Gericht muß geltend gemachten Kündigungsgrund prüfen

Gericht muß geltend gemachten Kündigungsgrund prüfen; rechtliches Gehör; fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus mehreren Gründen gekündigt wird, das Gericht aber einen dieser (erheblichen) Kündigungsgründe in seiner Entscheidung unberücksichtigt läßt (hier: schuldhafte Falschabrechnung von Betriebskosten durch Vermieter). (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Beschwerdeführer wendet sich mit seiner Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts.

Mit Formularmietvertrag vom 25. April 1995 mietete der Beschwerdeführer von der Beteiligten zu 2., die sich hierbei durch die Hausverwaltung, die S. KG, vertreten ließ, ab dem 1. Juni 1995 eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 34,61 qm. Nach § 2 Nr. 1 c) des Vertrages war das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen und sollte am 31. Mai 1999 enden, ohne daß es einer Kündigung bedurfte. Die monatliche Nettokaltmiete betrug ursprünglich 589,05 DM. In § 7 Nr. 2 b) des Vertrages war für den Zeitraum vom 1. Juni 1996 bis zum 1. Juni 2004 eine Staffelmiete vereinbart. (...)

In § 17 Nr. 2 ist unter der Überschrift "Besondere Kündigungsgründe und -fristen" bestimmt:

"Beide Mietparteien können das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der andere Vertragsteil seine Vertragspflichten nicht unerheblich schuldhaft verletzt ..."

Durch Schreiben der Hausverwaltung vom 21. Dezember 1996 erhöhte die Beteiligte zu 2. den Betriebskostenvorschuß für die Zeit ab Februar 1997 von 45 DM auf 85 DM; gleichzeitig verlangte sie für das Jahr 1995 vom Beschwerdeführer eine Betriebskostennachzahlung von 274,11 DM. In der beigefügten Berechnungsaufstellung war - anders als für das Jahr 1994 - auch eine Betriebskostenposition "Hauswart" mit einem Betrag von 3.330,85 DM ausgewiesen. Ferner sollten sich die Kosten für die Hausbeleuchtung von 2.672,25 DM im Jahr 1994 auf 4.915,65 DM im Jahr 1995 erhöht haben sowie die Kosten der Be- und Entwässerung von 9.586,98 DM auf 21.439,03 DM gestiegen sein. Mit Schreiben vom 25. Januar 1997 forderte der Beschwerdeführer die Hausverwaltung auf, unter Zusendung von Ablichtungen diese Betriebskostenpositionen näher zu erläutern. Mit Schreiben vom 26. Februar 1997 legte die Hausverwaltung daraufhin eine modifizierte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 vor, worin eine zuvor doppelt berechnete Position bezüglich der Hausbeleuchtung korrigiert war. Hinsichtlich der Position "Hauswartskosten" war eine Abschrift der vierten Seite eines Rechnungsschreibens vom 9. Oktober 1995 über eine Summe von 3.152,35 DM beigefügt. Mit Schreiben vom 27. Februar 1997 rügte der Beschwerdeführer gegenüber der Hausverwaltung, daß ihm die Seiten 1-3 der angeblichen Hauswartsrechnung nicht übersandt worden seien, so daß weder der Rechnungssteller, der Rechnungsadressat noch die Hauptrechnungsposten erkennbar seien. Ferner monierte er bezüglich der Wasserabrechnung, daß insofern keine zeitgenaue Wasserabrechnung für 1995 vorgenommen worden sei, sondern statt dessen eine Zwischenabrechnung der Berliner Wasserbetriebe vom Oktober 1995, die Abschlagszahlungen enthalte, Grundlage der Betriebskostenabrechnung geworden sei. Überdies seien Abschlagszahlungen in der Betriebskostenabrechnung doppelt berücksichtigt. Mit Schreiben vom 18. März 1997 erinnerte der Beschwerdeführer vergeblich an die Beantwortung seines Schreibens und bat erneut um substantiierte Erläuterung der von ihm gerügten Rechnungspositionen. Er zahlte zunächst weder die geforderte Betriebskostennachzahlung für 1995 noch die Erhöhung des Vorschusses für 1997. Ebensowenig zahlte der Beschwerdeführer die ausweislich des Mietvertrages fällige nächste Staffelmieterhöhung ab Juni 1997.

