Genossenschaft als gewerbliche Zwischenvermieterin

1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung liegt auch dann vor, wenn die eingetragene Genossenschaft entsprechend ihrer Satzung ihre Mitglieder mit Wohnraum versorgen soll und dabei die Wohnungen zwar zu einer niedrigeren als der ortsüblichen Miete vermietet, das von ihr zu zahlende Nutzungsentgelt aber deutlich überschritten wird.

2. Nach Beendigung des Nutzungsvertrages mit der Zwischenvermieterin, dessen Schwergewicht auf der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung liegt, tritt der Vermieter in die Mietverhältnisse mit den Endmietern (Dritten) ein.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht den geltend gemachten Feststellungsanspruch verneint. Die Parteien sind mietvertraglich miteinander verbunden, auch wenn die Bekl. die Mietverträge über die streitgegenständlichen Wohnungen nicht mit den Kl., sondern mit der X. e.G. geschlossen haben. Denn die Kl. sind gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 1. April 2013 in die bestehenden Mietverhältnisse eingetreten. Danach tritt der Vermieter in den Fällen, in denen der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Voraussetzungen sind sämtlich erfüllt:

Zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. als Vermieterin und der X. e.G. als Mieterin bestand ein inzwischen beendeter Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume. Der „Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäude Y-Straße Berlin" vom 8. November/10. Dezember 1991 ist aufgrund seiner in § 6 getroffenen Befristung mit Ablauf des 31. März 2013 beendet.

Bei der getroffenen Vereinbarung handelt es sich im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB um einen Mietvertrag i.S.d. § 535 Abs. 1 BGB, da darin die Überlassung von Räumen gegen Entgelt zur Nutzung durch die X. e.G. oder deren Mitglieder vorgesehen ist. Dem steht die mehrdeutige Titulierung im Vertragskopf nicht entgegen, da es im Falle der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung für die zu treffende vertragliche Einordnung nicht darauf ankommt, wie die Parteien das Vertragsverhältnis bezeichnen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, Vorbemerkung zu § 535 Rz. 3). Dass die Vereinbarung neben den mietvertraglichen Elementen auch Regelungen zu der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geplanten Instandsetzung und Modernisierung enthält, rechtfertigt keine abweichende Bewertung. Die Übertragung des Nutzungsrechts bildet den Kern der Vereinbarung, so dass selbst bei Annahme eines gemischten Vertrages Mietrecht zur Anwendung käme (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, Einf. Vor § 535 Rz. 36 m.w.N.).

Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag nicht um einen Wohnungsmietvertrag, weil die Genossenschaft selbst die Räume nicht zu Wohnzwecken nutzen konnte (vgl. BGH, Urt. v. 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, NJW 1996, 2862 Tz. 16). Der Anwendungsbereich des § 565 Abs. 1 BGB ist jedoch bereits dann eröffnet, wenn der Mietvertrag die Weitervermietung zu Wohnzwecken vorsieht. Dies ist hier der Fall. Die Vereinbarung über den Vertragszweck muss nicht ausdrücklich getroffen werden; es genügt, wenn Vermieter und Mieter übereinstimmend davon ausgehen, dass die Wohnungen vom Mieter an Dritte weitervermietet werden sollen. Dagegen reicht es für die Anwendung des § 565 BGB nicht aus, wenn es dem Mieter nach dem Vertragszweck freigestellt ist, wie er mit der Sache verfährt. Denn dann „soll" der Mieter nicht weitervermieten (Blank, in: Schmidt-Futterer, MietR, 11. Aufl. 2013, § 565 Rz. 6). In § 6 des Nutzungsvertrages ist die Befugnis der Genossenschaft geregelt, die Wohnungen an ihre Mitglieder zu vermieten. Damit geht zwar keine ausdrückliche entsprechende Verpflichtung einher. Aus der Tatsache, dass die Genossenschaft - für beide Vertragsparteien erkennbar - die streitgegenständlichen Wohnungen jedoch nicht selbst als solche nutzen konnte, folgt die für die Anwendung des § 565 BGB erforderliche Zweckbestimmung indes zumindest aus den Umständen des Vertragsschlusses. Das reicht aus, da besondere Formerfordernisse für die erforderliche Zweckabrede nicht bestehen, so dass es genügt, wenn sich der fragliche Zweck konkludent aus dem Vertrag ergibt (Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 565 Rz. 3 a).

