Genehmigung von Grundstücksgeschäften

Genehmigung von Grundstücksgeschäften; Vertreter des unbekannten Eigentümers; Zuständigkeit der Verwaltungsbehörde

Für eine Genehmigung nach § 11 b Abs. 1 Satz 5 VermG ist nicht das Vormundschaftsgericht, sondern die Verwaltungsbehörde zuständig.

Mit Datum vom 15.12.1994 wurde der Führer der weiteren Beschwerde durch die Stadt Leipzig, vertreten durch den Oberbürgermeister, gem. § 11 b VermG zum gesetzlichen Vertreter der/des unbekannten Eigentümer/s des im Grundbuch von Leipzig eingetragenen Grundstücks bestellt. Am 23.1.1995 beantragte er beim Amtsgericht Leipzig - Vormundschaftsgericht -, ihm die Eingehung eines Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfts über das genannte Grundstück zu genehmigen.

Die Instanzgerichte haben die Zuständigkeit des Vormundschaftsgerichts verneint.

Die weitere Beschwerde ist unbegründet.

Die Entscheidung des Landgerichts Leipzig beruht nicht auf einem Gesetzesverstoß, sie ist nicht zu beanstanden. Das Vormundschaftsgericht ist zu einer Genehmigungserteilung nach § 11 b I 5 VermG sachlich nicht zuständig. Zuständig ist vielmehr die Stadt Leipzig. Der Senat schließt sich zur Vermeidung von Wiederholungen der ausführlichen Begründung des Beschwerdegerichts an. Ergänzend ist im Hinblick auf die weitere Beschwerde folgendes auszuführen:

§ 11 b I 5 VermG normiert die sinngemäße Anwendung der §§ 1785, 1786 und 1837 BGB. Hierdurch soll eine Beaufsichtigung und eine gewisse Kontrolle des gesetzlichen Vertreters sichergestellt werden (Kiethe, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band II, Stand Februar 1995, § 11 b VermG, Rdnr. 18). Die Vorschriften der §§ 1821 und 1837 BGB, welche zum einen die Genehmigungsbedürftigkeit bestimmter Rechtsgeschäfte und zum anderen die Aufsicht des Vormundschaftsgerichts regeln, dienen der Überwachung des gesetzlichen Vertreters. Eine ausdrückliche Regelung darüber, wer dem gesetzlichen Vertreter die Genehmigung für die in § 1821 BGB aufgeführten Rechtshandlungen erteilen kann, ist vom Gesetzgeber in § 11 b I 5 VermG nicht getroffen worden; neben dem Vormundschaftsgericht selbst (so im Ergebnis: Kimme, Offene Vermögensfragen, Band II, Stand: März 1995, § 11 b VermG, Rdnr. 51; Kiethe, a. a. O., § 11 b VermG, Rdnr. 19; Bendref, ZOV 1992, S. 250 [252]) kommt das Bestellungsorgan nach § 11 b I 1 VermG, der Landkreis oder die kreisfreie Stadt als Genehmigungsstelle in Betracht (so: Kröger, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, VermG, Stand: Mai 1994, § 11 b VermG, Rdnr. 15; Säcker, Vermögensrecht, § 11 b VermG, Rdnr. 28; Tenbieg, OV spezial 18/92, S. 5; Händler/Menz, OV spezial 2/93, S. 3 [5]; Hahn/Giese, ZOV 1993, S. 149 [150], Schlothauer/Giese, ZOV 1994, S. 366 [367]). Die besseren Argumente sprechen dabei für eine Zuständigkeit des Bestellungsorgans. Wie vom Beschwerdegericht ausführlich dargestellt, ist dies insbesondere die Tatsache, daß § 11 b I 5 VermG nur die sinngemäße, nicht eine analoge oder entsprechende Anwendung des § 1821 BGB vorschreibt, weshalb auch eine vom Wortlaut des § 1821 BGB abweichende Zuständigkeit grundsätzlich möglich ist. Daneben läßt sich eine Genehmigungs- und Aufsichtsbefugnis des Landkreises oder der kreisfreien Städte daraus ableiten, daß diese bereits die gesetzliche Bestellung nach § 11 b I 1 VermG "wie ein Vormundschaftsgericht" vorgenommen haben und ihnen damit dessen Aufgaben zuwachsen. Zudem heißt es in der Stellungnahme des Bundesrates zu Artikel 1 Nr. 11 - § 11 b I 5 VermG - des 2. VermRÄndG (BT-Drucksache 12/2695, S. 10), "für den Fall, daß eine Genehmigungspflicht für Geschäfte der in § 1821 BGB genannten Art für erforderlich gehalten wird, die Genehmigung durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ausgesprochen werden sollte".