Mit der am 3. Dezember 1997 dem Beschwerdeführer zugestellten Klage vom 14. Oktober 1997 erstrebte die Beteiligte zu 2. dessen Verurteilung zur Zahlung von Mietrückständen, zunächst bis einschließlich Oktober 1997, in Höhe von 683,95 DM sowie der Betriebskostennachzahlung für das Jahr 1995 in Höhe von 274,11 DM.

Der Beschwerdeführer erklärte mit Schreiben vom 28. Dezember 1997 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März 1998. Mit weiterem Schreiben vom 30. Januar 1998 sprach der Beschwerdeführer erneut die Kündigung, diesmal zum 30. April 1998, aus. Ferner heißt es in dem zweiten Kündigungsschreiben:

"Für den Fall, daß ein Kündigungsgrund auf seiten des Mieters vorliegen muß, sei hier vorsorglich auf drei Gesichtspunkte hingewiesen. Erstens liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor (vgl. dazu die Klageerwiderung meiner Anwältin). Diese Überhöhung würde sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 554 a BGB berechtigen. Zweitens ist das zur Vertragsdurchführung erforderliche Vertrauensverhältnis zerrüttet, da die Vermieterseite beharrlich nicht angefallene Betriebskosten (Beispiel: Hauswartskosten) geltend macht und insoweit den Mieter sogar mit einer Klage überzogen hat. Schließlich wird aus beruflichen Gründen vermutlich ein Wegzug aus Berlin erforderlich sein."

In seiner Klageerwiderung berief sich der Beschwerdeführer auf eine aus seiner Sicht bestehende Mietüberhöhung gemäß § 5 WiStG. Er reichte mit weiterem Schriftsatz die Seiten 1-3 der angeblichen Hauswartsrechnung vom 9. Oktober 1995 ein, ein von einem Wohnungseigentümer stammendes Schreiben, der hierin der Eigentümergemeinschaft diverse Arbeiten der Jahre 1991 bis 1995 in Rechnung gestellt hatte. Die Beteiligte zu 2. erstellte daraufhin neue Betriebskostenabrechnungen für 1995 und 1996, die den Posten "Hauswartskosten" nicht mehr enthielten.

Mit Schriftsatz vom 25. Mai 1998 beantragte die Beteiligte zu 2. klageerweiternd u. a. die Feststellung, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beschwerdeführer fortbestehe und nicht durch die Kündigung vom 30. Januar 1998 aufgelöst worden sei.

(...)

Das Amtsgericht Schöneberg wies durch Urteil vom 21. Juli 1998 die Zahlungsklage und die Feststellungsklage der Beteiligten zu 2. ab. (...)

Die Beteiligte zu 2. legte Berufung gegen das Urteil ein. (...)

Im frühen ersten Termin vor dem Landgericht Berlin vom 14. Mai 1999 (...) verkündete das Landgericht sein Urteil, worin es unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts - im Tenor unter 1. - feststellte, daß das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und der Beteiligten zu 2. durch die Kündigung des Beschwerdeführers vom 30. Januar 1998 nicht aufgelöst worden sei, sondern über den 30. April 1998 hinaus fortbestehe. (...)

Zur Begründung seiner Entscheidung führte das Landgericht in dem Urteil aus: Der Beschwerdeführer habe das Mietverhältnis nicht durch eine ordentliche Kündigung beenden können, da die vertragliche Befristung wirksam gewesen sei. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts bestehe zwischen der Befristung des Mietverhältnisses auf vier Jahre und der in § 7 des Vertrages bis zum Jahr 2004 vereinbarten Staffelmiete keine Unklarheit. Zur Frage eines außerordentlichen Kündigungsrechtes enthält das Urteil folgenden Passus:

"Dem Beschwerdeführer stand auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die im Kündigungsschreiben vom 30.1.1998 nicht substantiierten beruflichen Gründe begründen ein solches Recht nicht. Trotz des Vorliegens der Voraussetzungen des § 5 WiStG war der Bekl. auch nicht gemäß § 554 a BGB zur Kündigung berechtigt. § 5 WiStG i. V. m. §§ 134, 812 BGB stellen dem Mieter die Sanktion der Rückforderung des zuviel gezahlten Mietzinses zu Gebote; eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit kommt zumindest dann nicht in Betracht, wenn der Mieter nicht durch eine Aufforderung zur Abhilfe in Form der Anpassung des Mietzinses auf das zulässige Maß darauf hinzuwirken versucht, das Mietverhältnis auf eine rechtmäßige Basis zurückzuführen.

