Genehmigungsfreiheit der Weiterveräußerung nach Grundstückserwerb aufgrund Investitionsvorrangbescheides

Soweit nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht erforderlich ist, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides im Grundbuch eingetragen worden ist, darf das Grundbuchamt nicht deshalb die Beibringung einer Genehmigung nach der GVO oder einer Negativbescheinigung der Genehmigungsbehörde verlangen, weil nicht in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sei, daß kein Vertrag nach § 3 c VermG vorliegt. Diese Einschränkung der Genehmigungsfreiheit bezieht sich nicht auf den Fall der Weiterveräußerung nach Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides.

Die seinerzeit eingetragene Eigentümerin veräußerte die im Ostteil Berlins belegenen Grundstücke durch Vertrag vom 11. September 1992 an die nunmehr eingetragene Eigentümerin. Dazu erging am 15. November 1993 ein Investitionsvorrangbescheid nach dem Investitionsvorranggesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I Seite 1257 - InVorG -). Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 15. Dezember 1994. Zuvor hatte die jetzt eingetragene Eigentümerin zwecks Einbringung der Grundstücke in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ihr und der Beteiligten, mit dieser am 16. Mai 1994 einen entsprechenden Veräußerungsvertrag geschlossen und ihren Übertragungsanspruch an die BGB Gesellschafter abgetreten. Diese hatten ebenfalls am 16. Mai 1994 einen Treuhandvertrag mit der Beteiligten geschlossen, wonach diese die Grundstücke treuhänderisch für die BGB-Gesellschafter halten sollte, darin das Recht auf Erwerb der Grundstücke an die Beteiligte abgetreten, an sie die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte bewilligt und beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 28. Dezember 1994 hat der Grundbuchrechtspfleger die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte u. a. von der Vorlage einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) und einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig gemacht. Dagegen haben die Urkundsbeteiligten die als Beschwerde vorgelegte Erinnerung eingelegt, die das Landgericht zurückgewiesen hat.

Die gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet, da beide vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse nicht bestehen. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung betreffend die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte befand sich schon im Zeitpunkt der Zwischenverfügung bei den Grundakten. Die Veräußerung an die Beteiligte bedarf ferner nicht der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Grundstücksverkehrsordnung - GVO - in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I Seite 2182/2221) grundsätzlich erforderlichen Genehmigung; vielmehr ist die Veräußerung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO genehmigungsfrei, ohne daß es dazu weiterer grundbuchmäßiger Nachweise betreffend die Voraussetzungen der Genehmigungsfreiheit bedarf.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO bedürfen einer Genehmigung die Auf-lassung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO ist eine Genehmigung u. a. nicht er forderlich, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers ... aufgrund ... eines Investitionsvorrangbescheides ... in das Grundbuch eingetragen worden ist, sofern nicht ein Vertrag nach § 3 c des Vermögensgesetzes vorliegt. Der Rechtserwerb des Veräußerers ist hier aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides im Grundbuch eingetragen worden, wovon das Landge-richt insoweit rechtsfehlerfrei ausgegangen ist. Denn Veräußerer in die-sem Sinne ist allein die jetzt eingetragene Eigentümerin. Der Genehmigungsfreiheit steht deshalb nicht entgegen, daß sich der Investitionsvorrangbescheid nicht an die Beteiligte richtet, worauf das Grundbuchamt zu Unrecht abgestellt hat, und diese nicht zuvor im Grundbuch als Mit-eigentümerin eingetragen worden ist. Soweit in dem Treuhandvertrag vom 16. Mai 1994 seitens der BGB-Gesellschafter die Auflassung erklärt worden ist, haben sie als Nichtberechtigte verfügt, und zwar mit Einwilli-gung (§ 185 Abs. 1 BGB) der jetzt eingetragenen Eigentümerin, die auf-grund eines Investitionsvorrangbescheides erworben hat. Denn in der Auflassung seitens der jetzt eingetragenen Eigentümerin an die BGB Gesellschafter liegt die Einwilligung in eine Weiterauflassung seitens der Auflassungsempfänger und Übertragung des Eigentumsanwartsschaftsrechts, so daß der letzte Auflassungsempfänger bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen das Eigentum unmittelbar vom eingetragenen Eigentümer erwirbt (vgl. BGHZ 49, 205; Demharter, GBO, 21. Auf-lage, § 20 Rdn. 42 f. m. w. N.). In solchem Fall ist dieser folglich auch als Veräußerer im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO anzusehen. Soweit die Genehmigungsfreiheit in den Fällen der angeführten Vorschrift vor-aussetzt, daß der Veräußerer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist, reicht schließlich die Eigentümereintragung im Zeitpunkt der Entscheidung über die Eintragung des Erwerbers aus. Der Senat schließt sich insoweit den überzeugenden Ausführungen von Schmidt-Räntsch in OV Spezial 1994, 3/4 an, wonach Artikel 19 Abs. 4 des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I Seite 2182/2233) entsprechend anzuwenden ist. In dieser Übergangsregelung für die Neufassung der Grundstücksverkehrsordnung heißt es, die Grundstücksverkehrsordnung gelte auch in laufenden Verfahren; bei Fortfall der Genehmigungspflicht sei das Verfahren einzustellen. Entsprechendes hat zu gelten, wenn - wie hier - die Voraussetzungen der Ge nehmigungsfreiheit nach Abschluß des Vertrages über die Weiterveräußerung dadurch eintreten, daß der Veräußerer inzwischen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts unterliegt jedoch durchgreifenden rechtlichen Bedenken, soweit er die Zwischenverfügung des-halb bestätigt, weil nicht in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sei, daß nicht ein Vertrag nach § 3 c des Vermögensgesetzes vorliegt. Nach § 3 c Abs. 1 des Vermögensgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 1994 (BGBl. I Seite 3610) - VermG - gilt die Ver pflichtung des Verfügungsberechtigten, den Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte ... ohne Zustimmung des Berechtigten grundsätzlich zu unterlassen, wenn ein Antrag auf Rückübertragung vorliegt (§ 3 Abs. 3 VermG), für die Veräußerung von Vermögenswerten der Treuhandanstalt oder eines Unternehmens, dessen sämtliche Anteile sich mittelbar oder unmittelbar in der Hand der Treuhandanstalt befinden, nicht, wenn sich der Erwerber zur Duldung der Rückübertragung des Vermögenswerts auf den Berechtigten nach Maßgabe des Abschnitts II des Vermögensgesetzes verpflichtet. Steht der Vermögenswert im Eigentum eines anderen Verfügungsberechtigten, so gilt dies nur, wenn der Erwerber ein Antragsteller nach § 30 Abs. 1 VermG ist oder wenn der Erwerber eine juristische Person des öffentlichen Rechts, eine von einer solchen Person beherrschte juristische Person des Privatrechts oder eine Genossenschaft ist und anzunehmen ist, daß der Anspruch nach § 5 VermG ausgeschlossen ist.

