Gemietete Fläche

Gemietete Fläche; Quadratmeterpreis als Kalkulationsgrundlage; Mietminderung; zugesicherte Eigenschaft; vorbehaltlose Zahlung

1. Ist der Gewerbemietzins auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise zu ermittelnde Fläche gebunden, stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. Ist die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietzinsberechnung unzutreffend, so daß der (irrtümlich) überzahlte Betrag nach § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden kann.

2. Zahlt der Mieter die Miete jedoch längere Zeit vorbehaltlos, kann konkludent durch die ständige Übung eine Festschreibung der zunächst vereinbarten Miete erfolgen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Bekl. (Mieterin) ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Bekl. hält an ihrer Behauptung fest, daß die Mietfläche um 403 qm von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweiche. (...)

Die Bekl. hält weiter an ihrer Behauptung fest, in dem unstreitig am 2.6.1998 stattgefundenen Gespräch sei zwischen den Parteien vereinbart worden, daß im Rahmen eines gemeinsamen Begehungstermins die vorhandenen Flächen nach den Vorgaben aus der Anlage 1 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der ergänzend heranzuziehenden DIN 277 genau berechnet werden sollten. Ihrer Ansicht nach könne das daraufhin verfaßte Schreiben der Kl. vom 15.6.1998 nur so verstanden werden, daß die Kl. nun endlich ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nachkommen wolle, den Mietzins auf der Basis der tatsächlich vorhandenen Mietflächen zu berechnen. (...)

Die Bekl. ist der Ansicht, aufgrund der behaupteten Flächenabweichung könne die Kl. den geltend gemachten Mietzins nicht verlangen. (...)

Jedenfalls sei sie aufgrund der Sachmängelhaftung zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen. Ausweislich des vorliegenden Schriftwechsels mit dem Makler sei es der Mieterin erkennbar auf eine bestimmte Größe des Mietobjektes angekommen. Darüber hinaus habe der Mietzins auf der Basis der durch gemeinsames Aufmaß zu ermittelnden Mietfläche berechnet werden sollen. Bei einer derartigen Basis nehme die Rechtsprechung das Vorliegen einer Zusicherung des Vermieters an und nicht nur eine bloße Beschaffenheitsangabe. Im Falle einer zugesicherten Eigenschaft komme es auf eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung nicht an. Jedenfalls habe erkennbar die Mietfläche die Höhe des Mietzinses beeinflussen sollen, so daß allein deshalb ein zur Minderung berechtigender Sachmangel vorliegen würde, weil die tatsächliche Größe von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweiche (OLG Köln NZM 1999, 73). Allein wegen des Umfanges der Abweichung von 403 qm im Verhältnis zu der im Mietvertrag zugrunde gelegten Fläche von 1.877 qm liege aber auch ein Sachmangel vor, der eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstelle. Darauf, daß die Bekl. einen Teil der Gewerbeflächen - aus durch die Änderung ihrer Geschäftspolitik bedingten Gründen - untervermietet habe, komme es dabei nicht an. (...)

Die Kl. bestreitet, daß die im Mietvertrag zugrunde gelegte Fläche unzutreffend sei. Das Mietobjekt sei vor Abschluß des Mietvertrages im einzelnen ausgemessen worden (Zeugnis des Herrn R.). Zu keinem Zeitpunkt habe sie Erkenntnisse oder Anhaltspunkte dafür gehabt, daß die tatsächliche Größe von der im Mietvertrag zugrunde gelegten abweiche. Die Fläche von 1.877 qm sei in dem Mietvertrag festgelegt und anerkannt worden. (...)

Der Bekl. sei es bei der Anmietung der Flächen nicht auf eine bestimmte Größe angekommen. Vielmehr habe sie nach einer Besichtigung festgestellt, daß das Objekt passend sei (Zeugnis R.). Die Bekl. habe sich vor der Anmietung davon überzeugen können, daß das Objekt zu den von ihr ermittelten Bedürfnissen passe. Nach überwiegender Auffassung sei davon auszugehen, daß die Angabe einer bestimmten Größe des Mietobjektes gerade keine Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB darstelle. (...)

(...) Die Klage ist in der geltend gemachten Höhe aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 7./10.10.1992 begründet. (...)

Der geschuldete Mietzins ergibt sich aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrages in Verbindung mit der nach § 5 Nr. 3 vereinbarten Gleitklausel erklärten Mieterhöhung gemäß Schreiben vom 26.3.1997. Zwar stellt der in § 5 Nr. 2 berechnete Mietzins, wie sich aus § 2 Nr. 2, 2. Absatz des Miet-vertrages ergibt, zunächst nur eine vorläufige Regelung dar, bis das vereinbarte gemeinsame Aufmaß vor Bezug der Mieträume erstellt war. Der unter § 5 Nr. 2 vereinbarte Mietzins ist auf der Grundlage der in § 2 Nr. 2 als vorläufig anerkannten Mietfläche von 1.877 qm zuzüg-lich Nebenfläche berechnet worden. Indem der Mietzins auf der Basis der qm Fläche berechnet ist und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise, wie sie in der Anlage 1 zum Mietvertrag beschrieben ist, zu ermittelnde Fläche gebunden sein sollte, stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. lst die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietzinsberechnung unzutreffend, so daß der (irrtümlich) überzahlte Betrag nach § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden kann (vgl. OLG Köln NZM 1999, 73; vgl. auch Kraemer NZM 1999, 156, 160 ff.).

