Genehmigungsfiktion bezüglich Jahresabrechnung

Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung: "Die (Jah- res-) Abrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb vier Wochen nach Absendung schriftlich widersprochen wird" ist unwirksam (abweichend von OLG Frankfurt OLGZ 1986, 45).

Die von der teilenden Eigentümerin aufgestellte Teilungserklärung vom 14. April 1970 enthält in Abschnitt B § 4 Nr. 7 u.a. die Bestimmungen: "Der Verwalter hat nach Ablauf jeden Kalenderjahres eine Abrechnung zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb vier Wo-chen nach Absendung dieser schriftlich widersprochen wird."

(...) Unter dem 13. Januar 1987 versandte der Beteiligte zu 2. a) (Miteigentümer und Verwalter) die Einladung zu einer Eigentümerversammlung zum 5. Februar 1987 mit den Tagesordnungspunkten 1 a) und b) betreffend die Jahresabrechnung 1986 und die Entlastung des Verwalters für dieses Jahr und fügte die Abrechnung 1986 nebst Beilagen bei. Weil die Versammlung beschlußunfähig war, lud der Beteiligte zu 2. a) unter dem 8. Februar 1987 zu einer Zweitversammlung am 4. März 1987 mit denselben Tagesordnungspunkten ein. Die Abstimmungen am 4. März 1987 zu den Tagesordnungspunkten 1 a ) und b) führten mit jeweils acht Ja- und drei Nein-Stimmen zu Mehrheitsbeschlüssen, die auch als solche protokolliert wurden. Mit seinen Anträgen hat der Antragsteller u.a. die Eigentü-merbeschlüsse zu TOP 1 a) und b) angefochten.

Aus den Gründen: Der Senat hält das nach Erlaß des Teilbeschlusses noch anhängige Rechtsmittel des Antragstellers für zulässig und begründet und würde zu einer Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht zur Aufklärung der von dem Antragsteller im einzelnen gegen die Bil-ligung der Jahresabrechnung 1986 und der Verwalterentlastung erhobenen Beanstandungen gelangen. An dieser Entscheidung ist der Senat je-doch durch die aufgrund weiterer Beschwerde ergangene Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLGZ 1986, 45) gehindert, so daß die Sache in dem jetzt noch anhängigen Umfange gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen ist.

Der Senat hält die angefochtene Entscheidung hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 a) und b) für rechtsfehlerhaft (§ 27 Satz 1 FGG). Das Landgericht führt aus: Die unter den Tagesordnungspunkten 1 a) und b) beschlossene Billigung der Jahresabrechnung 1986 und Entlastung des Verwalters für das Jahr 1986 sei nicht für ungültig zu erklären. Nach der Teilungserklärung gelte die Abrechnung als anerkannt, wenn ihr nicht in-nerhalb von vier Wochen nach Absendung schriftlich widersprochen wer-de. Da die Abrechnung dem Antragsteller am 13. Januar 1987 übersandt worden sei und er ihr nicht innerhalb der angegebenen Frist schriftlich wi-dersprochen habe, sei sie für ihn aufgrund der Teilungserklärung bestandskräftig geworden. Die Kammer schließe sich der Rechtsprechung an, die im Hinblick auf die dispositive Natur des § 28 WEG die in der Tei-lungserklärung enthaltene Genehmigungsfiktion für wirksam erachtet. Die Wohnungseigentümer hätten von ihrem möglicherweise bestehenden Recht, die Bestandskräftigkeit der Abrechnung außer Kraft zu setzen und erneut zu beschließen, keinen Gebrauch gemacht, so daß es bei der nach der Teilungserklärung eingetretenen Bestandskraft der Abrechnung 1986 bleibe. Dadurch, daß die Wohnungseigentümer seit Jahren über die Jah-resabrechnung in Wohnungseigentümerversammlungen beschließen, kön-ne die Regelung der Teilungserklärung nicht außer Kraft gesetzt worden sein.

Der Senat hat gegen diese Ausführungen rechtliche Bedenken. Eine ab-weichende Entscheidung ist ihm jedoch zumindest durch einen Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLGZ 1986, 45, 46) verwehrt, das in ei-nem gleichgelagerten Fall Mehrheitsbeschlüsse betreffend die Abrechnung 1982 und die Verwalterentlastung allein deshalb für unwirksam ge-halten hat, weil sie gegen die Abrechnungsregelung in der Teilungserklärung verstießen. Denn dort sei zulässig und wirksam die Beschlußfassung über die Abrechnung und Entlastung dahin abbedungen worden, daß an-stelle des Eigentümerbeschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG die Billigung oder der Widerspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die ihm übersandte Einzelabrechnung trete. Ob auch die vom Oberlandesgericht Frankfurt zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (OLGZ 1982, 20, 26) der Entscheidung des Senats entgegenstehen würde, bedarf unter diesen Umständen keiner näheren Erörterung. Der Senat hält je-denfalls die in den genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm und Frankfurt vertretenen Rechtsgrundsätze zur Wirksamkeit der Genehmigungsfiktion nicht für überzeugend.

Soweit eine Klausel in der Teilungserklärung vorsieht, daß mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile binnen 14 Tagen nach Absendung der Ab-rechnung einen schriftlich begründeten Widerspruch eingelegt haben müssen, hat sich bereits das Bayerische Oberste Landesgericht (Bay-ObLGZ 1988, 287) wegen Verletzung der Minderheitenrechte für die Un-wirksamkeit der Genehmigungsfiktion ausgesprochen. Der Senat meint darüber hinaus, daß selbst dann, wenn nach der Teilungserklärung bereits der Widerspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers die Genehmigungsfiktion hindern würde, eine unangemessene Benachteiligung der Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt.

