gerichtliche Bestellung

gerichtliche Bestellung; Verwalter; wichtiger Grund; Abberufung

1. Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters setzt voraus, daß ein Verwalter fehlt oder der bisherige vom Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers abzuberufen ist.

2. Der Beschluß, durch den die Wohnungseigentümer den Verwalter nach Ablauf seiner Amtszeit erneut bestellen, hat hinsichtlich der abgelaufenen Amtszeit nicht die Wirkung eines Entlastungsbeschlusses.

3. Ein Antrag auf Abberufung eines wiederbestellten Verwalters kann nicht allein auf sein Verhalten und seine Tätigkeit vor seiner Wiederbestellung gestützt werden.

Bet. einer Wohnungseigentumsanlage haben beantragt, gem. § 26 Abs. 3 WEG einen Verwalter für die Anlage zu bestellen, hilfsweise den derzeitigen Verwalter, den Bet. zu 5, mit sofortiger Wirkung abzuberufen und gleichzeitig einen neuen Verwalter zu bestellen.

... b) Das LG hat zu Recht die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters gem. § 26 Abs. 3, § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG abgelehnt. Voraussetzung für die gerichtliche Bestellung eines Verwalters ist, daß ein Verwalter fehlt oder der bisherige nach § 21 Abs. 4 WEG vom Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers abzuberufen ist, weil eine Abberufung aus wichtigem Grund gerechtfertigt wäre und die Mehrheit der Wohnungseigentümer zur Abberufung durch Eigentümerbeschluß nicht bereit ist. Die Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat derzeit - wie das LG frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat - einen Verwalter. Der Bet. zu 5 ist nach den Feststellungen des LG in der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 27.10.1995 erneut zum Verwalter bis zum 31.12.1997 bestellt worden. Dieser Beschluß der Wohnungseigentümer ist - auch wenn die Amtszeit des Bet. zu 5 zunächst am 31.12.1994 beendet und seine erneute Bestellung am 10.3.1995 durch das AG für unzulässig erklärt worden war - nicht nichtig und auch nicht wegen eines Einberufungsmangels anfechtbar (vgl. OLG Düsseldorf, DWE 1989, 28; BayObLG, WE 1992, 261; OLG Hamm, WE 1992, 314). Eine Abberufung des Bet. zu 5 vom Amt des Verwalters hat das LG im Ergebnis jedenfalls zu Recht abgelehnt. Die - vorzeitige - Abberufung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Gericht setzt voraus, daß ein wichtiger Grund für diese Maßnahme besteht. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig auf einem Verschulden des Verwalters beruhenden Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BayObLG, WE 1990, 68; 1991, 358). Ob ein Antrag auf Abberufung des Verwalters auf Gründe, die vor inzwischen erfolgter Neubestellung des Verwalters lagen, grundsätzlich nicht mit Erfolg gestützt werden kann, mag dahinstehen. Allerdings kann die Neubestellung des Verwalters nicht schon einem Beschluß der Wohnungseigentümer, durch den der Verwalter entlastet wird (vgl. dazu BayObLG NJW-RR 1986, 445 [446]), gleichgestellt werden. Haben aber die Wohnungseigentümer in Kenntnis des Verhaltens und der Tätigkeit des Verwalters und aller übrigen Umstände in seiner abgelaufenen Amtszeit die erneute Bestellung für einen weiteren Zeitraum beschlossen, so kann ein Antrag auf Abberufung nur dann mit Erfolg auf die bereits bekannten früheren Umstände gestützt werden, wenn zumindest ein neuer wichtiger Grund angeführt wird, der im Zeitpunkt der Neubestellung noch nicht vorlag. Es ist jedem Wohnungseigentümer unbenommen, die Bestellung bzw. erneute Bestellung eines Verwalters anzufechten, wenn die entsprechende Beschlußfassung der Mehrheit der Eigentümer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG), so z. B. wenn der Verwalter den ihm obliegenden Aufgaben nicht gewachsen ist oder charakterliche Mängel ihn für dieses Amt als ungeeignet erscheinen lassen. Hat der Wohnungseigentümer aber von seinem [seinem] Anfechtungsrecht bei der Wiederbestellung keinen Gebrauch gemacht, so ist - falls nicht ein neuer - wichtiger - Grund entsteht - eine zwingende Notwendigkeit für eine Abberufung des Verwalters nicht zu erkennen.