Geräusche in der Wohnung und Mietminderung

Geräusche in der Wohnung und Mietminderung; Heizungsbrummen; Fahrzeuglärm; Schienenlärm; Fluglärm; Betriebsgeräusche technischer Hausinstallationen

Nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Dies gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Straßen- und Schienenlärm, sondern auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche wie Strömungsgeräusche in Heizkörpern und Schallgeräusche von Heizungsanlagen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) fordert vom Bekl. (Mieter) rückständige Miete. Der Bekl. hat die Miete gemindert, weil in seiner Wohnung ein sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch zu hören gewesen sei. Mitarbeiter der Kl. gingen den Mangelanzeigen des Bekl. nach, stellten jedoch keine Geräusche fest. Der Bekl. verlangt widerklagend, die Kl. zur Herstellung einer Heiz- und Warmwasserversorgung ohne wahrnehmbare Brumm-Geräusche zu verurteilen und Feststellung der Mietminderung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Raumakustik. Das AG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage als unbegründet abgewiesen.

Die vom Bekl. geschuldete Miete war nicht gemäß §§ 536, 536 c BGB gemindert.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist nicht festzustellen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mindert.

Zwar hat der Sachverständige den Vortrag des Bekl. im Grundsatz bestätigt, wonach ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Bekl. wahrnehmbar ist.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen, denen der Bekl. nicht entgegengetreten ist, handelt es sich jedoch um ein sehr leises Geräusch, das nur dann hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist.

Auch hat der Sachverständige ausgeführt, dass der Pegel des Geräusches mit Sicherheit unter den nach Tabelle 4 der DIN 4109 geforderten Pegeln für haustechnische Anlagen liegt.

Nach diesen Ausführungen des Sachverständigen sind die festgestellten Geräusche kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Dabei ist es ohne Weiteres nachvollziehbar, dass sich der Bekl. durch dieses Geräusch gestört fühlt, zumal allgemeinkundig ist, dass auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden können.

Andererseits sind auch in Wohnungen Geräusche allgegenwärtig, und nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Dies gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr. Dies gilt insbesondere auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche, um die es vorliegend geht. Insbesondere sind Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus, dies ebenso wie Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Diese Geräusche sind, jedenfalls wenn sie - wie vorliegend - weiter unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen, ohne Weiteres hinzunehmen.

Demgemäß sind auch die mit der Widerklage geltend gemachten Forderungen des Bekl. unbegründet.

Ein aus § 535 Abs. 1 BGB abzuleitender Anspruch auf Herstellung einer geräuschfrei arbeitenden Heizungsanlage besteht nicht, da - wie dargetan - kein Mangel vorliegt. Demgemäß ist auch der (zulässige) Feststellungsantrag hinsichtlich der Mietminderung für die Folgezeit unbegründet, auch hier fehlt es am Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels.

Nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt eine Mietminderung. Dies gilt für Umweltgeräusche ebenso wie für die durch haustechnische Anlagen verursachten Geräusche.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt vom Beklagten (Mieter) rückständige Miete. Dieser hatte die Miete gemindert, weil in seiner Wohnung ein offenbar von der Heizung herrührendes, sich in Intervallen wiederholendes Brummgeräusch zu vernehmen war. Das Gericht hat durch Sachverständigengutachten Beweis erhoben.

Das AG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage des Mieters auf Herstellung einer brummfreien Heizung und Feststellung der Minderung abgewiesen. Der Sachverständige habe zwar bestätigt, dass ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Beklagten wahrnehmbar sei, jedoch nur sehr leise und auch nur dann, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig sei. In jedem Fall fiel der Geräuschpegel unterhalb der nach Tabelle 4 der DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen.

Dass der Beklagte sich gestört fühlte, sei nachvollziehbar, doch rechtfertige nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung eine Mietminderung. Dies gelte nicht nur für typische Umweltgeräusche (Vogelgezwitscher oder Straßen- und Schienenlärm), sondern auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche wie vorliegend. Insbesondere seien Strömungsgeräusche der Heizung, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen „permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus". Lägen sie unterhalb der sich aus DIN 4109 ergebenden Schallpegelhöchstwerte, seien sie ohne Weiteres hinzunehmen. Maßgebend sei nicht das subjektive Störungsempfinden eines Mieters.

Die Anforderungen der DIN 4109 sehen für Installationsgeräusche und Geräusche aus anderen haustechnischen Anlagen einen Schallschutzpegel von maximal 30 dB (A) für Geräusche aus Wasserinstallationen (ausgenommen Spitzen beim Betätigen der Armaturen) und ebenso maximal 30 dB (A) für Geräusche aus anderen haustechnischen Anlagen vor.