Gerichtliche Ersetzung von WEG-Beschlüssen

Gerichtliche Ersetzung von WEG-Beschlüssen; Verpflichtungsklage

1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum "Ob" und "Wie" einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen.

2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 1. Juli 2007 eingeleitete Verfahren.

Die Beteiligten streiten um die Beseitigung einer Wärmebrücke als Baumangel. Der Antragsteller beantragte zunächst, den Antragsgegnern ("übrige Eigentümer") aufzugeben, die Wärmebrücke im oberen Bereich der Außenwanddecke in der Nordostecke des Schlafzimmers einer genau bezeichneten Dachgeschosswohnung beseitigen zu lassen.

Das Amtsgericht gab diesem Antrag vollumfänglich gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft" als Verband mit Beschluss vom 20.6.2008 statt. Auf die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde änderte das Landgericht am 21.8.2009 diesen Beschluss dahin gehend ab, dass den Antragsgegnern aufgegeben wurde, die verfahrensgegenständliche Wärmebrücke im oberen Bereich der Außenwanddecke in der Nordostecke des Schlafzimmers der Dachgeschosswohnung beseitigen zu lassen. Gegen diesen Beschluss legten die Antragsgegner form- und fristgerecht sofortige weitere Beschwerde mit dem Ziel der Antragszurückweisung ein. Der Antragsteller beantragt Beschwerdezurückweisung und begehrt mit seiner weiteren Anschlussbeschwerde hilfsweise die Antragsgegner zu verpflichten, zu beschließen, die verfahrensgegenständliche Wärmebrücke beseitigen zu lassen und den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten, die hierfür erforderlichen Verträge abzuschließen, sowie weiter hilfsweise, der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband aufzugeben, die verfahrensgegenständliche Wärmebrücke beseitigen zu lassen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte im Wesentlichen keinen Erfolg.

1. Die sofortige weitere Beschwerde und die sofortige weitere Anschlussbeschwerde sind zulässig. Antragsänderungen sind aus prozessökonomischen Gründen im Verfahren der weiteren Beschwerde dann zugelassen, wenn es sich dabei um Fälle entsprechend § 264 Nr. 2 ZPO handelt und der neue Sachantrag sich auf den in der Berufungsinstanz festgestellten Sachverhalt und auf den unstreitigen Parteivortrag stützt (vgl. zur Revision BAG AP BGB § 630 Nr. 8). Die Beschlussfassung über Mangelbeseitigungsmaßnahmen und der Vertragsschluss mit Dritten hierüber ist eine Beschränkung des ursprünglichen Antrags auf Mängelbeseitigung.

2. ...

3. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 43 Abs. 1 WEG a. F., § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nur nach Maßgabe der folgenden Ausführungen stand.

a) Zu Recht geht das Landgericht in den Gründen seiner Entscheidung davon aus, dass sich der auf Beschlussfassung gehende Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG gegen die anderen Miteigentümer und nicht gegen den Verband der Wohnungseigentümer als solcher richtet (Schmid/Kahlen, WEG § 21 Rn. 150; Rieke/Schmid/Drabek, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht 2. Aufl., WEG § 21 Rn. 152; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., Rn. 45). Dies ergibt sich schon daraus, dass der Verband sich nicht selbst ohne Tätigwerden seiner Organe verwalten kann. Wenngleich im Gesellschaftsrecht durchaus vertreten wird, dass auch zwischen einem Verband und seinen Mitgliedern und nicht nur zwischen den Mitgliedern Treuepflichten - § 21 Abs. 4 WEG ist eine gesetzliche Ausgestaltung der Treuepflicht - bestehen können, die zu Klagen gegen den Verband berechtigen können, lässt sich diese Überlegung jedenfalls für die Beschlussfassung nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen, da die Bejahung eines Anspruchs gegen den Verband gegen den Rechtsgedanken des § 46 Abs. 1 WEG n. F. verstoßen würde, der ausdrücklich, anders als bei Personengesellschaften (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 757), vorschreibt, dass Beschlussanfechtungsklagen gegen die anderen Wohnungseigentümer zu erheben sind. Ob daneben ein Anspruch auf Beseitigung der Wärmebrücke gegen den Verband aus § 21 Abs. 4 WEG besteht, wie das Amtsgericht angenommen hat, kann dahinstehen, da der Antragsteller die Zurückweisung der weiteren Beschwerde der Wohnungseigentümer und mit seinem ersten Hilfsantrag die Verpflichtung der Wohnungseigentümer beantragt hat; der zweite Hilfsantrag auf Verpflichtung des Verbands zur Beseitigung ist gegenüber dem ersten Antrag nachrangig.

