Gerichtliche Feststellung zur Kostentragungspflicht in der Gemeinschaft

a) Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.

b) Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

c) Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16. September 2022 - VZR 69/21, NJW 2023, 63 Rn. 15 ff.).

1 Die Bekl. ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Mitglieder u. a. die Kl. und die Streithelferin der Bekl. sind. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus drei Wohnblöcken sowie 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft wurden zahlreiche Reihenhäuser teils auf eigenen, teils auf wiederum in Wohnungseigentum geteilten Grundstücken errichtet. Die Tiefgarageneinheiten stehen überwiegend im Teileigentum von Eigentümern bzw. Sondereigentümern dieser Reihenhäuser, die nur insoweit zugleich Mitglieder der beklagten GdWE sind. So verhält es sich auch im Fall der Kl., die Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind. In der GdWE herrscht u. a. Uneinigkeit darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück tragen muss. Nach Ziffer II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung werden die Lasten und Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Im Hinblick auf die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes sowie weiterer Flächen enthält Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung. Hiernach tragen diese Kosten „die Miteigentümer der Tiefgarage“ alleine, wobei auf jeden Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks ein „Kostenanteil von 1,2 pro m2 Wohn-/Nutzfläche“ und auf jeden Eigentümer eines Wohn-/Teileigentums ein „Anteil von 1 pro m2 Wohn-/Nutzfläche“ entfällt.

2 Mit der gegen die GdWE gerichteten Klage möchten die Kl. - soweit von Interesse - festgestellt wissen, dass in der GdWE alle Lasten und Kosten, die mit den in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung genannten Flächen und Anlagen zusammenhängen, entsprechend der allgemeinen Kostentragungsregel in Ziffer II § 2 Nr. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die von der Streithelferin hiergegen eingelegte Berufung ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, möchte die Streithelferin weiterhin die Abweisung der Feststellungsklage erreichen.

I. 3 Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage zulässig.

Der Antrag sei auf ein konkretes feststellungsfähiges Rechtsverhältnis i.S.v. § 256 ZPO gerichtet. Es handele sich nicht um die abstrakte Überprüfung von Normen der Gemeinschaftsordnung, die dem Wohnungseigentumsrecht fremd sei. Der Antrag betreffe vielmehr die konkrete Kostentragungspflicht der Eigentümer vor dem Hintergrund der anstehenden Spielplatzsanierung. Unter dem Gesichtspunkt des effektiven Rechtsschutzes sei es geboten, die in der Gemeinschaft hoch umstrittene Kostentragungspflicht bzw. die Kostenverteilung, die sich in unterschiedlichem Gewand stellen werde, „vor die Klammer zu ziehen“, um eine Aufsplitterung in weitere Streitigkeiten zu vermeiden. Daraus folge zugleich das Feststellungsinteresse.

4 Die Feststellungsklage sei auch begründet. Die GdWE sei die richtige Bekl. Zwar könnte für eine Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer sprechen, dass es sich um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer handele. Indes wirke sich die Vereinbarung aufgrund des neu geordneten Organisationssystems typischerweise im Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer und der GdWE aus. Die Kostentragungspflicht der Kl. bestehe materiellrechtlich gegenüber dem Verband und nicht gegenüber den einzelnen Miteigentümern. Danach richteten sich - spiegelbildlich - auch die Parteien des prozessualen Verhältnisses. Ob die übrigen Wohnungseigentümer möglicherweise analog § 44 Abs. 3 WEG an die Entscheidung des Gerichts gebunden seien, müsse nicht entschieden werden, da hier zu erwarten sei, dass der Streit durch die bilaterale Klärung zwischen der Streithelferin und der GdWE beigelegt werde. In der Sache sei die in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung getroffene Kostenregelung unwirksam, weil sie unbestimmt, unvollständig und letztlich nicht durchführbar sei. Unklar sei schon, nach welchen Vorgaben die maßgeblichen Wohn- und insbesondere die Nutzflächen ermittelt werden sollten. Zudem stünden diese Flächen nicht fest, und für eine Vermessung der nicht zu der GdWE gehörigen Reihenhäuser fehle die Beschlusskompetenz. Im Übrigen seien auch noch nicht alle Reihenhäuser gebaut. Unabhängig davon sei die Regelung willkürlich, weil sie auf Flächen von Einheiten außerhalb der GdWE abstelle. Da eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung wegen der Variationsbreite möglicher Alternativen ausscheide, habe die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen.

