Gerichtliche Räumungsfrist nur ausnahmsweise unter Bedingung der pünktlichen Zahlung

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.

Die gemäß §§ 721 Abs. 6 Nr. 2, 567 ff. ZPO statthafte sofortige Beschwerde ist unbegründet.

Über die Dauer der mit insgesamt etwas mehr als sechs Monaten bemessenen Räumungsfrist hatte die Kammer nicht zu befinden, da die Beschwerde allein geltend macht, das Amtsgericht hätte die Räumungsfrist nicht unbedingt gewähren, sondern von der vollständigen und pünktlichen Zahlung der von der Bekl. geschuldeten Nutzungsentschädigung abhängig machen müssen. Auch damit vermag sie nicht durchzudringen:

Es bedarf insoweit keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob § 721 ZPO bedingungsfeindlich ausgestaltet ist und bereits deshalb eine Räumungsfristgewährung unter der von der Beschwerde begehrten Bedingung ausschied (vgl. zum Streitstand: Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 721 Rz. 38 m.w.N.). Denn eine unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung gestellte Räumungsfristgewährung ist allenfalls dann gerechtfertigt, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, auch wenn die Parteien in der Vergangenheit über die Höhe der von der Bekl. zu entrichtenden (Miet-) Zahlungen gestritten haben sollten. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Bekl. an ihrer bisherigen Rechtsauffassung nach ihrer Verurteilung zur Räumung auch zukünftig festhalten wird. Allein deshalb hat es das Amtsgericht zu Recht unterlassen, die Gewährung der Räumungsfrist unter die Bedingung der rechtzeitigen und vollständigen Zahlung der Nutzungsentschädigung zu stellen.

Davon abgesehen wäre eine lediglich bedingte Räumungsfristbewilligung bei einem Streit der Parteien über den Bedingungseintritt wegen der Schwierigkeiten der damit verbundenen Nachweisführung nicht nur in hohem Maße unpraktikabel (vgl. Lehmann-Richter, aaO.). Sie würde dem Räumungsschuldner den Räumungsschutz zudem bereits im Falle der erstmaligen unvollständigen oder unpünktlichen Leistung der Nutzungsentschädigung entziehen, selbst wenn diese auf Gründen beruhte, die von ihm nicht persönlich zu vertreten sind. Ein lediglich auf der Garantiehaftung des Mieters beruhender Zahlungsausfall berechtigt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber noch nicht einmal zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682, beckonline Tz. 14 m.w.N.). Einer darauf beruhenden Versagung der Räumungsfrist stünden erst recht der Sinn und Zweck des § 721 ZPO entgegen, der in erster Linie dem Schutz des Räumungsschuldners vor Obdachlosigkeit dient (vgl. Kammer, Beschl. v. 9. Juli 2019 - 67 T 69/19, ZMR 2019, 769, beckonline Tz. 1; Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 17. Aufl. 2020, § 721 Rz. 1). Dieser Schutz kann auch einem zahlungssäumigen Räumungsschuldner nur in seltenen Ausnahmefällen versagt werden (vgl. Kammer, aaO., Tz. 2). Zu diesen zählt die einmalig unterbleibende, unvollständige oder unpünktliche Leistung der Nutzungsentschädigung jedenfalls dann nicht, wenn sie nicht auf einem persönlichen Verschulden des Räumungsschuldners beruht. Auch aus diesem Grund hat es das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend unterlassen, die Gewährung der Räumungsfrist mit der vollständigen und pünktlichen Entrichtung der Nutzungsentschädigung zu verknüpfen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Wertfestsetzung auf § 3 ZPO; ihr war nicht das gesamte, sondern nur ein mit 1/3 zu bemessender Bruchteil des bis zum Ablauf der Räumungsfrist geschuldeten Nutzungsentgelts zugrunde zu legen, da die Kl. nicht eine vollständige Versagung der Räumungsfrist, sondern lediglich deren durch eine Bedingung beschränkte Gewährung begehrt. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden nicht, § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO.

Viele Räumungsurteile ergehen nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 BGB. Eine Räumungsfrist wird vom Gericht dann oft unter der Bedingung gewährt, dass die zukünftige Nutzungsentschädigung pünktlich gezahlt wird. Die 67. Kammer hält das nur dann für gerechtfertigt, wenn zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Räumungsfrist die berechtigte Besorgnis besteht, dass die Nutzungsentschädigung nicht, nicht rechtzeitig oder vollständig gezahlt wird.

Die Mieterin war mit ihren Mietzahlungen in Verzug und zur Räumung verurteilt worden. Das AG hatte eine Räumungsfrist von mehr als sechs Monaten bewilligt, ohne diese von der vollständigen und pünktlichen Zahlung der Nutzungsentschädigung abhängig zu machen. Dagegen die sofortige Beschwerde der Vermieterin.

Das Landgericht Berlin meinte, es könne offenbleiben, ob überhaupt eine Bedingung bei der Bewilligung einer Räumungsfrist zulässig sei. Jedenfalls fehle es hier an der berechtigten Besorgnis, dass die Beklagte auch zukünftig die Nutzungsentschädigung nicht zahlen werde, selbst wenn in der Vergangenheit Streit über die Höhe der Mietzahlungen bestanden habe. Auch einem zahlungssäumigen Räumungsschuldner könne nur in Ausnahmefällen der Schutz des § 721 ZPO (Vermeidung von Obdachlosigkeit) versagt werden.

Im Kommentar von Schmidt-Futterer, den die Kammer zitiert, heißt es, dass die wohl herrschende Meinung zu Recht die Bedingung der pünktlichen Zahlung bei der Anwendung des § 721 ZPO für zulässig hält. Problematisch sei nur der Nachweis für den Eintritt der Bedingung (Zahlungsverzug), der oft eine Klage auf Erteilung der Vollstreckungsklausel nach § 731 ZPO erfordere. Die herrschende Meinung beruht auf einer Abwägung der Interessen des Mieters auf Vermeidung von Obdachlosigkeit und der Interessen des Vermieters, die Räume nicht unentgeltlich zur Verfügung stellen zu müssen. Die Entscheidung der 67. Kammer berücksichtigt dagegen grundsätzlich nur die Interessen des Mieters.