Generalquittung

Generalquittung; Verzicht; Nutzungsentschädigung; Abtretung; Rückgabeanspruch; verspätete Rückgabe

Eine Generalquittung, in der der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache dem Mieter gegenüber erklärt, er werde keine Ansprüche mehr - gleich aus welchem Rechtsgrund - geltend machen, schließt nicht aus, daß der Käufer der Mietsache, dem der Vermieter den Rückgabeanspruch bereits abgetreten hat, wegen der verspäteten Rückgabe rückständigen Mietzins, Nutzungsentschädigung sowie Schadensersatz wegen des Räumungsverzugs geltend machen kann.

Mit ihrer Widerklage verlangt die Bekl. rückständigen Mietzins sowie Nutzungsentschädigung und Schadenser satz wegen verspäteter Räumung eines Mietobjekts.

Die Kl. hatte von der Eigentümerin des Grundstücks, Frau F. (im folgenden: Eigentümerin), einen Landgast hof gemietet. Die Kl. hatte das Objekt an den Mieter T. untervermietet, der den Betrieb der Gaststätte im Mai 1993 eingestellt, das Untermietverhältnis beendet und zugleich angekündigt hatte, aus der Wohnung auszuziehen, sobald er eine Er satzwohnung gefunden habe. Die Bekl. wollte das Objekt frei von den mietvertraglichen Rechten der Kl. erwerben, um es ihrerseits zu ver mieten oder zu verpachten. Am 18.6.1993 schlossen die Parteien einen Vertrag, in dem sich die Kl. verpflichtete, ihren Mietvertrag mit der Eigentümerin aufzuheben und das Objekt voraussichtlich im August 1993 gegen Erteilung einer Generalquittung herauszugeben. Dieser Vereinbarung der Parteien war ein Aufhebungsvertrag zwischen der Kl. und der Eigentümerin vom 1./2.6.1993 vorausgegangen, durch den der zwischen diesen bestehende Mietvertrag zum 1.8.1993 aufgehoben wurde "mit der Folge, daß beide Parteien aus diesem Vertragsverhältnis keinerlei Ansprüche mehr ableiten können". Die Übergabe sollte im August 1993 erfolgen; die Eigentümerin sollte das Objekt in dem Zustand übernehmen, in dem es sich am Tag der Rückgabe befand, und der Kl. hinsichtlich "möglicher Ansprüche insoweit Generalquittung" erteilen. Im Zusammenhang mit dem Abschluß des notariellen Grundstückskaufvertrags zwischen der Eigentümerin und der Bekl. trafen diese am 28.6.1993 eine Abtretungsvereinbarung, derzufolge die Eigentümerin ihre künftigen Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses und Herausgabe des Mietobjekts an die Bekl. abtrat. Damit sollte die Bekl. in die Lage versetzt werden, vom kaufvertraglich vereinbarten Übergabetermin (2.7.1993) an sämtliche Rechte der Verkäuferin als Vermieterin und Eigentümerin des Grundstücks bereits vor dessen Umschreibung im Grundbuch (die erst im Sommer 1994 erfolgte) geltend zu machen. Mit Vertrag vom 13.7.1993 verpachtete die Bekl. das Objekt an K. und verpflichtete sich, das Haus auf ihre Kosten gemäß dem Vertrag beigefügten Plänen bis zum 1.11.1993 umzubauen.

Der Auszug des Untermieters T. aus der im Hause befindlichen Wohnung verzögerte sich. Mit Schreiben vom 24.8.1993 wies die Eigentümerin die Kl. auf die Dringlichkeit der Rückgabe und einen drohenden Regreß der Bekl. hin. Mit Schreiben vom 24.8. und 7.9.1993 mahnte sie die Zahlung des Mietzinses für die Monate Juli und August 1993 sowie die soforti ge Rückgabe des Mietobjekts an und behielt sich vor, den gesamten Verzugsschaden geltend zu machen. Die Bekl. mahnte die Kl. ihrerseits mit Schreiben vom 15. und 24.9.1993 und setzte ihr eine Frist zum 1.10.1993. Mit Schreiben vom 18.11.1993 kündigte K. den Pachtvertrag mit der Bekl. fristlos. Nach Auszug des Untermieters T. gab die Kl. das Grundstück geräumt an die Eigentümerin, die hierbei von ihrem Ehemann vertreten wurde, zurück und erhielt eine von diesem unterschriebene Generalquittung, in der die Eigentümerin erklärte: "Der Firma S. erteile die Generalquittung mit der Folge, daß ich gegenüber der Firma S. keinerlei Ansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund, mehr geltend machen werde."

