Gemietete Heizkostenverteiler, Herausgabe der Schlüsselcodes für digitale Erfassungsgeräte, Wechsel des Ablesedienstleisters

a) Der vertragsgemäße Gebrauch eines funkablesbaren Erfassungsgerätes (hier: Heizkostenverteiler) umfasst die Möglichkeit, mit einem geeigneten Funk-Empfänger die erfassten Daten auszulesen.

b) Dazu erforderliches Schlüsselmaterial (Codes) hat der Gerätevermieter dem Gerätemieter bei einem Wechsel des Mess-, Ablese- oder Abrechnungsdienstleisters auch dann zur Verfügung zu stellen, wenn der Gerätemietvertrag vor dem Stichtag des § 5 Abs. 1 HeizkostenV, dem 1. Dezember 2022, geschlossen wurde.

c) Unterbleibt die Herausgabe des Schlüsselmaterials durch den Gerätevermieter, wird von diesem der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, so dass der Gerätemieter den Gerätemietvertrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. hatte mit der Kl. (einem Heizkosten-Messdienst) einen Gerätemietvertrag über 128 Funk-Heizkostenverteiler sowie einen Ablese- und Abrechnungsvertrag geschlossen. Dieser wurde im Januar 2019 von der Bekl. zum 27.5.2028 gekündigt. Die - nach wie vor funktionsfähigen - Funk-Heizkostenverteiler blieben in den Wohnungen. Der von der Bekl. beauftragte neue Messdienst konnte die Funk-Ablesewerte nicht auslesen, sondern musste zur Ablesung der Funk-Heizkostenverteiler die Wohnungen betreten. Denn der klägerische Messdienst lehnte die Herausgabe der Funk-Entschlüsselungscodes ab.

Für 2019 und 2020 schlossen die Parteien einen eingeschränkten Messdienstvertrag, wonach die Kl. gegen eine Aufwandsentschädigung weiterhin die Verbrauchsdaten per Funk auslesen und eine Ableseliste zur Verfügung stellen sollte, anhand derer dann der neue Messdienst die Abrechnung vornehmen konnte.

Im Juli 2020 verlangte die Bekl. von der Kl. erfolglos die Herausgabe der Entschlüsselungscodes. Am 23.4.2021 erklärte die Bekl. die außerordentliche Kündigung des oben genannten Gerätevertrages. Sie begründete dies damit, die Kl. gewähre trotz Aufforderung nicht den ordnungsgemäßen Gebrauch der Funk-Heizkostenverteiler, da sie die Entschlüsselungscodes und die dazugehörigen Informationen nicht herausgegeben habe. Die Miete für das Abrechnungsjahr 2022 wurde von der Bekl. nicht gezahlt.

Die Kl. hielt die außerordentliche Kündigung des Gerätevertrages für unwirksam. Mit ihrer Klage verlangte sie zuletzt die Zahlung offener Gerätemiete für 2020 i.H.v. rund 379 €. Sie beantragte ferner, festzustellen, die Bekl. sei verpflichtet, auch für einen Zeitraum vom 1.1.2023 bis mindestens 27.5.2028 eine jährliche Miete für die 128 Funk-Heizkostenverteiler von rund 318 € zu zahlen. Das AG Frankfurt/Main wies die Klage ab.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keine Ansprüche auf Zahlung der streitgegenständlichen Miete i.H.v. 379,28 € sowie auf die begehrte Feststellung, insbesondere nicht aufgrund des Gerätevertrages.

Es kann dahinstehen, ob die Parteien zunächst durch einen wirksamen Gerätevertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren verbunden waren, denn der Vertrag bestand jedenfalls für das streitgegenständliche Abrechnungsjahr 2022 und damit auch für die folgenden Jahre infolge der außerordentlichen Kündigung durch die Bekl. nicht mehr.

Die Bekl. war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Gerätevertrages berechtigt.

Es lag ein Sachmangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.

Denn die Kl. gewährte der Bekl. nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Funk-Heizkostenverteiler, indem sie der Bekl. die Entschlüsselungscodes vorenthielt. Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern zum Gebrauch - wie hier - beinhaltet ohne Weiteres die Vereinbarung, dass die vermieteten Verteiler auch per Funk durch den Mieter ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden können. Denn wird ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben, so darf der Nutzer grundsätzlich davon ausgehen, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann.