Der Grundstückseigentümer kann in einer gemäß § 8 WEG errichteten Tei-lungserklärung das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abweichend von den gesetzlichen Vorschriften regeln, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht; auch § 28 Abs. 5 WEG enthält grundsätzlich abdingbares Recht (vgl. BayObLGZ 1988, 291 m.w.N.). Die Regelungen, die der teilende Eigentümer in der von ihm einseitig aufgestellten Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) trifft, unterliegen aber der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB; die Gestaltungsfreiheit endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer zu stark aus-gehöhlt wird (vgl. BayObLG a.a.O.).

Die gesetzlichen Vorschriften über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) sind in erster Linie dazu bestimmt, eine demokratische Entscheidung der Wohnungseigentümergesamtheit über die letztgültige Verteilung der sie treffenden Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu ermöglichen. Die nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufende Eigentümerversammlung befaßt sich deshalb üblicherweise immer mit der Jahresabrechnung für das vergangene Jahr und dem Wirtschaftsplan für das laufende Jahr. Soweit der Verwalter mit der Jahresabrechnung be-faßt ist (§ 28 Abs. 3 WEG), übt er insoweit eine dienende Funktion für die Wohnungseigentümer aus. Er muß auch die gemeinschaftlichen Gelder verwalten sowie darüber Rechenschaft ablegen. Die in der hier vorliegenden Teilungserklärung enthaltene Genehmigungsfiktion bezüglich der Jahresabrechnung ist einseitig im Interesse des Verwalters aufgestellt und verletzt auf unzumutbare Weise die Interessen der Eigentümergemeinschaft. Gerade auch im Hinblick auf diese Genehmigungsfiktion ist in der Teilungserklärung die Notwendigkeit von Eigentümerversammlungen im Jahresturnus abbedungen.

Die Genehmigungsfiktion schafft eine erhebliche Rechtsunsicherheit: Reicht die bloße Absendung der Abrechnung durch den Verwalter aus, noch dazu an eine zuletzt bekannte Adresse eines Wohnungseigentümers, ohne daß der Zugang wirklich sichergestellt wird? Wie verhält es sich, wenn sich die Vier-Wochen-Frist mit der angesetzten Eigentümerversammlung überschneidet? Findet die Widerspruchsfrist mit Beginn der Ei-gentümerversammlung ein Ende, sollen die erschienenen Wohnungseigentümer gefragt werden, ob sie auf ihr Widerspruchsrecht verzichten und alsdann ein Beschluß herbeigeführt werden? Wie verhält es sich, wenn ein nicht erschienener Wohnungseigentümer in der nach der Eigentümerversammlung noch laufenden Widerspruchsfrist seinen Widerspruch erklärt? Soll die Versammlung einen Eventualbeschluß fassen, wenn die Widerspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist? Ist die erste Versammlung - wie im hier vorliegenden Fall - beschlußunfähig, dürfte regelmäßig bis zur weite-ren Versammlung die Widerspruchsfrist abgelaufen sein. Durch eine frühzeitige Absendung der Abrechnung könnte ein Verwalter sogar dafür sor-gen, daß die Widerspruchsfrist schon bei der Durchführung der ersten Ver-sammlung verstrichen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung überdies eine konstitutive Be-deutung zu, weil die in diesem Zeitpunkt vorhandenen Wohnungseigentümer zur Abstimmung über die Abrechnung befugt sind, gerade sie aber ausschließlich an die beschlossene Kostenverteilung gebunden werden. Bei der gesetzlich vorgesehenen Beschlußfassung über die Jahresab-rechnung liegt der Zeitpunkt genau fest. Bei Anwendung der in der Tei-lungserklärung vorgesehenen Genehmigungsfiktion treten hingegen Un-sicherheiten bezüglich des Zeitpunktes und der erfaßten Wohnungseigentümer auf. Schon bei einer unklaren Rechtslage müßte wohl ohnehin eine erneute Beschlußfassung zugelassen werden. Andererseits könnte Streit entstehen, ob etwa eine mit der bereits erfolgten Genehmigung eingetrete-ne Entlastung des Verwalters wieder rückgängig gemacht werden könnte. Es widerspricht nach Auffassung des Senats auch dem Grundsatz der Rechtsklarheit, der Genehmigungsfiktion etwa mindere Wirkungen (Fälligmachung der Zahlungsrückstände) zuzubilligen, weil dann Abgrenzungsschwierigkeiten zu dem noch zu fassenden Eigentümerbeschluß auftreten könnten. Insgesamt hält der Senat demgemäß einen an das einseitige Ver-walterhandeln (Abrechnungsübersendung) geknüpften Automatismus des Erlöschens gesetzlicher Eigentümerbefugnisse (Beschlußfassung über die Jahresabrechnung) für unhaltbar und einer Inhaltskontrolle der Teilungserklärung nach § 242 BGB nicht standhaltend. Selbst eine abweichende Praxis der Wohnungseigentümer in den vergangenen Jahren bedeutet keine stillschweigende Änderung der Teilungserklärung für die Zukunft, zumal neu eintretende Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG ohnehin nicht an diese Praxis gebunden wären.