II. 5 Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

6 1. Das Berufungsurteil unterliegt in vollem Umfang der Überprüfung des Senats. Dem steht nicht entgegen, dass das Berufungsgericht die Revisionszulassung auf die Frage der Passivlegitimation bei Feststellungsklagen beschränkt hat.

7 a) Bezogen auf die von dem Berufungsgericht bejahte Zulässigkeit der Feststellungsklage folgt dies bereits daraus, dass das Berufungsgericht die Prüfungskompetenz des Revisionsgerichts nicht einschränken kann, soweit Prozessvoraussetzungen - wie etwa die Zulässigkeit einer (Feststellungs-)Klage - von Amts wegen zu prüfen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 - XI ZR 456/16, NJW 2018, 227 Rn. 10).

8 b) Auch hinsichtlich der Begründetheit der Feststellungsklage ist eine Beschränkung der Zulassung auf die Passivlegitimation nicht möglich. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheidet nämlich die Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen, bestimmte Anspruchsgrundlagen, Anspruchselemente oder Vorfragen aus (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2025 - I ZR 64/24, GRUR 2025, 589 Rn. 12 ff.; Urteil vom 23. Juli 2024 - VI ZR 427/23, NJW-RR 2024, 1185 Rn. 11). Bei der Passivlegitimation handelt es sich um ein bloßes Anspruchselement. Insoweit liegt es nicht anders als bei der Verjährung. Auch hierauf kann die Revision nicht beschränkt werden, weil die Beurteilung der Verjährung wiederum von der materiellrechtlichen Natur des Anspruchs abhängt (vgl. BGH, Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71/10, NJW 2011, 1227 Rn. 11).

9 2. Ohne Rechtsfehler sieht das Berufungsgericht die Feststellungsklage als zulässig i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO an.

10 a) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d. h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht. Bezieht sich die Feststellungsklage auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung, ist sie unzulässig (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152/15, GE 2016, 1033 = NJW-RR 2016, 1107 Rn. 23). Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Dementsprechend hat der Senat unter der Geltung des bisherigen Rechts eine Klage aller übrigen Wohnungseigentümer, die gegenüber einer einzelnen Wohnungseigentümerin feststellen lassen wollten, dass eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung in einem bestimmten Sinne zu verstehen ist, dahingehend ausgelegt, dass die Pflicht der Bekl. zur Tragung näher bezeichneter Kosten festgestellt werden sollte. So verstanden bezog sich der Antrag der Kl. auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis (Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152/15, aaO. Rn. 5, 24).

11 b) Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, gerichtlich feststellen lassen. In diesem Sinne ist der Feststellungsantrag der Kl. mit den Vorinstanzen zu verstehen. Entgegen der Auffassung der Revision zielt er nicht lediglich auf eine abstrakte Auslegung von Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr möchten die Kl. Klarheit darüber haben, wie die in der Klausel beschriebenen Kosten zu verteilen sind. Weil sie Wohnungseigentümer sind, können sie die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung klären lassen.

