Genehmigungsvorbehalt

Genehmigungsvorbehalt; Finanzierungsvollmacht: Wirksamkeit des Kaufvertrages; Grundgeschäft

Unterliegt schon das Grundgeschäft - hier der Kaufvertrag vom 13. September 1991 - dem Genehmigungsvorbehalt, so ist der Vertrag vor Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam und zwar einschließlich der erteilten Finanzierungsvollmacht, da diese eine rechtliche Einheit mit dem Kaufvertrag bildet. Die Vollmacht kann nur im Rahmen des Eintritts der Wirksamkeit des Kaufvertrages ihrerseits Wirksamkeit entfalten, da sie im hier vorliegenden Fall unmittelbar in das Gefüge von vertraglichen Leistungs- und Gegenleistungspflichten eingebunden ist (zitiert nach Der Betrieb 94, 373, eine Beschlußausfertigung war von dem die Akten des Bezirksgerichts verwahrenden Oberlandesgericht Dresden in angemessener Frist nicht zu erhalten).

Anmerkung: Auch in der durch Art. 15 § 1 des Registerverfahrensbe schleunigungsgesetzes (RegVBG) vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I Seite 2221) neugefaßten Grundstücksverkehrsordnung ist an dem Genehmigungserfordernis des schuldrechtlichen Vertrages festgehalten worden, § 2 Abs. 1, § 3 GVO, so daß der Beschluß des Bezirksgerichts Dresden in rechtlicher Hinsicht weiter Bedeutung behält. Unstreitig ist, daß ein notarieller Akt (z. B. Kauf-, Tausch-, Schenkungs- oder Erbbaurechtsbestellungsvertrag), der einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bedarf, bis zur Erteilung (schwebend) unwirksam ist (vgl. BFH ZOV 93, 462, 463 ff.) Sind Regelungen in das "Gefüge von vertraglichen Leistungs- und Gegenleistungsansprüchen eingebunden", bleiben diese nach der Auffassung des Bezirksgerichts Dresden bis zur Genehmigung unwirksam.

Deshalb kann von der im Vertrag zugunsten des Käufers erteilten "Kaufpreisfinanzierungsvollmacht" (Belastungsvollmacht) kein Gebrauch gemacht werden.

Das Grundbuchamt darf Eintragungen in das Grundbuch, die auf die Vollmacht zurückgehen, erst eintragen, wenn die Vollmacht wirksam geworden ist.

Die Finanzierung des Kaufpreises durch Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten vor der Erteilung der Genehmigung ist damit ausgeschlossen. Das führt in der Praxis zu einer verzögerten Kaufpreiszahlung und zu einer erheblichen Verlängerung der Vertragsabwicklung.

Überträgt man die Rechtsprechung auf die sonstigen vertraglichen Regelungen, "die in das Gefüge von vertraglichen Leistungs- und Gegenleistungspflichten eingebunden sind", dürften vor der Genehmigung regelmäßig vereinbarte Kaufpreis- oder Bürgschaftshinterlegungen, Teilauszahlungen, Zahlungspflichten aufgrund "notarieller Maklerklauseln" gleichfalls hinsichtlich der schuldrechtlichen Verpflichtung unwirksam sein. Ansprüche darauf könnten nicht geltend gemacht werden. Die etwa erbrachten Leistungen wären "ohne Rechtsgrund" im Sinne von § 812 Abs. 1 BGB erbracht worden und könnten nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung unter Umständen zurückgefordert werden. Rechtlich ist der Beschluß nicht zu beanstanden. Das unsinnige Ergebnis ist die Folge der perpetuierten eindeutigen Gesetzeslage der GVO (Anm. der Redaktion: Die ZOV wird darauf demnächst eingehen).

Vereinzelt wird deshalb ergebnisorientiert die Auffassung vertreten, auch vor der Genehmigung seien die Beteiligten verpflichtet, "sich so zueinander zu verhalten, als ob der Vertrag wirksam wäre" (vgl. Faßbender, VIZ 93, 527, 530). Ob dies auch für die Zahlungspflichten des Käufers gilt, muß bezweifelt werden (vgl. Frenz, DtZ 94, 57 unter Hinweis auf neuere BGH Rechtsprechung, Rdnrn. 13 bis 15).

Zweifelhaft ist auch, ob die bloße Aufnahme einer Regelung im Vertrag, wie zum Beispiel "die Finanzierungsvollmacht gilt unabhängig von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, insbesondere der GVO", wirksame, das heißt verpflichtende Regelungen bewirkt (so Heckschen, DB 94, 361, 366).

Deshalb sollte der Gesetzgeber das Genehmigungserfordernis für schuldrechtliche Verträge ersatzlos wegfallen lassen. Eine sachliche Notwendigkeit dafür ist nicht erkennbar. Der Schutz des Rückgabeberechtigten und seiner Ansprüche wird durch die Genehmigungsbedürftigkeit der dinglichen Rechtsgeschäfte nach § 2 Abs. 1, § 3 GVO und die faktische Grundbuchsperre in § 2 Abs. 2 GVO bewirkt (vgl. Frenz a. a. O.)

Rechtsanwalt Gunnar Schnabel, Berlin