b) Allerdings kann die in der Tenorierung des Landgerichts gewählte Formulierung, die Wärmebrücke im oberen Bereich der Außenwanddecke in der Nordostecke des Schlafzimmers der Dachgeschosswohnung beseitigen zu lassen, auch so verstanden werden, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, selbst die Beseitigung durchzuführen oder Verträge mit Bauunternehmen auf eigene Kosten hierfür abzuschließen. Hierzu besteht jedoch keine Verpflichtung, zumal dies zu einer von § 10 Abs. 6 bis 8 WEG n. F. abweichenden Kostenverteilung führen würde. Die Wohnungseigentümer sind daher nur verpflichtet, die Sanierung und die Art und Weise der (geeigneten, den Mangel beseitigenden) Sanierung zu beschließen und über die hierfür von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dritten zu schließenden Verträge Beschluss zu fassen. Der Senat hat nach § 21 Abs. 8 WEG n. F. die Beschlussfassung über das "Ob" der Sanierung ersetzt, da insoweit das Ermessen der Eigentümer auf Null reduziert ist (s. unten c). Auch wenn es sich bei § 21 Abs. 8 WEG um eine verfahrensrechtliche Vorschrift handelt, ist diese trotz § 62 Abs. 1 WEG auf das laufende Verfahren anwendbar, da sie nicht im dritten Teil des WEG steht, sondern im zweiten Teil. Wenn die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Beseitigung eines Mangels zu beschließen, so handelt es sich hierbei um eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme im Sinne des § 21 Abs. 8 WEG. Das hat zur Folge, dass nicht die Verurteilung zu einem Beschluss zu erfolgen hat, sondern dass das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entscheidet.

Anstelle der Wohnungseigentümer bedeutet, dass das Gericht die von den Wohnungseigentümern vorzunehmende Handlung selbst vornimmt, d. h. im vorliegenden Fall, dass das Gericht den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung "erlässt". Die Ersetzung der Beschlussfassung geht auch nicht über den Antrag des Antragstellers hinaus, da auch bei einer Beschlussfassung über das "Ob" der Sanierung die Wohnungseigentümer kein Ermessen haben. Die weiteren Beschlussfassungen über die Art und Weise der Sanierung kann jedoch das Gericht jedenfalls derzeit nicht ersetzen, da erst den Wohnungseigentümern Gelegenheit zu einer Beschlussformung gegeben werden muss.

Aus dem gleichen Grund war die Verpflichtung zum Vertragsschluss abweichend von der Antragstellung im ersten Hilfsantrag zu tenorieren; der Senat hat den Antrag entsprechend ausgelegt.

c) Im Übrigen [...] ist ergänzend auszuführen:

aa) Das Landgericht hat sachverständig beraten festgestellt, dass ein originärer Mangel der Bausubstanz vorgelegen habe. An diese verfahrensrechtlich korrekt getroffene Feststellung ist der Senat gebunden. Unerheblich ist der Umstand, dass möglicherweise auch das Nutzerverhalten zu der Schimmelbildung geführt hat, da es um die Beseitigung der Wärmebrücke und nicht nur der Schimmelbildung geht. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG führt aber dazu, dass jeder Wohnungseigentümer die erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan und den Bauplänen entsprechenden mangelfreien Zustandes von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unabhängig von der Frage, wie sich der Mangel tatsächlich ausgewirkt hat, verlangen kann.

bb) Auch der Umstand, dass der Antragsteller Geschäftsführer des Baubetreuers war, führt nicht zur Treuwidrigkeit des Begehrens. Es ist nicht ersichtlich, dass dem Antragsteller der Mangel bereits im Rahmen der Baubetreuung bekannt war und er diesen arglistig verschwiegen hat.

cc) Hinsichtlich der Verjährung schließt sich der Senat der Auffassung des Landgerichts voll an. Maßgeblich für die Kenntnis ist die Kenntnis vom Baumangel und nicht die Kenntnis der Schimmelbildung. Dies gilt umso mehr, als die Antragsgegner selbst ausführen, dass für die Schimmelbildung auch das Nutzerverhalten verantwortlich sein kann. [...]