12 c) Zutreffend bejaht das Berufungsgericht auch das für die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO weiter erforderliche Feststellungsinteresse. Angesichts der aktuellen Differenzen in der GdWE über den Inhalt bzw. die Wirksamkeit der maßgeblichen Kostenregelung und den Umfang der sich hieraus - auch für die Kl. - ergebenden Zahlungspflichten insbesondere im Zusammenhang mit der anstehenden Spielplatzsanierung können die Kl. eine verbindliche gerichtliche Entscheidung beanspruchen. Soweit die Revision meint, das Feststellungsinteresse fehle deshalb, weil andere Wohnungseigentümer an das Feststellungsurteil nicht gebunden seien, veranlasst dies keine abweichende Beurteilung. Wie noch zu zeigen sein wird (vgl. dazu Rn. 21 ff.), findet die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG mit der hierin angeordneten Rechtskrafterstreckung auf die übrigen Wohnungseigentümer bei Feststellungsklagen der vorliegenden Art entsprechende Anwendung. Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand des Prozessbevollmächtigten der Streithelferin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, die Kl. könnten eine gerichtliche Klärung der Kostentragungspflichten auch im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen. Das trifft zwar zu (vgl. dazu Rn. 24 ff.); dieses prozessuale Vorgehen wäre aber weder einfacher noch effektiver als die Feststellungsklage und ist daher nicht als vorrangig anzusehen.

13 3. Im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der Feststellungsklage hält das Berufungsgericht die GdWE zu Recht für passivlegitimiert. Die Frage wird allerdings unterschiedlich beantwortet.

14 a) Diskutiert wird sie vorrangig für solche Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer im Wege der Feststellungsklage klären lassen will, ob eine Altvereinbarung fortgilt oder ob vielmehr wegen § 47 WEG die Normen des neuen Rechts gelten. Zum Teil wird insoweit die Auffassung vertreten, die Klage sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, da § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach Beschlussklagen gegen die GdWE zu richten sind, nicht entsprechend angewendet werden könne (vgl. BeckOK WEG/Elzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22; Riecke, ZWE 2023, 350, 351 f.). Anders verhalte es sich nur, wenn die GdWE sich auf die Vereinbarung berufe. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn die GdWE dem Kl. ein Sondernutzungsrecht streitig mache (vgl. BeckOK WEG/Elzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22 unter Verweis auf LG Frankfurt a.M., NJW-RR 2023, 1573 Rn. 17). Auf der Grundlage dieser Überlegungen müsste in Fällen der vorliegenden Art die Feststellungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden.

15 b) Nach der Gegenauffassung ist richtiger Klagegegner die GdWE. Zur Begründung wird darauf hingewiesen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr eine Verbandsaufgabe sei (§ 18 Abs. 1 WEG) und es letztlich um die Frage gehe, nach welchen Regeln diese zu erfolgen habe (vgl. Bärmann/Pick/Fichtner, WEG, 21. Aufl., § 47 Rn. 15; BeckOK BGB/ Zschieschack/Orthmann [1.2.2026], § 47 WEG Rn. 18; Hogenschurz, IMR 2022, 514; Agatsy, MietRB 2023, 89, 90; im Ergebnis auch Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.74 ff. sowie Dötsch/Hogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 59 f., die daneben die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls als zulässig ansehen).

16 c) Der Senat sieht die GdWE für eine solche Feststellungsklage als passivlegitimiert an.

17 aa) Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, streitet hierfür maßgeblich die durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts erfolgte Änderung der Struktur der GdWE. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis nunmehr ausschließlich der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Begriff der Verwaltung i.S.v. § 18 Abs. 1 WEG ist weit zu verstehen. Er umfasst jede Entscheidung und Maßnahme mit rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Gemeinschaftseigentum oder Gemeinschaftsvermögen (vgl. zu dem Paradigmenwechsel Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90/22, GE 2023, 906 = BGHZ 239, 1 Rn. 11). Sieht die Gemeinschaftsordnung etwa vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die GdWE zu richten (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141/23, GE 2024, 650 = NJW 2024, 2173 Rn. 12). Eine Bündelung der sich im Zusammenhang mit der Zustimmung zu einer Veräußerung stellenden Fragen durch die GdWE führt gegenüber der Inanspruchnahme aller übrigen Wohnungseigentümer zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung. Dies trägt auch dem Anliegen des Gesetzgebers Rechnung, der mit dem WEMoG das gerichtliche Verfahrensrecht modernisieren wollte, um schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken zu vermeiden (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141/23, aaO. Rn. 12, 14 und 19; vgl. auch BT-Drs. 19/18791 S. 31, 83). Diesem Paradigmenwechsel muss auch bei der Frage des richtigen Klagegegners bei Streitigkeiten über die Anwendbarkeit bzw. die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung Rechnung getragen werden.