Die auf Zahlung von Nutzungsentschädigung und Schadensersatz in Höhe von zuletzt 157.000 DM gerichtete Widerklage blieb in bei den Instanzen ohne Erfolg. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhe bung und Zurückverweisung, soweit das OLG die Widerklage abge wiesen hatte.

I. 2. Zu Recht wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des BerGer., der Geltendmachung der am 28.6.1993 an die Bekl. abgetretenen Ansprüche der Grundstückseigentümerin auf rückständigen Mietzins (für Juli 1993) und Nutzungsentschädigung (vom 1.8.1993 bis 15.3.1994) sowie der infolge der Abtretung des Rückgabeanspruchs in der Person der Bekl. entstandenen Ansprüche auf Ersatz des weitergehenden Verzugsschadens stehe die der Kl. am 15.3.1994 erteilte Generalquittung der Eigentümerin entgegen, weil ein deutig sei, daß diese auch die genannten Ansprüche erfasse.

a) In rechtlich nicht zu beanstandender Weise ist das BerGer. davon ausgegangen, daß der Kl. die Abtretung dieser Ansprüche im Zeitpunkt der Entgegennahme der Generalquittung der Eigentümerin nicht bekannt war. Soweit die Generalquittung die abgetretenen Ansprüche erfassen sollte, muß die Bekl. sie daher gem. § 407 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Dem steht auch der Einwand der Revision nicht entgegen, die Quittung stelle kein Rechtsgeschäft im Sinne dieser Vorschrift dar, weil sie nur eine Wissenserklärung des Gläubigers sei, der bekenne, die Leistung erhalten zu haben. Die vorliegende Generalquittung enthält nämlich - vergleichbar der im Arbeitsrecht verbreiteten Ausgleichsquittung - zugleich ein Angebot auf Abschluß eines Erlaßvertrags, eine Verzichtserklärung oder ein negatives Schuldanerkenntnis (vgl. Staudinger/Olzen, BGB, 13. Bearb., § 368 Rdnrn. 7, 19; Heinrichs, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 368 Rdnr. 2; von Feldmann, in: MünchKomm, 397 Rdnr. 12) und stellt damit eine Verfügung über eine bestehende Forderung dar (vgl. von Feldmann, in: Münch Komm, § 397 Rdnrn. 3, 11), mithin ein Rechtsgeschäft i.S.d. § 407 Abs. 1 BGB (vgl. Roth, in: MünchKomm, § 407 Rdnr. 6; Staudinger/Kaduk, BGB, 12. Bearb., § 407 Rdnr. 11).

b) Die Revision rügt jedoch zu Recht, daß das BerGer. eine Auslegung der Generalquittung mit der Begründung unterlassen hat, sie erlasse eindeutig auch Ansprüche auf Mietzins, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz wegen verspäte ter Rückgabe.

aa) Ob eine Willenserklärung wegen ihrer Eindeutigkeit keiner Auslegung bedarf, ist eine vom RevGer. selbst zu beurteilende Rechtsfrage (vgl. BGHZ 32, 60 [63] = NJW 1960, 959; BGH, NJW-RR 1991, 51 = BGHR BGB § 133 Eindeutigkeit 1). Diese Prüfung ist nicht darauf beschränkt, ob die gewählten Worte allgemein nur in einer bestimmten Bedeutung verwendet werden. Vielmehr ist auch zu prüfen, ob der - scheinbar - eindeutige Wortlaut aufgrund sonstiger Umstände eine andere Bedeutung haben kann. Liegen ausreichende Anhaltspunkte vor, ist auch eine Auslegung gegen den Wortlaut möglich (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 51 = BGHR BGB § 133 Eindeutigkeit 1; BGHZ 80, 246 [249] = NJW 1981, 1736; BGHZ 86, 41 [45] = NJW 1983, 672).

