Geräusche aus der Zentralheizung als Mietmangel

1. Geräusche aus einer Heizungsanlage stellen keinen Mietmangel dar, wenn die Vorgaben nach der DIN 4109 oder TA-Lärm eingehalten sind.

2. Bei Wohnräumen beträgt auch nachts der Grenzwert 30 dB (A); der Höchstwert von 25 dB (A) nachts betrifft nur Geräuschemissionen aus Gewerbebetrieben.

3. Beeinträchtigungen durch tieffrequente Geräusche nach der TA-Lärm sind vom Mieter substantiiert vorzutragen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Klage in der Hauptsache erledigt ist, soweit sie die Beseitigung von Mängeln an der Heizungsanlage in ihrer ehemaligen Wohnung verlangen.

Die Kl. waren seit 1984 Mieter einer im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung, die Bekl. ist Vermieterin. Im Jahre 1986 wurde in das Haus eine zentrale Gasheizungsanlage eingebaut. In der Heizperiode 2002/2003 fanden Arbeiten an der Heizung statt. Die Kl. behaupten, dass von der Heizungsanlage seither tagsüber und nachts Geräusche ausgingen, die bei ihnen zu Schlafstörungen führten. Mit Schreiben vom 14. April und 9. Dezember 2004 und 26. Februar und 2. Oktober 2005 zeigten sie gegenüber der Vermieterseite an, dass die Heizung Lärm produziere und minderten daraufhin die Miete.

Im Jahre 2005 wurde beim Amtsgericht Wedding zum Geschäftszeichen 11 H 2/05 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt, in dessen Verlauf der Sachverständige K. L. ein Gutachten erstellte. Im Rahmen seiner Schallmessungen ermittelte er in der Wohnung Werte von 27-28 dB (A). In den Monaten März bis Juni und Oktober bis Dezember 2005 und Januar bis Juni und Oktober bis November 2006 minderten die Kl. die Miete um insgesamt 1.355,98 €. Zur Geltendmachung der Beträge entstanden auf Beklagtenseite vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 229,04 €.

Im Dezember 2006 und Januar 2007 zahlten die Kl. an die Bekl. einen Betrag von insgesamt 1.652,82 € unter Vorbehalt. Zum 30. November 2006 kündigten die Kl. das Mietverhältnis und sind aus der Wohnung ausgezogen.

a) Durch den Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung ist hinsichtlich des Mängelbeseitigungsanspruches der Kl. eine tatsächliche Erledigung des Rechtsstreits eingetreten.

b) Die Klage auf Mängelbeseitigung war ursprünglich unbegründet. Die Kl. hatten gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Im streitgegenständlichen Zeitraum war die Wohnung der Kl. nicht mit einem Mangel behaftet. Insbesondere wies die im Haus befindliche Heizungsanlage keinen Mangel auf. Ein Mangel, aufgrund dessen der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung hat, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 = GE 2009, 1426).

Vertraglich vorausgesetzter Zustand der streitgegenständlichen Mietsache war die Benutzung als Wohnung. Der Bundesgerichtshof führt in der zitierten Entscheidung weiter aus:

„Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb). Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004, aaO.; vom 17. Juni 2009, aaO., Tz. 10)."

und weiter

„Zwar schuldet die Bekl. trotz Fehlens einer Abrede der Parteien zum Maß einer Immissionsbelastung der zum Lichthof hin gelegenen Räumlichkeiten jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen. Die einschlägigen Immissionsrichtwerte gemäß Abschnitt 6 der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 26. August 1998 (GMBI. Nr. 26, S. 503, im Folgenden: TA Lärm), die bei den hier maßgeblichen Richtwerten für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden keine Änderung gegenüber den entsprechenden Werten der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 16. Juli 1968 (Beil. BAnz. Nr. 137) erfahren haben, werden jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in keinem Fall überschritten."

sowie:

„Es kommt hinzu, dass ein Mieter bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne Weiteres erwarten kann, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dadurch die Geräuschimmissionen zwar steigen, die Belastung aber - wie hier - auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - auch hier nicht ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Übernahme einer dahin gehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch in seinem weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für die Belastung mit Geräuschimmissionen einschlägigen Vorgaben der TA Lärm eingehalten werden (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2009, aaO., Tz. 13)."

Aus dieser Entscheidung kann die Schlussfolgerung gezogen werden, dass unabhängig von der Geltung der DIN 4109 jedenfalls erwartet werden kann, dass die Vorgaben der TA-Lärm eingehalten werden.