18 bb) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass eine Klage auf Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG nach herrschender Meinung gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die GdWE zu richten sei. Es bedarf keiner Entscheidung, ob diese zu § 10 Abs. 2 WEG vertretene Auffassung zutrifft (anhängig hierzu: Revisionsverfahren V ZR 158/25). Denn hier geht es nicht um die konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr verfolgt die Feststellungsklage (lediglich) das Ziel, den Inhalt der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten verbindlich klären zu lassen. Jedenfalls eine solche Klage ist wegen der Zuständigkeit der GdWE für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen diese zu richten.

19 cc) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich gegen die Passivlegitimation der GdWE auch nicht einwenden, ein entsprechendes Urteil entfalte gegenüber nicht an dem Prozess beteiligten Wohnungseigentümern keine Wirkung und könne deshalb den Streit über die Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht erschöpfend lösen.

20 (1) Richtig ist allerdings, dass eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO nach allgemeinen Regeln des Prozessrechts grundsätzlich nur zwischen den Prozessparteien wirkt; danach wären hier an dem Prozess nicht als Partei oder als Streithelfer beteiligte Wohnungseigentümer an das Urteil nicht gebunden. Für eine Erstreckung der Rechtskraft auf nicht am Rechtsstreit beteiligte Personen bedarf es einer gesetzlichen Anordnung. In Ermangelung einer solchen gesetzlichen Grundlage haben Feststellungsklagen von Gesellschaftern untereinander nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur Wirkung inter partes (vgl. BGH, Beschluss vom 16. April 2015 - I ZB 3/14, NJW 2015, 3234 Rn. 15; Urteil vom 25. November 2002 - II ZR 69/01, NJW-RR 2003, 826, 828 [juris Rn. 20]). Ohne Rechtskrafterstreckung, das ist der Revision zuzugeben, wäre die Passivlegitimation der GdWE nicht sinnvoll, weil die Gemeinschaftsordnung nur einheitlich gelten kann (vgl. hierzu Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.76).

21 (2) Richtigerweise gibt es aber eine gesetzliche Grundlage für eine Rechtskrafterstreckung; denn das auf die Feststellungsklage eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

22 (a) Nach dem Wortlaut des § 44 Abs. 3 WEG und der systematischen Stellung ist die Vorschrift grundsätzlich allerdings nur auf Beschlussklagen anzuwenden, wozu die hier in Rede stehende Feststellungsklage nicht gehört. Das entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers (vgl. BT-Drs. 19/18791 S. 83).

23 (b) § 44 Abs. 3 WEG ist aber auf Feststellungsklagen analog anzuwenden. Die Interessenlage ist vergleichbar und die Vorschrift weist eine planwidrige Regelungslücke auf (zu den Voraussetzungen einer Analogie vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 102/06, NJW 2007, 3124 Rn. 11 m.w.N.). Der Gesetzgeber hat offenbar übersehen, dass ein Bedürfnis für die Erstreckung der Rechtskraft auf alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob sie an dem Prozess beteiligt sind, nicht nur bei Beschlussklagen besteht, sondern auch dann, wenn die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung in der GdWE im Streit ist und mit einer Feststellungsklage einer verbindlichen Klärung zugeführt werden soll. Durch eine Vereinbarung werden Rechte und Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer begründet, die einheitlich für alle gelten. Könnten Wohnungseigentümer, die an einem Feststellungsprozess nicht förmlich beteiligt wurden, in einem weiteren Prozess eine Auslegung der Vereinbarung geltend machen, die von dem vorangegangenen Feststellungsurteil abweicht, widerspräche dies der Einheitlichkeit der Vereinbarung und hätte

zur Folge, dass der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG hinsichtlich derselben Regelung einen unterschiedlichen Inhalt hätte. Dieses ersichtlich nicht gewollte Ergebnis rechtfertigt die entsprechende Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG und die hierin angeordnete Rechtskrafterstreckung auf alle Wohnungseigentümer (so auch Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.77; für Zwischenfeststellungsklagen im Zusammenhang mit Beschlussklagen ebenso Dötsch/Hogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 57).

