Genehmigung des schwebend unwirksamen Vertrages durch Umsetzung

Genehmigung des schwebend unwirksamen Vertrages durch Umsetzung; Vertragsunterzeichnung durch nicht Vertretungsberechtigten; jahrelange Umsetzung eines Mietvertrages; Erhebung einer Klage auf Mietzins

Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen.

[...] Zutreffend hat das Landgericht einen Anspruch der Kl. gegenüber der Bekl. auf Zahlung von Gewerbemietzins aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag für die Zeit von Mai 2008 bis April 2009 bejaht. [...]

2. Der Mietvertrag endete - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - am 30. April 2009, so dass die Bekl. verpflichtet ist, bis zu diesem Zeitpunkt den vereinbarten monatlichen Mietzins zu zahlen. Der streitgegenständliche Mietvertrag ist - einschließlich der Fristenregelung des § 3 - wirksam.

Es kann dahinstehen, ob die beiden Personen, die den Mietvertrag für die Kl. unterzeichnet haben, vertretungsberechtigt gewesen sind und ggf. eine Duldungsvollmacht vorgelegen hat. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Vertrag in dieser Form jedenfalls durch die Kl. genehmigt worden ist. Diese Genehmigung bezieht sich entgegen der Ansicht der Bekl. auch auf die Vereinbarung der Kündigungsfrist.

a) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt gemäß § 177 Abs. 1 BGB die Wirksamkeit des Vertrages für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab. Diese Genehmigung kann auch durch schlüssiges Handeln erfolgen. Eine Genehmigung durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, dass sich der Genehmigende der schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages bewusst ist oder zumindest mit ihr gerechnet hat, und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH, Urteil vom 16. November 1987 - II ZR 92/87 - NJW 1988, 1199, 1200).

b) Ob - wie das Landgericht ausgeführt hat - die Genehmigung des Vertrages hier in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages liegt, obwohl die Kl. nicht dargelegt hat, dass sie sich der schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages bewusst gewesen ist oder zumindest mit ihr gerechnet hat, kann dahinstehen.

c) Jedenfalls ist vorliegend zumindest in der Klageerhebung auf der Grundlage des Mietvertrages vom 6. März/15. April 2002 die Genehmigung des Mietvertrages zu sehen. Da die Bekl. die Kl. zu keinem Zeitpunkt entsprechend § 177 Abs. 2 BGB aufgefordert hat, eine Erklärung über die Genehmigung zu erteilen, war der Vertrag auch im Zeitpunkt der Klageerhebung schwebend unwirksam.

Die Bekl. hat den Vertrag vor Klageerhebung auch nicht nach § 178 BGB widerrufen. Ein Widerruf kann insbesondere nicht in der Kündigung gesehen werden. Der Widerruf ist zwar formfrei, muss aber erkennen lassen, dass der Vertrag wegen des Vertretungsmangels nicht gelten soll; ein auf andere Gründe gestützter Rücktritt ist daher kein Widerruf (Palandt/Heinrichs, 68. Aufl. 2009, BGB, Rn. 1 zu § 178 BGB). Die Kündigung hat die Bekl. jedoch gerade nicht auf den Vertretungsmangel gestützt. Diesen hat sie vielmehr erst nachträglich im Laufes des Prozesses geltend gemacht.

d) Soweit die Bekl. meint, die Genehmigung beziehe sich allein auf die Überlassung der Gewerberäume zu dem vereinbarten Preis, folgt dem der Senat nicht.

Die Genehmigung eines Vertrages erfolgt in vollem Umfang, sofern nicht einzelne Regelungen gegen geltendes Recht verstoßen. Soweit die Bekl. die Rechtsprechung des BGH bezüglich der Quotenregelung anführt, verhilft dies der Berufung nicht zum Erfolg. Die genannte Rechtsprechung betrifft allein Fälle, in denen eine Teilunwirksamkeit daraus folgt, dass einzelne Reglungen wegen Gesetzesverstoßes nichtig sind; dies ist im konkreten Fall aber nicht gegeben.

Wie das Landgericht zutreffend dargestellt hat, handelt es sich bei der vertraglichen Fristenregelung um eine wirksame Regelung. Dass gesetzlich eine andere Kündigungsfrist geregelt ist (§ 580 a Abs. 2 BGB), ist unerheblich. Die Regelungen des § 580 a BGB sind abdingbar, d. h. es können grundsätzlich längere, kürzere und auch für Vermieter und Mieter ungleiche Fristen vereinbart werden (Palandt/Weidenkaff, 68. Auflage 2009, BGB, Rn. 3 zu § 580 a BGB). Mit dem Vertrag haben die Parteien die Kündigungsfrist gerade abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbart. Wird in einem Vertrag eine wirksame - wenn auch von einer (abdingbaren) gesetzlichen Regelung abweichende - Regelung getroffen, kann diese durch schlüssiges Handeln genehmigt werden.

Anmerkung: Berufung zurückgewiesen durch Beschluss vom 4. Januar 2010.

Die jahrelange Umsetzung eines von nicht vertretungsberechtigten Personen abgeschlossenen Mietvertrages kann als Genehmigung des Vertragsschlusses gewertet werden, entschied das Kammergericht.

Der 2002 abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag war von der Vermieter-GmbH durch keinen ihrer vertretungsberechtigten Geschäftsführer unterzeichnet worden. Im Januar 2008 kündigte die Mieterin den Vertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt und gab die Mieträume im Juni 2008 an die Vermieterin zurück. Diese meinte, dass die Kündigung erst zum 30. April 2009 wirksam sei und verlangte Zahlung von Miete bis zu diesem Zeitpunkt. Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, dass ein wirksamer Mietvertrag nicht zustande gekommen sei.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage statt, die Berufung blieb erfolglos. Ebenso wie das Landgericht ging das Kammergericht davon aus, dass dahinstehen könne, ob die den Vertrag für die Klägerin unterzeichnenden Personen vertretungsberechtigt waren oder nicht. Jedenfalls sei deren Handeln genehmigt worden, und zwar letztendlich durch die auf den Vertrag gestützte Klage auf Zahlung von Mietzins.