin, ZK 64, die Klage im Hinblick auf die Nebenkostenvorschüsse ab. Diese könnten nicht mehr verlangt werden, da zwischenzeitlich entsprechend § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Abrechnungsreife eingetreten sei. Die dagegen eingelegte Verfassungsbeschwerde wies der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin zurück.

1. Art. 10 Abs. 1 VvB, der im gleichen Umfang wie Art. 3 Abs. 1 GG die umfassende Gleichheitsgarantie für alle Menschen gewährleistet (Beschluß vom 12. Dezember 1996 - VerfGH 38/96 - LVerfGE 5, 58 [60]; Beschluß vom 6. Oktober 1998 - VerfGH 32/98 - LVerfGE 9,45 [52]), ist in seiner Ausprägung als Willkürverbot nicht verletzt.

Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (Beschluß vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 [8 f.]; Beschluß vom 21. Dezember 2000 - VerfGH 138/00 und 138 A/00 -; Beschluß vom 25. Januar 2001 - VerfGH 148/00 und 148 A/00 -; Beschluß vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr.). Es ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen - ähnlich wie eine Rechtsmittelinstanz - in jeder Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit dem einfachen Recht zu kontrollieren. Die verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung des Gleichheitssatzes durch Gerichtsentscheidungen greift daher nicht bei jedem Fehler in der Rechtsanwendung ein. Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist vielmehr erst dann verletzt, wenn die Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht; davon kann nicht gesprochen werden, wenn das Gericht sich mit der Rechtslage eingehend auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (Beschluß vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 C 18; Beschluß vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 [14]).

Nach diesem Maßstab überschreitet das angegriffene Urteil des Landgerichts nicht die Grenze zur Willkür. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, daß der Beschwerdeführer Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1998 nicht mehr verlangen könne, da nach Abrechnungsreife allenfalls noch Ansprüche aus einer entsprechenden ordnungsgemäßen Abrechnung geltend gemacht werden könnten, die Heizkostenabrechnung des Beschwerdeführers jedoch nicht ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB sei, da mit den Sollvorschüssen keine tatsächlichen Einnahmen, sondern rein buchungstechnische Rechnungsposten eingestellt worden seien. Es kommt im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung eines Verstoßes gegen das Willkürverbot nicht darauf an, ob diese Ausführungen im einzelnen zu überzeugen vermögen. Jedenfalls kann keine Rede davon sein, die Auffassung des Landgerichts entbehre jeder sachlichen Grundlage, sei unter keinem denkbaren Gesichtspunkt rechtlich vertretbar und müsse deshalb als willkürlich qualifiziert werden. Vielmehr hält sich die Auslegung des § 259 BGB durch das Landgericht im Rahmen des Wortlauts der Vorschrift.

2. Die angegriffene Entscheidung läßt auch einen Verstoß gegen die durch Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungsrechtlich verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters nicht erkennen.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs, daß die Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen kann (Beschluß vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103]). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen mußte bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluß vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - BVerfGE 7, 49 [54]; Beschluß vom 20. Dezember 1999 - VerfGH 38/99 - GE 2000,120 [121]; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 76, 93 [96]; BVerfGE 87, 282 [284 ff.]).

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin war nicht verpflichtet, über die vom Beschwerdeführer für vorlagebedürftig erachtete Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind, gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO einen Rechtsentscheid beim Kammergericht einzuholen. Nach der genannten Vorschrift hat das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, vorab eine Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts über die Rechtsfrage (Rechtsentscheid) herbeizuführen, wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Diese auf Wahrung der Rechtseinheit angelegte Vorschrift verpflichtet das Landgericht damit zwingend zur Einholung eines Rechtsentscheids, wenn die Voraussetzungen des unbestimmten Rechtsbegriffs einer grundsätzlichen Bedeutung erfüllt sind. Das ist der Fall, wenn eine Rechtsfrage über den Einzelfall hinaus wirkt, sich also in der Praxis auch künftig immer wieder stellen wird, insbesondere wenn sie in der Rechtsprechung bereits unterschiedlich beurteilt wird oder für unterschiedliche Lösungen ernsthaft zu erwägende Argumente in Betracht kommen (Gummer, in: Zöller, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 541 Rdnr. 39 f. m. w. N.; Beschluß vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103]).

