Geplanter Balkon als Zusicherung bei Wohnungsvermietung

Ein in einem Mietvertrag ausdrücklich als mitvermieteter „Balkon geplant" gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

[...] Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von insgesamt 593,19 € für den Zeitraum von Mai 2014 bis einschließlich März 2015 zu (§§ 535, 536 ff. BGB), da der Bekl. ein Mietminderungsrecht gemäß § 536 Abs. 2 BGB in Höhe von monatlich 3 % der Brutto-Miete (507 €/Monat) zur Seite stand, mithin ein Minderungsrecht in Höhe von 15,21 €/Monat.

Unter einer „Zusicherung" im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB ist [...] eine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters zu verstehen, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks und die Beschreibung der Mietsache im Vertrag hinausgeht, und aus der sich ergibt, dass er als Vermieter für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Räume/Mietsache garantiert und dafür einstehen will. [...] Gegenstand einer Zusicherung können nach § 536 Abs. 2 BGB sämtliche „Eigenschaften" der vermieteten Sache/Räume sein. [...] Hier wurde zwischen den Prozessparteien ausdrücklich im schriftlichen Mietvertrag vom 26.2.2012 unter „§ 1 Mietgegenstand" vereinbart, dass der Kl. der Bekl. eine Wohnung, „... bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr. ..." vermietet.

Der „geplante" Balkon war somit [...] Gegenstand des Mietvertrages. [...] An die Errichtung dieses geplanten Balkons hat sich der Kl. jedoch nicht gehalten. Einen solchen Balkon hatte der Kl. - entgegen der Planung - selbst ca. 3 Jahre nach Abschluss des Vertrages immer noch nicht angebaut.

In der zwischen den Prozessparteien somit vor ca. 39 Monaten ausdrücklich schriftlich im Mietvertrag erfolgten Vereinbarung konnte die Bekl. als Mieterin aber berechtigterweise eine Garantieerklärung des Kl. als Vermieter dahin gehend sehen, dass zumindest in einem angemessenen, unter § 271 Abs. 1 BGB zu bestimmenden Zeitraum ein Balkon an ihrer Wohnung errichtet wird. [...]

Zum Zeitpunkt der ersten Mietminderung durch die Bekl. im Mai 2014 - mithin ca. 26 Monate nach Abschluss des Mietvertrags - war diese angemessene Fertigstellungsfrist [...] abgelaufen. [...] Diese Zusage ist als Erweiterung des Mietvertrages anzusehen, so dass das Fehlen des Balkons spätestens nach Ablauf einer angemessenen Frist von höchstens einem Jahr einen Mangel der Mietsache darstellt (AG Köln, Urteil vom 21.10.2003 - 212 C 60/03 -, WuM 2005, 239 f.). [...] Unter Berücksichtigung der hier konkret gegebenen Umstände erscheint dem erkennenden Gericht vorliegend eine Mietminderung von 3 % der Brutto-Miete von 507 €/Monat angemessen. [...]

Ein Mangel der Mietsache kann auch darin liegen, dass der Vermieter bestimmte Baumaßnahmen zusichert, diese Zusicherung aber nicht einhält. War ein Balkonanbau vorgesehen und auch im Mietvertrag erwähnt, kann nach einiger Zeit der Mieter die Miete mindern.

Im Mietvertrag hieß es, dass eine Wohnung, „bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant" vermietet werde. Zum Anbau eines Balkons kam es jedoch nicht, so dass ca. zwei Jahre nach Mietvertragsabschluss die Mieterin die Miete minderte.

Mit Urteil vom 22. Mai 2015 bejahte das Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel ein Minderungsrecht, da hier eine Zusicherung vorliege, wonach in angemessener Zeit ein Balkon zu errichten sei. In dieser Vereinbarung habe die Mieterin berechtigterweise eine Garantieerklärung des Vermieters sehen dürfen, dass der in einem angemessenen Zeitraum einen Balkon an ihrer Wohnung errichten lässt. Angemessen sei ein Zeitraum von höchstens einem Jahr; die Minderung sei auf 3 % der Bruttomiete festzusetzen.

Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft steht einem Mangel gleich; die Mieterin wäre also nach § 536 a BGB sogar berechtigt, auf Kosten des Vermieters selbst einen Balkon anbauen zu lassen. Vor Mietverträgen mit solchen und ähnlichen Formulierungen kann daher nur gewarnt werden.