Das Landgericht hat zu Unrecht den Nachweis in grundbuchmäßiger Form verlangt, daß dem Rechtserwerb des Veräußerers, also der jetzt eingetragenen Eigentümerin, kein Vertrag nach § 3 c VermG zugrunde liegt. Vielmehr sind die Voraussetzungen der Genehmigungsfreiheit vom Grundbuchamt grundsätzlich ebenso selbständig zu prüfen wie etwaige Voraussetzungen der Genehmigungsbedürftigkeit (vgl. KG JFG 17, 74/76 und 22, 299/301). Das Grundbuchamt ist nur bei begründeten Zweifeln an der Genehmigungsbedürftigkeit oder an den Voraussetzungen der Genehmigungsfreiheit berechtigt, etwa eine behördliche Negativbescheinigung zu verlangen, an die es dann gebunden ist (KG, a.a.O.; Meikel/Lichtenberger, GBO, 7. Auflage, § 20 Rdn. 263; vgl. auch Demharter, GBO, 21. Auflage, § 19 Rdn. 16 f. m. w. N.). Eine Sachlage, die begründete Zweifel rechtfertigt und deshalb das Grundbuchamt an einer eigenen Entscheidung hindert, ist dann nicht gegeben, wenn bei sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage davon ausgegangen werden kann, daß die maßgebliche Frage von der Genehmigungsbehörde im Falle ihrer Anrufung im gleichen Sinne entschieden werden würde (KG JFG 17, 74/76). Dazu ist zunächst die entsprechende Genehmigungsvorschrift vom Grundbuchamt auszulegen (KG, a.a.O.). Diese Auslegung ergibt hier, daß die Ausnahme von der nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO grundsätzlich bestehenden Genehmigungsfreiheit, soweit ein Vertrag nach § 3 c VermG vorliegt, zweifelsfrei nicht eingreift. Denn diese Ausnahme bezieht sich nach dem Gesamtzusammenhang, in den die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO gestellt ist, nicht auf den Fall des Rechtserwerbs des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides. Sie betrifft vielmehr allein die erste Alternative der Vorschrift, wonach eine Genehmigung dann nicht erforderlich ist, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer nach dem 28. September 1990 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung nach diesem Gesetz auch in seiner vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung oder der Grundstücksverkehrsordnung in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Ein Vertrag nach § 3 c VermG kann nämlich nicht vorliegen, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers - wie hier - aufgrund eines lnvestitionsvorrangbescheides in das Grundbuch eingetragen worden ist. In solchem Fall ist die Einschränkung der Genehmigungsfreiheit ("sofern nicht ...") gegenstandslos. Diese Einschränkung greift vielmehr nur ein, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung eingetragen worden ist, die im Falle einer Veräußerung nach § 3 c VermG gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GVO zwingend zu erteilen ist. Soweit die Stellungnahmen im Schrifttum zur Neufassung der Grundstücksverkehrsordnung insoweit differenzieren, wird die Einschränkung zutreffend von vornherein nur auf die erste Alternative der Genehmigungsfreiheit nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO bezogen (Schmidt/Wingbermühle, VIZ 1994, 328/329).