Der Vertrag ist auch wirksam geworden. Es bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die in § 2 des Nutzungsvertrages vereinbarten Bedingungen tatsächlich eingetreten sind. Selbst wenn es dem streitigen Vortrag der Kl. entsprechend nicht zum Bedingungseintritt gekommen sein sollte, ändert dies an der Wirksamkeit des Vertrages nichts. Denn die Vertragsparteien hätten die getroffene Vereinbarung gleichwohl in Vollzug gesetzt und über 20 Jahre beanstandungsfrei gelebt und damit stillschweigend auf die ursprünglich vereinbarte aufschiebende Bedingung verzichtet (vgl. BGH, Urt. v. 25. März 1998 - VIII ZR 185/96, NJW 1998, 2360, 2362; Bork, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2010, § 158 Rz. 16 m.w.N.).

Die Genossenschaft hat bei der Weitervermietung auch „gewerblich" gehandelt. Erforderlich ist dafür eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters (BGH, Urt. v. 30. April 2003 - VIII ZR 163/02, ZMR 2003, 816 Tz. 8). Der Zwischenvermieter muss keinen tatsächlichen Gewinn erzielen. Es reicht aus, dass sein Handeln zumindest auf Kostendeckung gerichtet ist (Blank, aaO., Rz. 8; Emmerich, aaO., Rz. 4). Vom Vorliegen dieser Voraussetzungen ist das Amtsgericht zutreffend ausgegangen:

Zwar hat die X. e.G. als Zwischenvermieterin einen im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete niedrigeren Mietzins mit den Bekl. vereinbart, doch lag dieser in der Summe deutlich über dem von ihr selbst an die Rechtsvorgänger der Kl. zu leistenden Nutzungsentgelt. Bereits daraus ergibt sich eine Gewinnerzielungsabsicht, erst recht aber ein Handeln, das zumindest auf eine kostendeckende Bewirtschaftung des Mietobjekts gerichtet ist. Es tritt hinzu, dass gemäß § 4 Abs. 3 des Nutzungsvertrages nicht nur die Weitervermietung an Mitglieder der X. e.G., sondern zumindest in Teilen auch der Umbau und die spätere Nutzung zu gewerblichen Zwecken vorgesehen war. Auch dies spricht für eine Gewinnerzielungsabsicht der Zwischenvermieterin, da durch die Vermietung von Gewerbeflächen gerichts- und allgemeinbekannt in der Regel deutlich höhere Mieten und Gewinne zu erzielen sind als durch die Vermietung von Wohnraum. Diese Gewinnerzielungsabsicht deckt sich zudem mit der Einschätzung der Berufung, die geschlossenen Verträge hätten der X e.G. „Millionengewinne" eingebracht.

Es stünde dem gewerblichen Handeln der Zwischenvermieterin auch nicht entgegen, wenn sie die streitgegenständlichen Mietverhältnisse vornehmlich zur Erfüllung ihres satzungsmäßigen Zwecks - der Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum - begründet haben sollte. Denn selbst die Anerkennung einer Genossenschaft als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen ändert grundsätzlich nichts daran, dass es sich dabei um ein eigenwirtschaftliches, selbstverantwortliches Unternehmen mit - wenn auch begrenzter - Gewinnorientierung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 29. Februar 1988 - StbSt [R] 1/87, NJW 1988, 3274, 3275). Davon abgesehen beschränkte sich das Handeln der X e.G. nicht auf die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder im streitgegenständlichen Objekt. Zum hier maßgeblichen Zeitraum des Abschlusses des Nutzungsvertrages hatte die X. e.G., die heute 20 Mietobjekte bewirtschaftet, nicht nur das streitgegenständliche Objekt in ihrem Bestand, sondern war auch Eigentümerin einer weiteren Immobilie, deren Sanierung sie ebenfalls zum Zwecke der späteren Weitervermietung durchführte.