Verlangt ein Wohnungseigentümer gerichtlich die Vornahme von Sanierungsmaßnahmen, muss er seine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, entschied das OLG München. Zweifelsfrei ist das aber nicht. Die entstehende Rechtsunsicherheit wird zur großen Haftungsfalle für Anwälte.

Ein Wohnungseigentümer verlangt die Beseitigung einer Wärmebrücke im oberen Bereich seiner Außenwände. Er richtet die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Das AG spricht ihm den Anspruch zu, verurteilt jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft (also den rechtsfähigen Verband). Das LG ändert die Verurteilung dahin ab, dass den übrigen Wohnungseigentümern aufgegeben wird, die Wärmebrücke beseitigen zu lassen. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde an das OLG im alten FGG-Verfahren mit dem zusätzlichen Antrag, den Verband zu verpflichten, die hierfür erforderlichen Verträge abzuschließen, sowie weiter hilfsweise, dem Verband aufzugeben, die Wärmebrücke beseitigen zu lassen.

Der auf Beschlussfassung gehende Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Offen bleibt, ob auch ein Anspruch gegen den Verband besteht. Die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer durch das LG könnte aber auch so verstanden werden, dass diese verpflichtet sind, selbst die Beseitigung durchzuführen oder Verträge mit Bauunternehmern auf eigene Kosten hierfür abzuschließen. Die Wohnungseigentümer sind aber nur gehalten, die Sanierung und die Art und Weise der Sanierung zu beschließen. Im vorliegenden Verfahren werde nur über das "Ob" der Sanierung entschieden, weil insoweit das Ermessen der Eigentümer auf Null reduziert ist. Wegen der weiteren Beschlussfassungen über die Art und Weise der Sanierung ist erst nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zu befinden.

Problemstellung: Bei der gerichtlichen Durchsetzung von Individualansprüchen der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung tut sich insbesondere für Rechtsanwälte eine gewaltige Haftungsfalle auf. Gegen wen ist eine Verpflichtungsklage zu richten, gegen den rechtsfähigen Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" oder gegen die übrigen Wohnungseigentümer? Wird hier die falsche Personengruppe verklagt, führt dies ohne nähere Sachprüfung zur Klageabweisung und vermutlich zur Haftung des Anwalts. Das OLG sieht für die Verpflichtungsklage in den übrigen Wohnungseigentümern die richtigen Beklagten. Das ist jedoch keineswegs zweifelsfrei.

Willensbildung der Wohnungseigentümer oder Verbandsverpflichtung? Das OLG meint, die Verpflichtungsklage betreffe die Willensbildung, wofür die Wohnungseigentümer verantwortlich sind. Die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur Beseitigung der Mängel lasse ohnehin das Missverständnis aufkommen, diese müssten mit eigenen finanziellen Mitteln für die Mängelbeseitigung sorgen. Aber auch die Verpflichtung zur Beschlussfassung bedeute nicht, dass eine Verurteilung zu einer Beschlussfassung vorzunehmen sei. Das wäre eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung, die mit Rechtskraft ersetzt sei, was aber nur die beklagten Wohnungseigentümer betreffe und noch keinen Beschluss darstelle. Richtigerweise hat das Gericht jedoch den Eigentümerbeschluss als Ganzes zu ersetzen, also eine Gestaltung durch Urteil vorzunehmen. Gegenmeinung: Hierdurch wird nun aber der Verband (wie bei jedem rechtsgeschäftlichen Eigentümerbeschluss) zur Durchführung verpflichtet. Deshalb lässt sich auch auf die in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG n. F. genannten Alternativen zurückgreifen. Nach der zugegebenermaßen schwammigen Formulierung ist der Verband unmittelbar zuständig sowohl für die Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer als auch wahlweise für die Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Die Passivlegitimation des Verbands ist also m. E. auch gut vertretbar. Es könnte sowohl eine geborene wie auch eine gekorene Prozessermächtigung vorliegen. Das Ansichziehen der Verpflichtung durch Mehrheitsbeschluss würde dann dadurch ersetzt, dass alle übrigen Wohnungseigentümer auf eine positive Willensbildung verklagt werden und der Verband daran gebunden wird.