Die Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind, ist nicht vorlagefähig.

Der grundsätzliche Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung - vereinbarter - Betriebskostenvorauszahlungen ergibt sich aus § 535 Satz 2 BGB, da zum Mietzins auch die Betriebskosten bzw. Betriebskostenvorauszahlungen gehören (Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 60. Aufl. 2001, § 535 Rdnr. 30, 48; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 328). In Rechtsprechung und Literatur besteht Übereinstimmung, daß der Vermieter nach Eintritt der sog. Abrechnungsreife bzw. nach erfolgter Betriebskostenabrechnung rückständige Vorauszahlungen nicht mehr geltend machen kann, da die Betriebskostenvorauszahlungen nur vorübergehend entsprechende Aufwendungen des Vermieters abdecken sollen. Mit Abrechnungsreife besteht für den Vermieter kein rechtliches Interesse mehr daran, noch Nebenkosten im Wege der Vorauszahlung für den Abrechnungszeitraum geltend zu machen; es ist nur noch der Abrechnungssaldo maßgeblich (OLG Hamburg, Beschluß vom 2. November 1988 - 4 U 150/88 - GE 1988, 1163; OLG Düsseldorf, Urteil vom 9. März 2000 - 10 U 194/98 - GE 2000, 537 [539]; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - GE 2001, 488 [489]; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - WuM 1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659; v. Brunn, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1999, III Rdnr. 46; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. 1999, Rdnr. 2036 c; Sternel a. a. O.). Zur Fälligkeit ist eine ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, die den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muß (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573 [574]; OLG Nürnberg, Urteil vom 21. März 1995 - 3 U 3727/94 - WuM 1995, 308 [308]; v. Brunn a. a. O. Rdnr. 47; Sternel a. a. O. III Rdnr. 340). Ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, droht dem Vermieter, nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen zu sein (vgl. zum preisgebundenen Wohnraum § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV).

Es kann auf sich beruhen, ob es sich bei der Frage der Auslegung von § 259 BGB als einer Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts überhaupt um eine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts über Wohnraum handelt. Es genügt nämlich nicht, daß eine Frage aus dem allgemeinen Schuldrecht auch in einem Mietverhältnis erheblich sein kann. Es muß sich vielmehr um eine Rechtsfrage handeln, die in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht und deren Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind nur dann vorlagefähig, wenn sie eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern, weil sie dann einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht haben (BGHZ 89, 275 [280]; OLG Hamm, Beschlüsse vom 11. September 1997 - 30 RE-Miet 6/97 - NJW-RR 1998, 1311 und vom 26. Juni 1998 - 30 RE-Miet 1/98 - GE 1998, 854; BayObLG, Rechtsentscheid vom 8. April 1988 - RE-Miet 1/88 - NJW 1988, 1796; Gummer, in: Zöller a. a. O. Rdnr. 12 m. w. N.). Es erscheint zweifelhaft, ob bei Anwendung des § 259 BGB im Wohnraummietrecht besondere Gesichtspunkte im Rahmen der Auslegung des Begriffs "Einnahmen" zu berücksichtigen sind, die in anderen Vertragsverhältnissen keine Bedeutung erlangen können.