24 dd) Bestätigt wird die Annahme der Passivlegitimation der GdWE und der entsprechenden Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG bei einer solchen Feststellungsklage schließlich durch die Überlegung, dass der Kl. sein Rechtsschutzziel auch mit der Beschlussersetzungsklage erreichen könnte. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nämlich nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.

25 (1) Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an, ist die GdWE nach der Rechtsprechung des Senats berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dies bedeutet zwar nicht, dass mit einem solchen Beschluss die Rechtslage - vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil - abschließend verbindlich festgeschrieben wird. Findet aber ein entsprechender Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann der Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage, die nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist, gerichtlich erzwungen werden. Wird der Beschluss ersetzt, steht mit der Rechtskraft des Urteils fest, dass die in dem Beschluss beschriebene Verwaltungspraxis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (näher zum Ganzen Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 69/21, GE 2022, 1214 = NJW 2023, 63 Rn. 15 ff. m.w.N.). Dies gilt nach § 44 Abs. 3 WEG für alle Wohnungseigentümer.

26 (2) Unsicherheiten in der Verwaltungspraxis können in gleicher Weise dann entstehen, wenn Unklarheiten über die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung (z. B. einer Kostenregelung) bestehen. Hierfür gelten die Überlegungen des Senats entsprechend (vgl. hierzu auch Dötsch/Hogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 62 ff.). Auch insoweit besteht eine Kompetenz der Wohnungseigentümer, mit Mehrheitsbeschluss festzulegen, welche Auslegung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Besteht aber die Beschlusskompetenz, kann ein entsprechender Beschluss auch mit der Beschlussersetzungsklage erzwungen und auf diese Weise eine rechtskraftfähige Entscheidung über die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden. Insoweit geht es nicht - wie etwa bei einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG - um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern allein um die Feststellung ihres Inhalts.

27 (3) Wählt der Kl. den danach eröffneten Weg einer Beschlussersetzungsklage, um eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche gerichtliche Entscheidung darüber zu erhalten, wie eine bestimmte Regelung in der Gemeinschaftsordnung auszulegen bzw. ob sie wirksam ist, folgen die Passivlegitimation der GdWE und die Rechtskraftwirkung bereits unmittelbar aus § 44 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, die prozessual vorgesehene und auf dasselbe Rechtsschutzziel gerichtete Feststellungsklage hinsichtlich der Passivlegitimation und der Bindungswirkung des Urteils anderen Regeln zu unterwerfen.

28 4. Nicht zu beanstanden ist schließlich die - von dem Senat im Rahmen

der Begründetheit der Klage ebenfalls zu überprüfende (vgl. Rn. 8) - Auffassung des Berufungsgerichts, dass Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung unwirksam ist, weil die Regelung unbestimmt, unvollständig und auch praktisch nicht durchführbar ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Begründung des Berufungsgerichts Bezug genommen. Auch von der Revision werden hierzu keine Einwendungen erhoben. Damit hat die Kostenverteilung entsprechend der allgemeinen Kostenregelung in Ziff. II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung, die der gesetzlichen Regel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG entspricht, nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen.

29 Die Streithelferin hat die Kosten des Revisionsverfahrens nach § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen, weil das von ihr ohne Beteiligung der von ihr unterstützten Partei eingelegte Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 1975 - VIII ZR 151/73, juris Rn. 29 m.w.N.).

Die Wohnungseigentümer haben es nicht leicht. Häufig sind nicht nur ihre Beschlüsse unklar, sondern auch ihre Vereinbarungen. Strebt ein Wohnungseigentümer bei einem Streit, wie eine Vereinbarung auszulegen ist, eine rechtsverbindliche Klärung an, muss er nach § 256 Abs. 1 ZPO eine Feststellungsklage erheben. Man kann sich fragen, gegen wen diese Klage zu richten ist: Gegen die anderen Wohnungseigentümer oder gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)?

Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer streiten darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Grundstück der Wohnungseigentumsanlage X tragen muss. Teileigentümer K möchte mit einer gegen die GdWE gerichteten Klage feststellen lassen, dass alle Wohnungs- und Teileigentümer die Erhaltungskosten des Spielplatzes tragen müssen. AG und LG geben der Klage statt. Beim BGH ist im Wesentlichen nur zu klären, ob die GdWE die richtige Beklagte ist.

Der BGH meint, die GdWE sei die richtige Beklagte für die nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsklage! Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliege sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Dem durch diese Norm angeordneten Paradigmenwechsel müsse bei der Frage des richtigen Klagegegners bei Streitigkeiten über die Anwendbarkeit bzw. die zu treffende Auslegung einer Vereinbarung Rechnung getragen werden.

Dagegen lasse sich nicht einwenden, ein entsprechendes Urteil entfalte gegenüber nicht am Prozess beteiligten Wohnungseigentümern keine Wirkung. Denn § 44 Abs. 3 WEG sei wegen einer planwidrigen Regelungslücke für diese Klage entsprechend anwendbar.

Bestätigt werde die Annahme der Passivlegitimation der GdWE und der entsprechenden Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG durch die Überlegung, dass der Kläger sein Rechtsschutzziel auch mit der Beschlussersetzungsklage erreichen könne. Bestehe in einer GdWE Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Vereinbarungen, könne nämlich eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.

Der BGH schafft neben den Beschlussklagen, die von Gesetzes wegen nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten sind, eine Vereinbarungsklage, die jetzt auch gegen die GdWE zu richten ist. An dieser Stelle gab es allerdings keine planwidrige Regelungslücke, sondern die gesetzgeberische Leitentscheidung in § 43 Abs. 2 Satz 1 WEG, dass eine solche Klage gerade zwischen den Wohnungseigentümern zu führen ist. Der BGH will das aber eben nicht und schafft schlicht neues Prozessrecht. Es ist daher wohl auch damit zu rechnen, dass er bald annehmen wird, dass die Vereinbarungsklage, die sich auf § 10 Abs. 2 WEG stützt, gegen die GdWE zu erheben ist. Erlaubt sei im Übrigen der Hinweis, dass der Beschluss, wie eine Vereinbarung für die Verwaltung zu verstehen ist, weiter hinter einer Feststellung, welchen Inhalt eine Vereinbarung hat, zurückbleibt.

Für die Wohnungseigentümer ist neben diesen dogmatischen Überraschungen vor allem die Rn. 26 von Bedeutung. Dort akzeptiert der BGH, dass Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz haben festzulegen, welche Auslegung einer Vereinbarung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll (siehe auch BGH, GE 2022, 1214 Rn. 15 ff. sowie Elzer, Spezielle und allgemeine Weisungen gegenüber dem Verwalter, ZWE 2023, 68 ff.). Dieser Beschluss erleichtert die Verwaltungspraxis und sollte stets gefasst werden, wenn eine Vereinbarung sich als unklar erweist.

Mustertext: „Die Verwaltung hat die Wohnungseigentümer darüber informiert, dass man die Umlagevereinbarung in § … der Gemeinschaftsordnung [genaue Angabe] unterschiedlich auslegen kann. Die Verwaltung hat ferner darauf hingewiesen, dass die Umlagevereinbarung unbeachtlich wäre, sollte man sie als unklar ansehen. Weiter hat der Verwalter darauf hingewiesen, dass man die Umlagevereinbarung – sollte man sie als „klar“ und damit als beachtlich ansehen – wie folgt verstehen könne: …(Aufklärung). Schließlich hat die Verwaltung die Wohnungseigentümer darauf hingewiesen, dass es eine Beschlusskompetenz gebe, die Verwaltung in Bezug auf die Durchführung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anzuweisen. Vor diesem Hintergrund weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, die Umlagevereinbarung wie folgt anzuwenden: … (genaue Beschreibung).“