Auch § 7 des Grundbuchbereinigungsgesetzes (GBBerG) vermag keine andere Beurteilung zu rechtfertigen.

Das als Art. 2 des RegVBG verkündete GBBerG vom 20.12.1993 (BGBl. I S. 2182), geändert durch Art. 2 § 6 SachenRÄndG, sollte Verfahrenserleichterungen bringen und hat zum Ziel, die Grundbücher, insbesondere in den neuen Ländern im Gebiet der früheren DDR, zu bereinigen (Böhringer, DtZ 1994, S. 130; Demharter, GBO, 21. Aufl., 1995, Anhang zu §§ 84-89, Rdnr. 1).

§ 7 GBBerG legt bis dahin fehlende Kriterien fest, unter welchen Voraussetzungen der gesetzliche Vertreter zur Veräußerung des Vermögenswertes, sofern es sich um ein Grundstück oder Gebäude handelt, befugt ist (Kröger in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, VermG, Stand Mai 1994, S. 130; Schlothauer/Giese, ZOV 1994, S. 366 [367]). Daneben normiert § 7 GBBerG ausdrücklich die Zuständigkeit des Vormundschaftsgerichts für eine Verkaufserlaubnis. Kumulativ müssen allerdings die drei in § 7 I 2 GBBerG genannten Voraussetzungen gegeben sein, damit das Vormundschaftsgericht die Erlaubnis erteilen kann; das Vormundschaftsgericht verfügt damit über klare Kriterien für die Erteilung bzw. Verweigerung der Genehmigung (vgl. Kröger in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, VermG, Stand: Mai 1994, § 11 b VermG, Rdnr. 13). Voraussetzung für die Genehmigungserteilung durch das Vormundschaftsgericht ist jedoch stets, daß der Vertreter i. S. d. § 11 b VermG, Art. 233 § 2 III EGBGB eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist. Nur juristische Personen des öffentlichen Rechts können zur Erlösauskehr verpflichtet werden (§ 7 III 1 GBBerG), ohne für eine Absicherung Sorge zu tragen (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. 12/6228, S. 73; Demharter, GBO, 21. Aufl. 1995, Anhang zu §§ 84-89, Rdnr. 28). Die Zuständigkeit des Vormundschaftsgerichts nach § 7 I 1 GBBerG zur Verkaufserlaubnis erklärt sich für juristische Personen des öffentlichen Rechts als gesetzliche Vertreter des Eigentümers aus dem Grundsatz der Gewaltenteilung, Art. 20 III GG.

Neben und außerhalb des Anwendungsbereiches des § 7 GBBerG bleiben die allgemeinen Vorschriften bestehen (Schlothauer/Giese, ZOV 1994, S. 366 [367]; Kröger, a. a. O., § 11 b VermG, Rdnr. 13). Soweit - wie vorliegend - der gesetzliche Vertreter keine juristische Person des öffentlichen Rechts, sondern eine Privatperson ist, kann er den Vermögenswert nach § 11 b I 5 VermG weiterhin nur mit Genehmigung des Landkreises bzw. der kreisfreien Stadt, die ihn bestellt hat, veräußern (Kröger, a. a. O., § 11 b VermG, Rdnr. 13). Da § 11 b I 5 VermG selbst keine gesetzlichen Kriterien dafür aufstellt, unter welchen Voraussetzungen der Landkreis bzw. die kreisfreie Stadt die Genehmigung erteilen darf, kann sie sich bezüglich der Kriterien an § 7 GBBerG sowie an der Rechtsprechung zu § 1821 I 1 BGB orientieren (so ausdrücklich: Kröger, a. a. O., § 11 b VermG, Rdnr. 13).