Jedenfalls kommt der Frage keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die grundsätzliche Bedeutung entfällt nämlich dann, wenn die Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof oder durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (Gummer, in: Zöller a. a. O. Rdnr. 44; OLG Hamm, Beschluß vom 18. Juli 1984 - 4 RE-Miet 8/83 - NJW 1985, 1847; BayObLG, Beschluß vom 11. Dezember 1984 - RE-Miet 10/83 - ZMR 1985, 98 [99]). Dies ist bei der Frage, ob eine Sollvorschüsse ausweisende Abrechnung ordnungsgemäß i. S. d. § 259 BGB ist, der Fall. Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist geklärt, welche Anforderungen an eine Abrechnung nach § 259 BGB zu stellen sind (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573 [574] zum notwendigen Inhalt der Nebenkostenabrechnung für Mieträume in einem Gewerbezentrum). Nach dieser Grundsatzentscheidung muß die Abrechnung nach § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. In der Regel muß eine Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufweisen. Der Mieter muß die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen können. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers läßt sich dieser Entscheidung entnehmen, daß eine Abrechnung auf der Basis von Sollvorschüssen nicht den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Vor dem Hintergrund, daß der Mieter durch die Abrechnung die ihm angelasteten Kosten soll klar ersehen können, läßt die Entscheidung keinen Raum für die Annahme, die Frage der Zulässigkeit von Sollvorschüssen sei offen geblieben. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr durch seine detaillierten Vorgaben zum Ausdruck gebracht, daß er die Begriffe "Einnahmen" und "Ausgaben" i. S. v. tatsächlich entstandenen Abrechnungsposten verstanden wissen will. Er stellt entsprechend ausdrücklich allein auf die Aufnahme der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ab. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist daher zu schließen, daß nur die tatsächlichen Vorauszahlungen, die der Mieter erbracht hat, zu berücksichtigen sind, nicht dagegen die ins Mietsoll gestellten Vorauszahlungsbeträge, weil der Vermieter dadurch die Pflicht, gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß und nachvollziehbar abzurechnen, umgehen würde (vgl. auch Sternel a. a. O. III Rdnr. 365; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a. a. O., wonach die Nebenkosten konkret abzurechnen sind; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - WuM 1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659).

Im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs bestand für das Landgericht keine Vorlagepflicht, auch wenn es zutrifft, daß mit der 62., 65. und 67. Kammer zumindest drei Kammern des Landgerichts Berlin die Ausweisung von Sollvorschüssen in Nebenkostenabrechnungen im Ergebnis für zulässig erachten (LG Berlin, Urteil vom 15. Februar 2000 - 65 S 327/99 -; LG Berlin, Urteil vom 28. September 2000 - 67 S 85/00 -; LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2000 - 62 S 339/00 - GE 2000, 1613).

Das angegriffene Urteil des Landgerichts würde im übrigen den Angriffen der Verfassungsbeschwerde auch dann standhalten, wenn man davon ausginge, daß die Frage, ob in einer Abrechnung Sollvorschüsse ausgewiesen werden dürfen, durch die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht geklärt wäre. Denn zur Begründung seiner Auffassung, daß nur tatsächliche Einnahmen, nicht aber Sollvorschüsse abgerechnet werden dürften, bezieht sich das Landgericht ausdrücklich auf diese Grundsatzentscheidung und hält mithin die Frage für durch den Bundesgerichtshof geklärt. Damit hätte sich für das Landgericht die Notwendigkeit einer Vorlage nicht aufdrängen müssen mit der Folge, daß Willkür i. S. v. Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB hier auch insofern ausgeschlossen ist.

3. Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts des Beschwerdeführers liegt ebenfalls nicht vor.

Der Eigentumsbegriff des Art. 23 Abs. 1 VvB ist identisch mit dem des Art. 14 Abs. 1 GG. Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (Beschluß vom 20. April 2000 - VerfGH 72/00 - GE 2001, 50 [51]; vgl. zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: BVerfGE 95, 64 [82]).

Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie i. S. d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB zu bestimmen. Allerdings haben die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung (mietrechtlicher) Regelungen die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten. Sie müssen die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundsätze zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise vornehmen, die sowohl den Eigentumsschutz des Hauseigentümers wie auch den ebenfalls unter den Eigentumsschutz fallenden Besitz des Mieters beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen beider Seiten vermeidet (Beschluß vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [104]). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt aber in erster Linie Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung des Grundrechts in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (Beschluß vom 24. August 2000 - VerfGH 107 A/99, 107/99 - GE 2000, 1324).