Vorläufige Meistbegünstigung: Damit entsteht eine untragbare Rechtsunsicherheit, wer in diesem nicht selten vorkommenden Fall richtigerweise zu verklagen ist. Die falsche Wahl führt zu einem vorschnellen Prozessverlust mit den entsprechenden negativen Kostenfolgen. Um die Rechtssuchenden nicht im Regen (der unterschiedlichen Meinungen und Auffassungen) stehen zu lassen, muss deshalb eine Meistbegünstigung eingreifen, wie sie der BGH jüngst schon in mehreren WEG-Fällen spendiert hat (Stichwort: Rechtsprechung als Reparaturbetrieb der unklaren Gesetzgebung). Hat ein Gericht die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG verlängert, muss dies bis zur Veröffentlichung (!) der Entscheidung des BGH vom 2. Oktober 2009 (GE 2009, 1558) beachtet werden, danach jedoch nicht mehr. Die Klagefrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch durch eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gewahrt werden, wenn innerhalb der Klagefrist der Verwalter angegeben und die namentliche Bezeichnung der richtigerweise zu verklagenden übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung (erster Instanz) nachgeholt wird, allerdings um den Preis eines zulässigen Parteiwechsels mit einer zusätzlichen Kostenentscheidung zugunsten der ausscheidenden Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 73/09, GE 2010, 131). Und zuletzt noch: Ausnahmsweise (!) ist die bei dem unzuständigen Berufungsgericht eingelegte Berufung in einer umstritten qualifizierten Wohnungseigentumssache an das nach § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG zuständige zentrale Berufungsgericht in WEG-Sachen fristwahrend zu verweisen, wenn die Qualifizierung der Klage für bestimmte Fallgruppen "noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und man über deren Beantwortung mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein kann" (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09 -, Wortlaut Seite 208). Im vorliegenden Fall hat das OLG sogar für das Gesellschaftsrecht, das so gern in WEG-Sachen lückenfüllend herangezogen wird, das Urteil des BGH vom 5. März 2007 (II ZR 282/05, GE 2007, 715) gefunden, das dem Gesellschafter in bestimmten Fällen die Wahl offen lässt, ob er die übrigen Gesellschafter oder die Gesellschaft verklagt, diese Alternative aber leider gerade für die WEG ausdrücklich abgelehnt.

Praxishinweise: Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung der Passivlegitimation muss dem Kläger m. E. eine in jedem Fall sachdienliche Klageänderung (selbst noch in zweiter Instanz und auch bei fehlender Zustimmung der Beklagtenseite!) bewilligt werden. Der im Sinne des Haftungsrechts für Anwälte sicherste Weg ist also folgender:

Weil der Verpflichtungsklage regelmäßig eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung vorausgehen muss, ist ggf. der Negativbeschluss anzufechten und mit einer Verpflichtungsklage zu verbinden. Die Anfechtungsklage richtet sich unstreitig gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Zumindest nach der vorliegenden Entscheidung des OLG München ist zugleich die Verpflichtungsklage vorsorglich gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten sowie zusätzlich (und natürlich unbedingt, da es eine bedingte Klageerhebung nicht gibt) gegen den rechtsfähigen Verband. Im Normalfall macht dies auch insoweit keine Schwierigkeiten, weil der Verwalter in beiden Fällen sowohl die Zustellungsvertretung als auch die Prozessvertretung innehat. Die richtige Passivlegitimation mag dann das Gericht bestimmen, bis die Rechtsfrage durch den BGH geklärt ist.