Vor dem Hintergrund des gewerblichen Handelns der X. e.G. bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob und mit welcher Reichweite § 565 BGB auch auf Zwischenvermieter anwendbar ist, die Wohnungen am Markt satzungsgemäß vorwiegend zu gemeinnützigen, mildtätigen, karitativen oder fürsorgerischen Zwecken anmieten (vgl. insoweit zum Meinungsstand Emmerich, aaO., Rz. 4-6- m.w.N.).

Die zwischen der Zwischenvermieterin und den Bekl. geschlossenen Mietverträge sind allesamt nach Beginn und vor Beendigung des streitgegenständlichen Nutzungsvertrages geschlossen worden. Soweit die Kl. erstmals im zweiten Rechtszug behauptet haben, § 565 BGB sei unanwendbar, weil zumindest die auf den 1. Januar 2008 datierten Mietverträge zurückdatiert und tatsächlich später abgeschlossen worden seien, um den Bekl. unmittelbar vor Rückübertragung des Objektes an die Kl. eine günstige Miete zu sichern, sind sie mit ihrem - von den Bekl. bestrittenen und nicht näher substantiierten - Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Denn sie haben ihren Vortrag, dessen Einführung ihnen bereits erstinstanzlich ohne Weiteres möglich gewesen wäre, im ersten Rechtszug aus Gründen prozessualer Nachlässigkeit nicht erbracht.

Bei einer gewerblichen Weitervermietung ist nach § 565 BGB der Endmieter geschützt, denn zwar gilt für das Hauptmietverhältnis kein Kündigungsschutz, der Hauptvermieter tritt aber in die Wohnraummietverhältnisse mit den Endmietern nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses ein. Zweifelhaft ist jedoch die Auslegung des Begriffs „gewerbliche Weitervermietung"; das Kammergericht (GE 2014, 935) hatte gemeint, ein gemeinnütziger Verein, der unter Missachtung des Vereinszwecks in Gewinnerzielungsabsicht an betreute Personen weitervermietet, handele nicht gewerblich Im Sinne von § 565 BGB.

Die Vermieterin hatte mit einer Genossenschaft einen langfristigen Vertrag über Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung eines Hauses abgeschlossen; der satzungsmäßige Zweck der Genossenschaft war die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum. Nach Beendigung des Nutzungsvertrags meinten die Mieter, die Vermieterin sei in Ihre Mietverträge eingetreten. Die Vermieterin klagte auf Feststellung, dass dies nicht der Fall sei.

Mit Urteil vom 2. Oktober 2014 bestätigte das Landgericht Berlin das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Bei dem langfristigen Nutzungsvertrag habe es sich um einen Mietvertrag im Sinne des § 565 BGB gehandelt, denn der Schwerpunkt des Vertrages sei die entgeltliche Gebrauchsüberlassung. Dort sei die Befugnis der Genossenschaft geregelt, die Wohnungen an ihre Mitglieder zu vermieten. Das reiche für die Anwendung des § 565 BGB aus, weil „soll" im Gesetzestext („ soll der Mieter ... gewerblich ... weitervermieten") nicht bedeute, dass der Hauptmieter dazu verpflichtet sei. Die Genossenschaft habe hier bei der Weitervermietung auch gewerblich gehandelt, denn sie habe zwar als Zwischenvermieterin eine niedrige Miete mit den Endmietern vereinbart; diese habe jedoch deutlich über dem von ihr selbst an die Klägerin zu leistenden Nutzungsentgelt gelegen. Schon daraus ergebe sich eine Gewinnerzielungsabsicht.

Das Urteil ist nicht überzeugend; möglicherweise wird die Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH Erfolg haben. Die Vorschrift des § 565 BGB (Schutz des Endmieters bei einer gewerblichen Weitervermietung) ist auf die Fälle zugeschnitten, bei denen Wohnungen im Bauherrenmodell errichtet wurden und die Mieter den gleichen Kündigungsschutz gegenüber dem Eigentümer haben sollten wie bei anderen Mietverhältnissen (Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl. 2013, Anmerkung 1 zu § 565 BGB). Demgegenüber hatten hier (Zitate im Folgenden aus dem Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts) die Mieter eine „Hausgenossenschaft R.straße Selbstbau e. G." gegründet und dann die Wohnungen mit einem Aufwand von über 4 Millionen DM saniert, was überwiegend durch Förderverträge mit der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen finanziert wurde; auf Eigenleistungen der Mitglieder entfielen nur rund 375.000 DM. Aus dem Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts vom 28. Mai 2014 ergibt sich weiter, dass die Genossenschaft die sanierten Wohnungen für Nettomieten von 1,80 bis 2,86 €/m2 an ihre Mitglieder vermietete.