Das Urteil des Landgerichts hält einer Nachprüfung anhand dieser Kriterien stand. Es läßt keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, daß der Einfluß des Eigentumsgrundrechts es verbietet, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (so zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 G BVerfGE 89, 340 [342]). Die Anwendung und Auslegung von § 259 BGB durch das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung, daß eine Betriebskostenabrechnung nur bei Angabe der tatsächlichen Einnahmen, nicht aber bei Einbeziehung von Sollvorschüssen als ordnungsgemäß angesehen werden kann, stellt keine derartige verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung der Eigentümerrechte dar. Die Entscheidung hält sich vielmehr im Rahmen des zum Mietrecht in Judikatur und Schrifttum vertretenen Meinungsspektrums (vgl. etwa BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - a. a. O.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a. a. O.; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - a. a. O.; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - a. a. O.; Sternel a. a. O. III Rdnr. 365). Daß in bestimmten Konstellationen die Erstellung der Betriebskostenabrechnung besondere Schwierigkeiten bereitet, sofern keine Sollvorschüsse aufgenommen werden dürfen, begründet noch keinen Grundrechtsverstoß. Vielmehr kann vom Vermieter ein gewisser Aufwand an Zeit und Mühe verlangt werden, solange die Zumutbarkeitsschwelle nicht überschritten wird (BVerfGE 89, 340 [344]). Die Zumutbarkeitsschwelle wäre nur überschritten, wenn dem Vermieter im Regelfall die Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung und damit die Einforderung von Betriebskosten praktisch unmöglich gemacht würde. Im vorliegenden Fall kann davon nicht ausgegangen werden. Auch der Beschwerdeführer selbst behauptet dies nicht. Dabei wird nicht verkannt, daß in Fällen, in denen ein Mieter Abzüge von der Miete vornimmt, der Vermieter vor das Problem gestellt ist, inwieweit er diese Zahlungen auf welche Betriebskosten bezieht, und daß hiermit ein größerer Aufwand verbunden ist, als wenn der Mieter den geforderten Mietzins vollständig leisten würde. Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, daß im Regelfall die Betriebskostenabrechnung unzumutbar erschwert würde, wenn vom Vermieter verlangt wird, anstelle der Sollvorschüsse allein die tatsächlich vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen als Einnahmen auszuweisen. Die vom Beschwerdeführer für bestimmte Konstellationen dargestellten Schwierigkeiten bei der Erstellung einer Abrechnung und das damit verbundene Risiko, daß in einzelnen Fällen eine Betriebskostenabrechnung von den Fachgerichten als nicht ordnungsgemäß angesehen werden könnte, muß ein Vermieter aber hinnehmen. Hinzu kommt, daß der Beschwerdeführer einen Grundrechtsverstoß in einer Konstellation rügt, die im vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Denn hier hat die Mieterin nicht etwa Abzüge von der Miete vorgenommen und lediglich Teilzahlungen geleistet, sondern über mehrere Monate hinweg keinerlei Mietzahlungen vorgenommen. Dem Beschwerdeführer wäre es ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, anstelle der in die Betriebskostenabrechnung eingebrachten Sollvorschüsse in Höhe von 2.100 DM die für die Monate Januar 1998 bis März 1998 in Höhe von 525 DM von der

mmen und lediglich Teilzahlungen geleistet, sondern über mehrere Monate hinweg keinerlei Mietzahlungen vorgenommen. Dem Beschwerdeführer wäre es ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, anstelle der in die Betriebskostenabrechnung eingebrachten Sollvorschüsse in Höhe von 2.100 DM die für die Monate Januar 1998 bis März 1998 in Höhe von 525 DM von der Mieterin gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen darzustellen und unter Berücksichtigung der tatsächlich auf die Mieterin entfallenen Heizkosten in Höhe von 1.203,06 DM die tatsächlich noch geschuldeten Heizkosten auszuweisen. Es ist damit nicht ersichtlich, daß das Landgericht gerade das Bestandsinteresse des Beschwerdeführers fehlgewichtet hat.

Ob das Landgericht in Anwendung der von ihm aufgestellten Anforderungen die konkrete Betriebskostenabrechnung des Beschwerdeführers im Ergebnis zu Recht als nicht ordnungsgemäß angesehen hat, ist verfassungsrechtlich nicht zu überprüfen. Diese auf einer Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall beruhende (einfachrechtliche) Beurteilung ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, sondern ausschließlich des zuständigen Fachgerichts (vgl. BVerfGE 68, 361 [374]).

