Genaue Angabe über Ort und Ausmaß des Schimmelbefalls in Mieträumen

Genaue Angabe über Ort und Ausmaß des Schimmelbefalls in Mieträumen; Schimmelpilz an Möbeln; behaupteter Feuchtigkeitseinbruch; keine Heizpflicht in Vorräumen; Heiztemperatur nach der Arbeitsstättenverordnung

1. Stellt ein vom Mieter beauftragtes Speziallabor für angewandte Mikrobiologie Schimmelpilze an Einbaumöbeln des Mieters fest, so rechtfertigt dies allein keine Mietminderung.

2. Ein behaupteter Feuchtigkeitseinbruch in die Mieträume (Souterrain) kann ohne nachprüfbare Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität keinen Mietmangel rechtfertigen, weil sich daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten läßt; insoweit ist eine Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung nicht geboten ("Ausforschung").

3. Der Vortrag, es sei Schimmel an der Rückseite von Einbaumöbeln aufgetreten, belegt keinen unmittelbaren Mangel der Mietsache, solange die hierfür möglicherweise ursächliche Feuchtigkeit des Raumes als ,,Ursprungsmangel" nicht hinreichend dargelegt ist.

4. Das Vorbringen, eine Kenntnis des Gesundheitsamtes von einem Schimmelpilzbefall auf der Rück- und Unterseite von Einbaumöbeln des Mieters infolge von Feuchtigkeitsschäden der Mieträume hätte zu "unmittelbaren Maßnahmen" geführt, rechtfertigt keine Minderung; erforderlich ist eine die tatsächliche Nutzung beeinträchtigende Maßnahme der Behörde.

5. Ist in einem Geschäftsraummietvertrag ein Raum als "Vorraum" gemietet, ist der Vermieter nicht zu einer ausreichenden Beheizung verpflichtet, damit der Mieter gegenüber seinen Arbeitnehmern die nach der Arbeitsstättenverordnung vorgeschriebenen Raumtemperaturen einhalten kann. (Leitsatz 5 durch die Redaktion)

A. [...] Die Kl. hat den Bekl. vor dem Landgericht auf Zahlung von 44.992,21 € nebst Zinsen sowie auf bezeichnete Instandsetzungsarbeiten an den von ihm beim Bekl. gemieteten Gewerberäumen im Erdgeschoß und Souterrain des Hauses R.straße in Anspruch genommen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Augenscheinseinnahme sowie Vernehmung von Zeugen der Zahlungsklage in Höhe von 2.890,59 € nebst anteiligen Zinsen stattgegeben und den Bekl. zur Beseitigung eines Risses im Behandlungsraum 1 im Erdgeschoß sowie zur Verlängerung der Fensteröffnerstangen der Behandlungsräume 1-4 im Souterrain verurteilt. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

B. Die Kl. verfolgt mit der Berufung ihre erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche teilweise weiter. Der Bekl. erstrebt mit der Anschlußberufung die vollständige Abweisung der Klage. [...]

C. Beide Berufungen haben keine Erfolgsaussicht.

Berufung der Kl.

1. Weitere Minderungsansprüche wegen Feuchtigkeit stehen der Kl. nicht zu. [...]

(2) Die Darlegungen der Kl. zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit in den weiteren o. g. Zeiträumen führen nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache: Zu Recht hat das Landgericht hierzu nicht weiter Beweis erhoben, denn die Darlegungen der Kl. boten hierfür keine Veranlassung.

(a) Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, daß die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit (hierzu Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Ill.

A Rn. 962 m. w. N.), darzulegen und zu beweisen, daß Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Hierfür ist u. a. von Bedeutung, wo und in welchem Umfang die Feuchtigkeit vorhanden ist, denn davon hängt die Beurteilung der Frage einer Beeinträchtigung ebenso ab wie deren Einstufung als erheblich.

(b) Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist nicht zu beanstanden, daß das Landgericht den Bekl. nicht in weitergehendem Umfang zur Rückzahlung von wegen Minderung überzahlter Miete verurteilt hat.

[...] Die Kl. hat zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit zunächst ausgeführt, unmittelbar nach dem Einzug hätte sie "erste feuchte Stellen im Mauerwerk des Souterrains" festgestellt. Bei einer Begehung am 14. Mai 2002 hätten sich "erneut Feuchtigkeitsschäden und nunmehr auch Schimmelpilzbefall" gezeigt, letzterer auf den Rück- und Unterseiten der Einbaumöbel. Untersuchungen durch das Speziallabor für angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002 hätten in Proben der aufgefundenen Schimmelpilze Sporen der gesundheitsgefährenden Formen Penicillium und Aspergillus festgestellt. Am 7. Oktober 2002 hätten sich im Souterrain in dem Behandlungsraum 3 und im Behandlungsstudio erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar an der rechts vom Eingang befindlichen Innenwand zum Behandlungsstudio und im Behandlungsstudio an der rechts vom Eingang befindlichen Innenwand zum außerhalb der Mietflächen befindlichen Keller des Gebäudes. Feuchtigkeitsstellen hätten sich bis hinter die Möbel gezogen. Am 7. Mai 2003 hätten sich im Behandlungsstudio im Souterrain erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar in dem Bereich, in dem bereits im Januar 2003 Sanierungsversuche durch den Bekl. unternommen worden seien. Fast unmittelbar anschließend sei erneut der Behandlungsraum 3 durch feuchte Stellen beeinträchtigt worden, die an der Zwischenwand zum Behandlungsstudio aufgetreten seien. Dabei sei auch die Wandrückseite im Behandlungsstudio erneut betroffen gewesen. Bei Entnahme von Proben "des von den Wänden entfernten Putzes" im August 2003 seien erneut Pilzkulturen der Formen Aspergillus, Penicillium sowie Chrysoporium ssp. ermittelt worden.

