Genaue Bezeichnung der Wohnung im Mieterhöhungsverlangen bzw. in der Klageschrift nur bei Verwechslungsgefahr

In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, daß die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird.

II. Der Rechtsstreit war auf den Antrag beider Parteien an das Amtsgericht zurückzuverweisen, § 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO.

Das angefochtene Urteil hat nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden und diese zu Unrecht ausdrücklich verneint, weil der geltend gemachte und gestellte Klageantrag nicht hinreichend konkretisiert und damit auch nicht vollstreckungsfähig sei. Eine Vollstreckung der begehrten Zustimmung zur Mieterhöhung findet indes gem. § 894 Abs. 1 ZPO nicht statt, weil eine Zustimmung als abgegeben gilt, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat.

Der von den Kl. gestellte Antrag genügt den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Ein Antrag ist hinreichend bestimmt, wenn zumindest im Wege der Auslegung (vgl. BGH NJW 1975, 214) der erhobene Anspruch konkret bezeichnet ist, der im Rahmen der richterlichen Entscheidungsbefugnis gem. § 308 ZPO erkennbar abgegrenzt ist sowie der Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung erkennbar sind (§ 322 ZPO), und wenn der Antrag die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Rechtsstreits im Vollstreckungsverfahren erwarten läßt (BGH NJW 1999, 954: BGH NJW 1991, 114).

Der von der Kl. mit der Klageschrift gestellte Antrag erfüllt diese Voraussetzungen. Unschädlich ist, daß die Wohnung im Antrag aus der Klageschrift nicht näher bezeichnet ist, denn dies wäre nur dann von Bedeutung, wenn eine Verwechslungsgefahr bestünde. Die Bekl. hat jedoch unstreitig nur eine Wohnung im 1. Obergeschoß links des betreffenden Mehrfamilienhauses innegehalten.

Auch ein Verstoß gegen § 558 a BGB liegt nicht vor.

Das Mieterhöhungsverlangen muß inhaltlich die Aufforderung an den Mieter enthalten, der begehrten Vertragsänderung zuzustimmen. Notwendig ist, daß die Höhe der neu verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird (BGH, Urteil vom 8.10.1997 - VIII ZR 373/96, GE 1997, 1521; KG, RE vom 15.9.1997 - 8 RE-Miet 6517/96, GE 1997, 1221). Daraus folgt, daß bei Klarheit über den zu ändernden Vertrag darüber hinausgehende Angaben nicht erforderlich sind (a. A. AG Charlottenburg, Urteil vom 18.10.2006 - 212 C 155/06, GE 2006, 1619).

Der notwendige Inhalt ist ergänzbar (§ 558 b Abs. 3 BGB), was vorliegend indes nicht erforderlich war, da ausweislich des Terminsprotokolls des Amtsgerichts vom 25.9.2006 die Parteien die konkrete von den Bekl. innegehaltene Wohnung unstreitig gestellt haben.

Anmerkung: So auch (fast gleichlautend) Urteil des LG Berlin vom 23. Februar 2007, 63 S 309/06 zum Urteil des AG Schöneberg - 11 C 209/06.

In einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB bzw. in dem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung muß die entsprechende Mieterwohnung nur dann näher bezeichnet werden, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht, entschied das LG Berlin.

Im Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete war die Wohnung, deren Miete erhöht werden sollte, nicht genau bezeichnet. Das AG Schöneberg wies daraufhin die Klage als unzulässig ab, weil der geltend gemachte und gestellte Klageantrag nicht hinreichend konkretisiert und damit auch nicht vollstreckungsfähig sei. Das führte zur Berufung.

Das LG Berlin, ZK 63, hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das AG Schöneberg zurück. Das Argument des AG zur mangelnden Vollstreckungsfähigkeit greife nicht, weil § 894 Abs. 1 ZPO einschlägig sei und die Zustimmung des Mieters fingiert werde, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt habe. Der gestellte Antrag genüge im übrigen den Anforderungen der ZPO (§ 253 Abs. 2). Der Antrag sei hinreichend bestimmt. Notwendig sei, daß die Höhe der neu verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werde. Die Wohnung müsse nur dann näher bezeichnet werden, wenn eine Verwechslungsgefahr bestehe. Das sei vorliegend nicht der Fall, da der beklagte Mieter unstreitig nur eine Wohnung in dem Mietshaus innehalte.

Es scheint "richtig streitig" zu werden, ob denn nun im Mieterhöhungsverlangen bzw. im Klageantrag die Wohnung des Mieters genau bezeichnet werden muß (vgl. dazu zuletzt die Urteile AG Schöneberg und AG Charlottenburg in GE 2006, 1619, 1621). Der Streit, der sich nunmehr auch auf einen Streit zwischen den Instanzgerichten "ausweitet", erscheint unnötig. Warum es nicht möglich gewesen sein soll, entsprechende Ergänzungen im Termin zur möglichen Verhandlung vor dem AG vorzunehmen, bleibt unerfindlich. Im übrigen: Es sollte für einen Vermieter doch ein leichtes sein, in einem Zustimmungsbegehren nach § 558 a BGB die Mieterwohnung identifizierbar zu bezeichnen, und das selbst dann, wenn man meint, der Mieter wisse doch, um welche Wohnung es gehe, das ergebe sich doch schon aus der Adressierung im Mieterhöhungsverlangen. Spätestens aber im Klageantrag der Klageschrift sollte darauf geachtet werden, daß es heißt: "... zu verurteilen, der Mieterhöhung für die gemietete Wohnung im Hause ..., Straße ... 1. OG links ... zuzustimmen". Vergessen darf man dann aber nicht, den Mieterhöhungsbetrag genau zu definieren. Richtig verweist die ZK 63 darauf, daß die Höhe der neu verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird. Allemal besser ist es, Ausgangs-, Erhöhungs- und Endbetrag der neuen Miete anzugeben, also etwa zu formulieren: "... der Erhöhung der Miete von ... um ... auf ... zuzustimmen".

Übrigens: Die ZK 63 hat mit Urteil vom selben Tag eine weitere Sache aus denselben Gründen an das AG Schöneberg zurückverwiesen. Dort muß man nun in beiden Fällen in die Sache einsteigen. Also: unnötige Gefechte, an denen vier Richter, zwei Anwälte und zwei Parteien beteiligt sind und viel Zeit aufgewendet haben.