Die Kl. hatte daher dem Grunde nach Anspruch auf die Zahlung von Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum bis einschließlich Mai 1998."

Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 15 Abs. 1 (...) der Verfassung von Berlin (VvB).

(...)

II. Die Verfassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit der Beschwerdeführer die Verletzung eines Grundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB) bezüglich der unter Nr. 1 im Urteilstenor des Landgerichts Berlin enthaltenen Feststellung rügt (1.). (...)

1. (...) Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 14. Mai 1999 verletzt, indem es entscheidungserheblichen Vortrag des Beschwerdeführers zum außerordentlichen Kündigungsrecht unberücksichtigt gelassen hat, das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [117] m. w. N.; st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, daß das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt läßt. Das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozeßgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vorn 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34197 - LVerfGE 6, 80 [82], vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 NZM 2001, 87 [88] m. w. N. und vom 27. September 2002 - VerfGH 63/02, 63 A102 - LVerfGE 13,53 [59]).

Ein derartiger Fall ist hier gegeben. Das Landgericht hat, da es entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Befristung des Mietverhältnisses und damit den Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts für den Beschwerdeführer als wirksam angesehen hat, entscheidungserheblich darauf abgestellt, daß dem Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des zweiten Kündigungsschreibens vom 30. Januar 1997 auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden habe. In diesem Zusammenhang hat es die im Kündigungsschreiben genannten "beruflichen Gründe" und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Mietpreisüberhöhung auf der Grundlage des § 554 a BGB a. F. und § 5 WiStG geprüft. Die Begründung läßt jedoch nicht erkennen, daß das Gericht den im Kündigungsschreiben genannten weiteren Grund, das Vertrauensverhältnis des Beschwerdeführers zu der Beteiligten zu 2. sei wegen deren Verhalten bei Abrechnung der Betriebskosten zerrüttet, ebenfalls berücksichtigt und erwogen hat. Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte, daß das Gericht der Frage nachgegangen ist, ob dem Beschwerdeführer - wie von ihm erstinstanzlich und auch im Berufungsverfahren schriftsätzlich vorgetragen - unter dem Gesichtspunkt der Übervorteilung bei Nebenkosten oder im Rahmen einer Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung der Mietpreisüberhöhung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war und er deshalb gemäß § 554 a BGB a. F., § 242 BGB oder nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war.

Die Ausführungen des Beschwerdeführers zum außerordentlichen Kündigungsgrund aufgrund eines zerrütteten Vertrauensverhältnisses waren auch erheblich. Nach der Rechtsprechung und Literatur zu § 554 a BGB a. F. kann die Fortsetzung eines Mietverhältnisses einer Vertragspartei dann nicht mehr zugemutet werden, wenn das Vertrauensverhältnis durch Vertragsverletzungen der anderen Seite so beeinträchtigt ist, daß die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint. Hierbei ist eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände maßgebend, zu denen etwa die bisherige und künftige Dauer des Mietverhältnisses, das bisherige Verhalten der Partner, Art, Dauer, Häufigkeit und Auswirkungen der Störungen oder Pflichtverletzungen, eine etwaige Wiederholungsgefahr, das Verhalten nach einer Abmahnung, der Zeitraum zwischen Störung und Kündigung zählen können (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Aufl. 2004, Rn. 31 ff. zu § 543 n. F.; vgl. auch Schilling, in: Münchener Kommentar, Bürgerliches Gesetzbuch, Schuldrecht, Besonderer Teil I, 4. Aufl. 2004, Rn. 7 ff. zu § 543 n. F.; Heintzmann, in: Soergel, BGB, Band 4/1, 12. Aufl. 1998, Rn. 1 zu § 554 a a. F.). Anerkannt ist in diesem Zusammenhang, daß die vertragliche Vertrauensgrundlage auch durch Unredlichkeiten des Vermieters bei der Berechnung des Mietzinses und der Nebenkosten zerstört werden kann. So kann dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein, wenn der Vermieter über längere Zeit Betriebskosten schuldhaft falsch abrechnet bzw. die Einsicht in Belege verweigert (vgl. LG Gießen, WuM 1996, 767; LG Berlin, GE 2003, 1081 f.; AG Kassel, WM 1968, 178; LG Frankfurt, WM 1979, 24; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, 1311; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 199 zu § 543 n. F.; Blank/Börstinghaus, Miete, Kommentar, 2. Aufl. 2004, Rn. 41 zu § 543 n. F.).