Indem das Aufmaß nicht vor Bezug erstellt wurde, sondern dies aufgeschoben wurde, haben die Parteien die vorläufige Regelung zunächst über den Übergabezeitpunkt hinaus nur aufgeschoben, so daß die Mieterin durch die Annahme der Mietsache noch nicht die Befugnis verloren hatte, die Mietanpassung zu verlangen. Nachdem jedoch die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis auch nach diesem Zeitpunkt unverändert fortsetzten, insbesondere den Mietzins unverändert vorbehaltlos zahlten bzw. entgegennahmen, ohne daß ein Aufmaß erstellt worden war, haben sie konkludent durch die ständige Übung die zunächst nur vorläufige Festlegung zu einer endgültigen Regelung gemacht (s. auch BGH GE 2000, 1614 - Betriebskostenänderung -). Spätestens erfolgte eine konkludente Festschreibung des Mietzinses mit der Nachtragsvereinbarung, mit dem die Vertragsparteien den Inhalt des bisherigen Vertrages ausdrücklich bestätigt haben. Dies kann nur so ausgelegt werden, daß die Vertragsparteien den Mietvertrag so festschreiben und fortgelten lassen wollten, wie er bisher praktiziert worden ist. Daß ein Vorbehalt hinsichtlich des Aufmaßes nicht gemacht wurde, kann nur so verstanden werden, daß eine Korrektur der Mietfläche auf beiden Seiten nicht mehr in Rede stand. Die Parteien haben sich nicht nachträglich auf eine Änderung des Mietzinses geeinigt. (...)

Der Mietzins war auch nicht nach § 537 BGB gemindert. Die Zusicherung einer bestimmten Fläche enthält der Mietvertrag nicht. Im Gegenteil wollte die Vermieterin, wie sich aus § 2 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt, eine Zusicherung einer bestimmten Fläche gerade nicht machen. Soweit vor Mietvertragsabschluß eine Korrespondenz stattgefunden hat, ging es nur um die Klärung, ob die Vermieterin ein Angebot machen konnte, das dem Flächenbedarf entsprach. Nachdem sich dies herausgestellt hatte, wurden die Räume, so wie sie - unstreitig - besichtigt worden waren, angemietet (...).

Auch ein Sachmangel im Sinne von § 537 S. 1 BGB liegt nicht vor. Eine wesentliche Abweichung der Mietfläche vom vertraglich Geschuldeten ist schon nicht substantiiert dargelegt. Das Ergänzungsgutachten, das kaum als Gutachten bezeichnet werden kann, ist in keiner Weise nachvollziehbar. Angegeben sind lediglich irgendwelche Differenzflächen, ohne daß angegeben wäre, aufgrund welcher Einzelmaße diese Differenzen festgestellt worden sind. Dasselbe gilt erst recht für das frühere "Gutachten" vom 24.9.1997. In diesem Schreiben ist lediglich angegeben, daß eine Gesamtmietfläche von 1.655 qm ermittelt worden sei. Will die Bekl. eine erhebliche Flächenabweichung geltend machen, so hätte sie das gesamte Aufmaß, aus dem sich diese ergeben soll, mitteilen müssen. Auch eine erhebliche durch die Flächenabweichung bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung (vgl. OLG Dresden ZMR 1998, 417) ist nicht dargelegt. Die Bekl. und ihre Vorgängerinnen haben die Mieträume mit den Dachschrägen, die im wesentlichen Grund für die andere Bebauung sein sollen, über Jahre unbeanstandet genutzt. Daraus folgt im übrigen auch, daß ein Minderungsrecht in entsprechender Anwendung des § 539 S. 2 BGB verwirkt gewesen wäre, wovon auch das Landgericht richtig ausgegangen ist. Ein Vertrauen bei den Mietzahlungen auf ein Jahre früher abgegebenes Versprechen, das Aufmaß noch zu erstellen, wäre keinesfalls mehr gerechtfertigt gewesen.

Haben die Mietvertragsparteien (Gewerbemiete) den Mietpreis nach einer bestimmten Nutzfläche berechnet, so kann Miete zurückgefordert werden, sofern die Fläche tatsächlich geringer ist.

Im Gewerbemietverhältnis war eine bestimmte Nutzfläche angegeben; der Mietpreis errechnete sich danach. Es handelte sich zunächst um ein vorläufiges Aufmaß. Das richtige Aufmaß sollte erst später nach Einzug des Mieters erfolgen. Der Mieter zahlte jedoch längere Zeit vorbehaltlos die zunächst vereinbarte Miete, ohne daß es zu einem neuen Aufmaß kam. Er minderte später die Miete, weil die Fläche kleiner sei. Landgericht und Kammergericht sprachen die mietvertraglich vereinbarte Miete dennoch zu.

Das Kammergericht meint unter Hinweis auf andere obergerichtliche Rechtsprechung, daß grundsätzlich Miete dann zurückgefordert werden könne, wenn der Mietzins auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet worden sei und sich diese Berechnung als unzutreffend herausstelle. Denn in diesem Fall sei die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins. Zahlen die Mieter dann jedoch über längere Zeit die zunächst vertraglich vereinbarte Miete vorbehaltlos, ohne daß es zu einem neuen Aufmaß kommt, werde der ursprüngliche Mietzins festgeschrieben.