Im streitgegenständlichen Verfahren wurden innerhalb der Wohnung aber die Vorgaben der DIN 4109 und der TA Lärm eingehalten. Nach der DIN 4109 gilt ausweislich der Tabelle 4 ein zulässiger Schalldruckpegel in schutzbedürftigen Räumen vor Geräuschen aus haushaltstechnischen Anlagen und Gewerbebetrieben für Wohn- und Schlafräume bei einer als „sonstige haustechnische Anlage" zu qualifizierenden Geräuschquelle, der eine Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus als „Ver- und Entsorgungsanlage" oder „fest eingebaute betriebstechnische Anlage" (gemäß der Anmerkung 4 zu dieser Tabelle) zuzuordnen ist, ein einzuhaltender Wert von maximal 30 dB(A).

Soweit die Kl. geltend machen, die DIN 4109 lege Höchstwerte von maximal 35 dB(A) tagsüber und 25 dB(A) nachts fest, ist dies unzutreffend.

Wie sich aus der Anmerkung 5 zur Tabelle 4 ergibt, beziehen sich diese Höchstwerte auf Geräuschemissionen aus Betrieben, wobei zu den Betrieben „Handwerksbetriebe und Gewerbebetriebe aller Art" zählen. Das Betreiben einer Heizungsanlage ist aber kein Gewerbebetrieb. Insofern greift auch die TA Lärm nicht, denn auch sie stellt in Ziffer 6.2. hinsichtlich der Immissionsrichtwerte für Immissionsorte innerhalb von Gebäuden auf „betriebsfremde schutzbedürftige Räume nach DIN 4109" ab und nennt hierzu die entsprechenden Höchstwerte der DIN 4109.

Geräusche über 30 dB(A) wurden vom Sachverständigen L. aber unstreitig nicht gemessen, so dass ein Mangel der Mietsache nicht ersichtlich ist. Das Vorliegen tieffrequenter Geräusche, die gemäß Ziffer 7.3. der TA Lärm unterhalb von 90 Hz liegen, wurde von den Kl. nicht substantiiert vorgetragen.

Offen bleiben kann auch die Frage, ob die von den Kl. wahrgenommenen Geräusche von der Heizungsanlage selbst oder von den Schwingungen der Heizungsrohre herrühren, da jedenfalls der nach DIN 4109 zulässige Höchstwert eingehalten ist.

Der Mieter hat Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs; auch Lärmbelästigungen können einen Mietmangel darstellen. Wenn allerdings ein Sachverständiger feststellt, dass Grenzwerte nach der DIN nicht überschritten sind, besteht kein Mangelbeseitigungsanspruch.

Nach Arbeiten an der Heizungsanlage beanstandeten die Mieter, dass tagsüber und nachts Geräusche aus der Zentralheizung zu hören seien, was auch zu Schlafstörungen führe. Sie verlangten Minderung und Mangelbeseitigung; im selbständigen Beweisverfahren stellte der Sachverständige Werte von 27-28 dB (A) fest. Die Mieter zogen später aus und verlangten Feststellung, dass die ursprüngliche Mangelbeseitigungsklage begründet gewesen sei.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab, da nach den Feststellungen des Sachverständigen die Höchstwerte nach der DIN 4109 nicht überschritten seien. Der Grenzwert von 25 dB (A) betreffe nur Geräuschemissionen aus Gewerbebetrieben; der Betrieb einer Heizungsanlage sei jedoch kein Gewerbebetrieb. Eine Beeinträchtigung durch tieffrequente Geräusche nach der TA-Lärm hätten die Mieter nicht substantiiert vorgetragen.

Mit tieffrequenten Geräuschen (Infraschall) haben sich die Verwaltungsgerichte verschiedentlich im Zusammenhang mit Nachbarschutz und Windenergieanlagen befasst; eine Beeinträchtigung wird oft verneint. So heißt es im Beschluss des VG Gießen vom 3. Februar 2011 (8 L 5455/10. GI): „Tieffrequente Geräusche und Infraschall sind zwar messtechnisch nachweisbar, aber für den Menschen nicht hörbar und werden deshalb von der Rechtsprechung im Ergebnis als unschädlich qualifiziert." Das OVG des Saarlandes (Beschluss vom 10. Dezember 2010 - 3 B 250/10) meint, schädliche Wirkungen durch Infraschall seien nur dann anzunehmen, wenn sie bei geschlossenen Fenstern deutlich wahrnehmbar sind. Das OLG Rostock (OLGR Rostock 2009, 686) hat bei einer Nachbarklage gegen Emissionen durch Infraschall aus einem Heizhaus nach Einholung von vier (!) Sachverständigengutachten die Klage abgewiesen, weil keine gesicherten wissenschaftlichen Erkenntnisse über Beeinträchtigungen durch Infraschall bestünden und es nicht Aufgabe der Tatsachengerichte sei, neuen wissenschaftlichen Theorien zum Durchbruch zu verhelfen.