genossenschaftliches Treueverhältnis

genossenschaftliches Treueverhältnis; Genossenschaft; Gleichbehandlung; Gleichbehandlungsgebot; Mieterhöhung

Das genossenschaftliche Treueverhältnis verlangt eine Gleichbehandlung der Wohnungsnutzer. Gegen dieses Gebot wird verstoßen, wenn nur einem Wohnungsnutzer wegen vermeintlich der genossenschaftlichen Treuepflicht widersprechenden Verhaltens eine bis an die Kappungsgrenze reichende Mieterhöhung auferlegt werden soll.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet.

1. Die Klage war zulässig. Die Kl. hat insbesondere ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG gestellt.

2. Die Kl. kann jedoch gemäß § 2 Abs. 1 MHG vom Bekl. lediglich die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 394,20 DM verlangen.

Zwar liegen aus den im amtsgerichtlichen Urteil genannten Gründen, auf die verwiesen wird, die Voraussetzungen des § 2 MHG für das gestellte Mieterhöhungsverlangen vor. Die Klägerin ist jedoch gemäß § 1 Satz 3 MHG gehalten, keine höhere Miete als die nunmehr zuerkannte zu verlangen.

Die Norm sieht vor, daß das Vermieterrecht zur Mieterhöhung durch Vereinbarung oder aus anderen Umständen ausgeschlossen werden kann. Solche Umstände liegen im Verhältnis der Parteien in der durch das Genossenschaftsverhältnis begründeten besonderen Bindung der Kl. an die für die Mieter/Genossen für alle vermieteten Anwesen beschlossenen Erhöhung der Miete um lediglich 15,80 DM aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz in der Genossenschaft vor. Es entspricht nämlich heute ganz herrschender Auffassung zum Genossenschaftsrecht, daß der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht nur die das Mitgliedschaftsverhältnis betreffenden Rechte betrifft, sondern auch die genossenschaftlichen Mitgliedergeschäfte (vgl. näher hierzu Großfeld/Aldejohann, Betriebsberater 1985, 2377 ff., 2380 f. m.w. N.). Hiergegen wurde verstoßen, ohne daß ein sachlicher Grund vorlag. Das gegenüber dem Bekl. geänderte Begehren bis an die Grenze der Kappungsgrenze hat seinen Grund allein darin, daß jener die dem MHG nicht entsprechende Mieterhöhungsforderung durch "Bescheid" nicht hinnahm, sondern auf einem wirksamen Erhöhungsverlangen bestand. Da für das Vertragsverhältnis Mietrecht Anwendung findet (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 21.1.1985, ZMR 1985, 122 [= WM 1985, 771]), hat er damit lediglich die ihm zustehenden Rechte geltend gemacht. Hieraus ergibt sich nicht eine Verwirkung seines Rechts, auf dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsrundsatz zu bestehen.

Wenn der Bekl., wie ihm die Kl. zur Last legt, verschiedentlich schon gegen genossenschaftliche Treuepflichten verstoßen haben sollte, wäre es Sache der zuständigen Gremien der Klägerin gewesen, die gesellschaftsrechtlichen Konsequenzen (bis hin zum Ausschluß aus der Genossenschaft) zu betreiben, auf die ggf. eine besondere Bindung der Kl. aus dem Genossenschaftsrecht entfallen könnte.