Zweifelhaft ist schon, ob die Genossenschaft Mieterin im Sinne des § 565 BGB war. Im Vertrag über die „Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes" heißt es in § 6: „Das Nutzungsrecht an dem Grundstück ... wird befristet an die Genossenschaft übertragen. Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Wirksamwerden dieses Vertrages, sie endet 20 Jahre nach Abschluss der Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, spätestens jedoch am 31. März 2013. Die Genossenschaft ist berechtigt, die Wohnungen auf dem Grundstück an ihre Mitglieder weiter zu vermieten." Nach § 12 des Vertrages sollte die Genossenschaft „für die darüber hinaus genutzte Fläche ein monatliches Nutzungsentgelt" zahlen (also offenbar für die an ihre Mitglieder vermieteten Wohnungen nicht). Ob die größtenteils fremdfinanzierte Instandsetzung als Miete im Sinne des § 535 BGB gesehen werden kann, soll hier dahinstehen, denn die Vorschrift des § 565 BGB ist auch nach ihrem Sinn hier nicht anwendbar.

Die gewerbliche Weitervermietung dient in erster Linie den Interessen des Vermieters (BeckOK BGB/Hermann, Stand 1. November 2014, § 565 Rn. 1); die gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit durch das Angebot des Abschlusses von Wohnraummietverträgen am Markt voraus (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2014 Rn. 4 zu § 565). Demgegenüber war hier die Weitervermietung nur an die Mitglieder der Genossenschaft vorgesehen; in § 14 des Vertrages heißt es weiter: „Die Genossenschaft ist berechtigt, nach Ablauf dieses Nutzungsvertrages den bisherigen Nutzer als Mieter für die bislang unter den Nutzungsvertrag fallenden Wohnungen zu benennen. In den letzten sechs Monaten freiwerdende Wohnungen kann die Genossenschaft nur mit Zustimmung des zukünftigen Eigentümers vermieten." Der Bundesgerichtshof hat schon früher einen Mieterschutz im gestuften Mietverhältnis nur bejaht (VIII ZR 162/02, Urteil vom 30. April 2003, NJW 2003, 3054), wenn „Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wurden", also keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden sollten. Letzteres traf aber in dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall gerade nicht zu.

§ 565 ist nicht anzuwenden, wenn der Wohnraummietvertrag auf einer besonderen (engen) Beziehung der Parteien beruht (Münchener Kommentar/Häublein, 6. Aufl. 2012, Rn. 9 zu § 565), hier also zwischen der Hausgenossenschaft und ihren Mitgliedern. Das Bundesverfassungsgericht hat es im Fall der Hamburger Hafenstraße (NJW 1994, 848) als einen wesentlichen Unterschied zu anderen Fällen der Zwischenmiete angesehen, wenn der Wohnraum vom Eigentümer nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt für Wohnzwecke zur Verfügung gestellt worden war, sondern für ein alternatives Wohnmodell. Die Parallele zu der Vermietung durch eine Hausgenossenschaft an die Hausbewohner liegt auf der Hand.

Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB lag hier also nicht vor; die Feststellungsklage der Eigentümer, dass keine mietvertraglichen Beziehungen zu den Endmietern bestehen, war (ihre Zulässigkeit vorausgesetzt) begründet. In der Berufungsinstanz hatten die Mieter ein Feststellungsinteresse geleugnet und auf den Vorrang der Leistungsklage verwiesen, was das Landgericht offen lassen konnte. Der Bundesgerichtshof (XII ZR 179/98, Urteil vom 18. Oktober 2000, GE 2001, 342) hat ein Feststellungsinteresse daran bejaht, ob ein Mietverhältnis auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Ein Feststellungsinteresse entfiel hier nicht wegen der Möglichkeit einer Räumungsklage, denn die Eigentümer waren (wie sich aus dem Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts ergibt) nicht vorrangig an einer Räumung interessiert, sondern am Neuabschluss von Mietverhältnissen (mit einer anderen Miethöhe).