Diese Darlegungen enthalten keine nachprüfbaren Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität der behaupteten Feuchtigkeitseinbrüche im Souterrain. Allein die Behauptung, es hätten sich an Wänden unterschiedlicher Räume feuchte Stellen gezeigt, kann eine Mietminderung nicht rechtfertigen, weil sich - vorbehaltlich der Klärung der Ursächlichkeit - daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten läßt. Auf dieser Grundlage verbietet sich auch eine Beweisaufnahme, denn diese wäre keine Überprüfung einer Klägerbehauptung etwa durch Vernehmung eines Zeugen, sondern die Ermittlung eines entscheidungserheblichen Sachverhalts durch das Gericht.

Soweit die Kl. vorgetragen haben, es sei Schimmel auf der Rückseite der von ihnen eingebauten Möbel aufgetreten, könnte dies jedenfalls keinen unmittelbaren Mangel der Mietsache darstellen, sondern allenfalls die Folge von Feuchtigkeit der Räume sein, denn die Möbel waren nicht mitvermietet. Der Umfang der möglicherweise hierfür ursächlichen Feuchtigkeit als "Ursprungsmangel" war jedoch nicht hinreichend dargelegt.

Daß bereits zuvor in den Räumen Pilzbefall aufgetreten ist, führt - nach Durchführung von Sanierungs- und Trocknungsmaßnahmen - nicht dazu, daß erneutes Auftreten von Feuchtigkeit per se als erheblicher Mangel anzusehen ist. Dies kann sich nur aus den Einzelheiten des Feuchtigkeitsbefalls ergeben, die die Kl. nicht vorgetragen hat. Im übrigen ergibt sich aus den genannten Darlegungen der Kl. nicht, wo in den Räumen der Schimmelpilz im August 2003 festgestellt worden sein soll. Die Angabe, er sei im von den Wänden entfernten Putz gefunden worden, läßt keinen Schluß darauf zu, welche Räume möglicherweise in der Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt sein könnten.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der Kl., der Schimmelpilzbefall hätte bei Kenntnis des entsprechenden Gesundheitsamtes zu "unmittelbaren Maßnahmen" ihr gegenüber geführt: Jedenfalls hat das Gesundheitsamt tatsächlich keine nutzungsbeeinträchtigenden Maßnahmen gegen die Kl. in der Zeit ergriffen, für die sie sich auf Mietminderung beruft, so daß sie daraus nichts ableiten kann; zu Recht hat das Landgericht davon abgesehen, hierzu Beweis zu erheben.

Beweis für ihre weitere Behauptung, der Schimmelpilzbefall sei so stark gewesen, daß die Gefahr einer Übertragung in sämtliche Räume im Souterrain und auch des Erdgeschosses durch Luftaustausch bestanden hätte, hat die Kl. nicht angeboten. Für die wohl einzig in Betracht kommende Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten hierzu hat sie aber auch - wie dargelegt - hinreichende Anknüpfungstatsachen nicht behauptet, im Gegenteil: In dem von ihr als Anlage 4 vorgelegten Gutachten des Speziallabors für angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002 heißt es u. a.: "Eine erhöhte Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen ist nicht nachzuweisen (normale Außenluft enthält ca. 120 Schimmelpilzsporen je m3)".

4. Gleichfalls ohne Rechtsfehler und auf Grundlage zutreffender Tatsachenwürdigung hat das Landgericht einen Mangel bei der Heizungsleistung im Personalraum verneint. Die Darlegungen der Kl. rechtfertigen die geltend gemachte Minderung von 50 % der auf die Fläche des Raumes bezogenen Miete nicht.

Unerheblich ist zunächst, ob die Kl. gegenüber ihren Arbeitnehmern nach der ArbeitsstättenV zur Sicherstellung bestimmter Raumtemperaturen verpflichtet ist. Jedenfalls kann sie daraus kein Recht gegen den Bekl. ableiten, in dem von ihr als Mitarbeiterraum genutzten Vorraum eine Raumtemperatur von 21 °C zu ermöglichen, denn hierzu findet sich im Mietvertrag keine Vereinbarung. Der Raum ist lediglich als "Vorraum", nicht als Mitarbeiterraum vermietet. Damit ist es Sache der Kl., für die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Temperaturen zu sorgen. [...]

Der Mieter, der Minderung geltend macht, muß die behaupteten Mängel im einzelnen darlegen. Die Berufung auf Zeugenaussagen oder ein Sachverständigengutachten wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Nach Auffassung des Kammergerichts genügen auch nicht Feststellungen eines Speziallabors und Mitteilungen des Gesundheitsamtes.

Der Geschäftsraummieter, ein Schönheitsinstitut, verlangte u. a. Erstattung überzahlter Mieten, da in den Räumen Schimmel aufgetreten sei. Damit hatte er bei LG und KG keinen Erfolg.

Das KG wies den Mieter darauf hin, daß Schimmelpilzschäden an Einbaumöbeln keine konkrete Darlegung des Mietmangels ersetzen könnten, da dies eine Folge von Feuchtigkeit sei und die Möbel schließlich nicht mitvermietet seien. Auch die bloße Behauptung eines Feuchtigkeitseinbruchs reiche nicht aus, wenn der räumliche Umfang und die Intensität nicht dargelegt seien. Auch das Gutachten eines Speziallabors habe schließlich eine erhöhte Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen nicht ergeben. Daß das Gesundheitsamt bei Kenntnis von den Zuständen hätte einschreiten können, sei ebenfalls unerheblich, da tatsächlich eine Nutzungsbeschränkung nicht erfolgt sei.