Die Tatbestände der Genehmigungsfreiheit nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO beruhen auf der Erwägung, daß in den genannten Fällen vermögensrechtliche Ansprüche entweder bereits Gegenstand einer vermögensrechtlichen Entscheidung waren, und zwar im Rahmen einer erteilten Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (erste Alternative) oder wegen der Anwendung des Investitionsvorranggesetzes oder aus entsprechenden Gründen die Verfügung über das Grundstück nicht hindern und dies ohne weiteres aus dem Grundbuch ersichtlich ist (vgl. amtliche Begründung zu § 2 GVO, BT Drucksache 12/5553 Seite 157; Schmidt/Wingbermühle, a.a.O.). Die Einschränkung der Genehmigungsfreiheit ("sofern nicht ...") soll dem Umstand Rechnung tragen, daß dann, wenn die Veräußerung nach § 3 c VermG erfolgt, sich der Erwerber zur Duldung der Rückübertragung des Vermögenswertes auf den Berechtigten nach Maßgabe des Abschnitts II des Vermögensgesetzes verpflichten muß, in solchem Fall also eine Rückübertragung auch dann noch möglich ist, wenn die Erstveräußerung vollzogen worden ist (vgl. Schmidt-Räntsch, OV Spezial 1994, 3/4). Das liegt wegen der Duldungsverpflichtung des Erwerbers in der Eigenart einer Erstveräußerung nach § 3 c VermG, woraus es sich rechtfertigt, die Weiterveräußerung erneut dem Genehmigungserfordernis zu unterwerfen. Im Falle einer Veräußerung aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides werden indessen Rückübertragungsansprüche jedenfalls im Grundsatz zugunsten des Investitionsvorhabens verdrängt, und wird der Berechtigte auf Geldersatz verwiesen (vgl. § 1 Satz 2 und § 16 InVorG). Der Erwerber verpflichtet sich nicht zur Duldung der Rückübertragung, und er hat es auch im vorliegenden Fall nicht getan. Dem entsprechen die Regelungen des § 11 Abs. 1 InVorG, wonach der Investitionsvorrangbescheid die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung ersetzt, und des § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO, wonach eine Genehmigung nicht erforderlich ist, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides in das Grundbuch eingetragen worden ist. Nach alledem handelt es sich bei einer Veräußerung nach § 3 c VermG und bei einer Veräußerung aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides um Veräußerungstatbestände, die sich nicht überlagern können, sondern einander ausschließen. Im hier gegebenen Fall der Eintragung des Rechtserwerbs des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides ist nach alledem von vornherein kein Raum, in die Prüfung einzutreten, ob der Genehmigungsfreiheit entgegenstehe, daß eine Veräußerung nach § 3 c VermG vorliegt. Vielmehr steht im Falle einer Veräußerung aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides zwangsläufig fest, daß kein Vertrag nach § 3 c VermG vorliegt.

Dem steht schließlich nicht entgegen, daß eine Rückübertragung auch dann nicht völlig ausgeschlossen ist, wenn der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides eingetragen worden ist. Soweit die Rückübertragung des Vermögenswertes nach Abschnitt II des Vermögensgesetzes im Umfang der Veräußerung aufgrund des Investitionsvorrangbescheides entfällt (§ 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG), lebt nämlich der Rückübertragungsanspruch gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 InVorG auf, wenn der Vermögenswert auf den Verfügungsberechtigten wegen Aufhebung des Investitionsvorrangbescheides oder Nichtdurchführung des besonderen Investitionszwecks oder sonst zur Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts übertragen wird (vgl. dazu auch § 12 Abs. 3 und § 15 InVorG). Indessen hat die bloße Möglichkeit eines Wiederauflebens des Rückübertragungsanspruchs bei Fehlschlagen des Investitionsvorhabens den Gesetzgeber nicht veranlaßt, die Genehmigungsfreiheit der Weiterveräußerung nach Eintragung des Rechtserwerbs des Veräußerers aufgrund eines Investitionsvorrangbescheides einzuschränken.