Im vorliegenden Fall enthielt die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung für 1995 unstreitig Positionen, die entweder gar nicht angefallen waren (Hauswartskosten), doppelt berechnet wurden (Teile der Hausbeleuchtungskosten sowie der Be- und Entwässerungskosten) oder nicht zeitgenau abgerechnet wurden. Die von dem Beschwerdeführer erbetenen Erläuterungen der Vermieterseite insbesondere zu den Hauswartskosten waren ersichtlich unzureichend bzw. falsch. Die mehrfach erneuerte Aufforderung des Beschwerdeführers, ihm Einzelheiten zu der angeblichen Hauswartsrechnung mitzuteilen und die gesamte Rechnung vom 9. Oktober 1995 in Kopie zu übersenden, blieb von seiten der Beteiligten bis zur Erhebung der Klage unbeantwortet. Es erscheint daher nicht von vornherein von der Hand zu weisen, daß angesichts dieser Umstände sowie der zusätzlich vorliegenden, auch vom Landgericht bestätigten Mietpreisüberhöhung das zur Vertragsdurchführung erforderliche Vertrauensverhältnis des Beschwerdeführers zu der Beteiligten zu 2. beeinträchtigt war. Ob es so zerrüttet war, daß dem Beschwerdeführer die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen ist, hätte das Landgericht im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände prüfen und in seiner Entscheidung darlegen müssen.

(...)

Zum verfassungsrechtlichen Grundsatz des rechtlichen Gehörs gehört es zwar nicht, daß ein Gericht in den Entscheidungsgründen seines Urteils zu allen Einzelpunkten des Parteivortrags Stellung nimmt. Kernfragen dürfen allerdings nicht unerörtert bleiben.

Der Mieter hatte außerordentlich fristlos gekündigt wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er berief sich auf drei Kündigungsgründe, nämlich daß eine Mietpreisüberhöhung vorliege, daß der Vermieter beharrlich über die Betriebskosten falsch abgerechnet habe in Positionen, die überhaupt nicht angefallen seien. Schließlich sei auch aus beruflichen Gründen ein Wegzug aus Berlin erforderlich. Das Landgericht Berlin gab der Feststellungsklage des Vermieters auf Unwirksamkeit der Kündigung statt und meinte, sowohl eine Preisüberhöhung als auch ein beabsichtigter Wegzug des Mieters aus Berlin stelle keinen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Eine falsche Abrechnung von Betriebskosten erwähnte es nicht.

Auf Verfassungsbeschwerde des Mieters hob der Verfassungsgerichtshof von Berlin mit Beschluß vom 19. Januar 2005 das Landgerichtsurteil auf und meinte, hier liege ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör vor. Die Betriebskostenabrechnung habe unstreitig Positionen enthalten, die entweder gar nicht angefallen waren oder doppelt berechnet wurden. Jedenfalls im Zusammenhang mit der vom Landgericht Berlin festgestellten Mietpreisüberhöhung ist dann nicht von der Hand zu weisen, daß für die Kündigung die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht gekommen sei. Da das Landgericht diesen Umstand nicht geprüft und in seiner Entscheidung dargelegt habe, sei das Urteil verfassungswidrig.