Die Erteilung einer Ausgleichsquittung bei Beendigung eines Mietverhältnisses ist eher unüblich und hat deshalb in diesen Fällen keinen typischen, von den beteiligten Verkehrskreisen allgemein akzeptierten Sinn. Führt die Erteilung einer solchen Quittung nach ihrem Wortlaut dazu, daß der Vermieter auf rückständigen Mietzins und Nutzungsentschädigung für acht Monate sowie jeglichen Schadensersatz wegen des eingetretenen Räumungsverzuges verzichtet, besteht Anlaß zur Prüfung, ob der Wortlaut der Erklärung nicht aufgrund weiterer Umstände einschränkend ausgelegt werden muß. Denn ein Verzicht auf Rechte ist in der Regel nicht zu vermuten (vgl. BGH, WM 1982, 671 [673]). Aus der Sicht der Kl. müßte es sogar überraschend gewesen sein, wenn die Eigentümerin, die im August und September 1993 noch rückständigen Mietzins angemahnt und nachdrücklich erhebliche Schadensersatzforde rungen angekündigt hatte, darauf im März 1994 ohne jeden ersichtlichen Anlaß hätte verzichten wollen.

Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Ehemann der Eigentümerin mit der Generalquittung mehr beabsichtigte, als den im Aufhebungsvertrag (und in der Abfindungsvereinbarung der Parteien) vorgesehenen Anspruch der Kl. auf Erteilung einer Generalquittung zu erfüllen.

Der im Aufhebungsvertrag begründete Anspruch der Kl. auf eine Generalquittung ist indes nicht eindeutig. Das BerGer. hat diesen Vertrag auch nicht weiter ausgelegt. Dem Wortlaut nach ("insoweit") bezieht er sich eher nur auf Ansprüche der Eigentümerin wegen des Zustands der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe und legt somit die Deutung nahe, daß die Eigentümerin nur auf Ersatzansprüche wegen etwaiger Beschädigungen der Mietsache und allenfalls noch auf Schönheitsreparaturen (zu deren Durchführung die Kl. nach den Bestimmungen des Mietvertrags bei Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin nicht verpflichtet war) verzichten wollte, zumal Ansprüche auf rückständigen Mietzins, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts im Zeitpunkt der Abgabe ihrer Verpflichtungserklärung noch nicht bestanden. Es liegt daher nahe, den im Aufhebungsvertrag vorgesehenen Verzicht als auf Ansprüche beschränkt anzusehen, die sich aus dem Zustand der Miet sache bei Rückgabe ergeben, und der Generalquittung keine weitergehende Bedeutung beizumessen. Der Wortlaut der Generalquittung erweist sich damit als nicht eindeutig und einer einschränkenden Auslegung zugänglich.

bb) Mit Erfolg rügt die Revision ferner, daß das BerGer. den von der Kl. angebotenen Beweis zur Bedeutung der Generalquittung (Zeugnis des Ehemanns der Eigentümerin) nicht erhoben hat. Hier von durfte das BerGer. nicht mit der Begründung absehen, die behauptete Tatsache, daß nämlich der Vertreter der Kl. bei der Übergabe des Mietobjekts geäußert habe, die Generalquittung betreffe nur Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache, nicht ausreichend substantiiert sei, weil die Bekl. trotz Nachfrage des Gerichts im Ter min nicht habe angeben können, welche natürliche Person auf seiten der Kl. diese Erklärung abgegeben habe. Unstreitig ist die Quittung bei der Übergabe des Objekts am 15.3.1994 erteilt worden. Die Bekl. hat in das Wissen des Zeugen gestellt, daß die Erklärung bei der Übergabe von demjenigen Vertreter der Kl. abgegeben wurde, den diese mit der Übergabe des Mietobjekts und der Entgegennahme der Generalquittung beauftragt hatte. Aus der bei den Akten befindlichen Quittung ist zudem ersichtlich, daß der Vertreter der Kl. am Tage der Übergabe einen handschriftlichen Zusatz, in dem sich die Kl. verpflichtete, die Außenfassade noch zu reinigen und einen Wohnwagen zu entfernen, mit dem Zusatz "i. V.- unterzeichnet hat (was korrekterweise nur auf den - einzigen - Geschäftsführer der Kl. hindeuten kann). Es handelte sich daher nicht um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis mit dem Ziel, die auf seiten der Kl. handelnde Person mit Hilfe des Zeugen zu ermitteln.