Die Ansicht der ZK 64 des Landgerichts Berlin, Nebenkostenvorschüsse könnten nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden, ist nicht verfassungswidrig.

Der Vermieter (hier der Zwangsverwalter) hatte rückständige Miete (Bruttokaltmiete zzgl. Heizkostenvorschüsse) geltend gemacht und die Vorschüsse in der nach Abrechungsreife erstellten Abrechnung berücksichtigt. Das hielt das Amtsgericht für möglich und verurteilte den Mieter. In der Berufung änderte das Landgericht Berlin, ZK 64, das Urteil hinsichtlich der geltend gemachten Nebenkostenvorschüsse ab (insofern Klageabweisung), da Vorschüsse nach Eintritt der Abrechnungsreife entsprechend § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nicht mehr geltend gemacht werden könnten. Die dagegen eingelegte Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin hatte keinen Erfolg.

Die Berliner Verfassungsrichter meinen, es liege weder ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB, Art. 3 Abs. 1 GG) vor, noch sei das Gebot des gesetzlichen Richters (Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) noch das Eigentumsrecht des Beschwerdeführers (Art. 23 Abs. 1 VvB, Art. 14 Abs. 1 GG) verletzt. Es komme nicht darauf an, ob die Ausführungen der ZK 64 im einzelnen zu überzeugen vermögen. Da das Urteil jedenfalls nicht jeder sachlichen Grundlage entbehre, sei es nicht willkürlich. Ein Rechtsentscheid habe nicht eingeholt werden müssen, denn die Frage zu § 259 BGB sei nicht vorlagefähig, im übrigen auch durch den BGH geklärt (BGH GE 1982, 135 = NJW 1982, 573, 574). Eine Vorlagepflicht zum Rechtsentscheid habe nicht bestanden, weil die ZK 64 die Frage durch den BGH als geklärt angesehen habe. Die Eigentumsgarantie sei schon deswegen nicht verletzt, weil sich die Entscheidung der ZK 64 im Rahmen des zum Mietrecht in Judikatur und Schrifttum vertretenen Meinungsspektrums halte.

Die Frage der Geltendmachung von Nebenkostenvorschüssen nach Abrechnungsreife (vgl. dazu im einzelnen Schach in GE 2001, 471 ff.) ist durch den Beschluß des Berliner Verfassungsgerichtshofs nach wie vor also ungeklärt. Ob die anderen Kammern des Landgerichts im Hinblick auf diesen Beschluß ihre Meinung ändern werden, ist wohl nicht zu erwarten und durch die Beschlußgründe auch nicht indiziert. Zu Fragen der Willkür im verfassungsrechtlichen Sinne kann man sicher unterschiedlicher Meinung sein. So ist es auch schwer einzukalkulieren, ob ein Verfassungsgericht (und das gilt auch für das Bundesverfassungsgericht) einen Verstoß annimmt oder nicht. Dasselbe gilt auch für einen etwaigen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie. Kaum zu überzeugen vermag der Beschluß jedoch zur Annahme, daß die Frage, ob eine Sollvorschüsse ausweisende Abrechnung ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB sei, durch die Rechtsprechung des BGH geklärt sei. Der Entscheidung des BGH (NJW 1982, 573, 574) ist gerade dazu nichts zu entnehmen. Die Entscheidung äußert sich nur zu der Frage, welche Angaben die dem Mieter von Gewerberaum zu erteilende Nebenkostenabrechnung des Vermieters enthalten muß, wenn die Mietsache Teil eines großen Gewerbe- und Wohnzentrums ist. Erwähnt wird dabei auch der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Nichts zu lesen ist jedoch darüber, ob dabei die Berücksichtigung von Sollvorschüssen zulässig oder unzulässig ist. Im übrigen erscheint es nicht unbedenklich, wenn das Verfassungsgericht diese (sich nur im Mietrecht ergebende) materielle Rechtsfrage selbst beurteilt und das nicht im Hinblick auf die Entscheidungen anderer Kammern des Landgerichts für vorlagepflichtig zum Rechtsentscheid nach § 541 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. ZPO hält.