Die Funktionalität beschreibt die Kl. gemäß dem Datenblatt Anlage K2 selbst wie folgt: „Verbrauchswerte jederzeit und individuell, präzise und strichgenau ablesen, das ist die Zukunft: Elektronische Zweifühlergeräte zur zeitgemäßen Verbrauchsmessung, die die Daten automatisch per Funk melden. Zur Monatsmitte, zum Monatsende oder zu jedem beliebigen Stichtag. Freuen Sie sich auf präzise Verbrauchsdaten ohne den übli­chen Aufwand. Vergessen Sie Terminabstimmungen und die Anwesenheit des Mieters, ab sofort müssen die Wohnungen zur Ablesung nicht mehr betreten werden!“

Das Landgericht Mönchengladbach führt in seinem Beschluss vom 2.3.2020, 4 S 147/19, hierzu zutreffend wie folgt aus: „Bei der Anmietung eines Funk-Heizkostenverteilers kann der Mieter berechtigterweise erwarten, das Gerät per Funk auslesen zu können. … Die Bekl. musste nicht damit rechnen, dass allein die Kl. über Empfangsgeräte bzw. die zum Auslesen erforderlichen Entschlüsselungscodes verfügt und diese auch nicht an Wettbewerber oder die Bekl. (ggf. kostenpflichtig) abgibt. Mit dieser wirtschaftlichen Entscheidung führt die Kl. selbst eine nicht hinzunehmende Funktionseinschränkung der von ihr vermieteten Funk-Heizkostenverteiler herbei, die einen Sachmangel der Mietsache … darstellt. Denn die Kl. hat es in dieser Situa­tion in der Hand, die Bedingungen für die Herstellung der vollen Nutzbarkeit allein zu diktieren.

Daran ändert auch die Bereitschaft der Kl. nichts, die Auslesung der Verteiler „gegen eine Aufwandsentschädigung“ vorzunehmen. Der vertragsgemäße Gebrauch eines Funk-Heizkostenverteilers erstreckt sich nach Auffassung der Kammer darauf, dass dieser durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung der Vermieterin ausgelesen werden kann. Wenn die Kl. die Verfügbarkeit wie vorliegend einschränkt und nur sich selbst bzw. von ihr beauftragte Dienstleister technisch in die Lage versetzt, die Funk-Heizkostenverteiler auszulesen, führt dies mittelbar zu einer Funktionseinschränkung, die die Bekl. in ihrem mietvertraglichen Alleinnut­zungsrecht der Mietsache verletzt. …“

Der dem Beschluss des Landgerichts Mönchengladbach zugrunde liegende Sachverhalt ist in den maßgeblichen Umständen mit dem hier zu entscheidenden Fall vergleichbar. Das Gericht schließt sich der überzeugenden Auffassung des Landgerichts Mön­chengladbach vollumfänglich an.

Die Kündigung aus wichtigem Grund war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne vorheri­ges Abhilfeverlangen mit Fristsetzung - dem Verlangen nach Herausgabe des Ent­schlüsselungscodes - zulässig. Denn die Bekl. war zu einer Herausgabe des Codes offensichtlich nicht bereit. Die Kl. hatte gegenüber der Bekl. bereits mit Schreiben vom 26.1.2018 hinsichtlich der Kündigung bzgl. 108 weiterer Liegenschaften die Herausgabe der Entschlüsselungscodes eindeutig und unmissverständlich abgelehnt. Auch das Schreiben vom 20.7.2020, mit dem die Bekl. von der Kl. für weitere Liegenschaften die Herausgabe der Entschlüsselungscodes verlangte, blieb ohne Erfolg. Mit der nachträglichen Vereinbarung eines eingeschränkten Messdienstes durch die Kl. betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft wurde zudem deutlich, dass die Kl. an ihrer Weigerung, Entschlüsselungscodes herauszugeben, festhält. Eine erneute Aufforderung zur Herausgabe durch die Bekl. unter Fristsetzung betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft wäre daher bloße Förmelei gewesen.

Das Recht der Bekl. zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund war auch nicht durch die Vereinbarung über einen eingeschränkten Messdienst betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft verwirkt. Denn die Vereinbarung über den eingeschränkten Messdienst betreffend die streitgegenständliche Liegenschaft war für einzelne Abrechnungszeiträume begrenzt und machte damit deutlich, dass die Bekl. jedenfalls für die Zukunft nicht auf ein Kündigungsrecht verzichten wollte.

Schon mangels Hauptforderung steht der Kl. gegen die Bekl. auch kein Anspruch auf Zinszahlung zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Abwendungsbefugnis beruhen auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Wer Funk-Heizkostenverteiler mietet, die als solche beworben wurden, kann ohne Weiteres davon ausgehen, dass er diese auch ohne Mithilfe des vermietenden Unternehmens auslesen kann. Er hat daher ein Herausgaberecht für die Entschlüsselungscodes, etwa für den Wechsel des Ablesedienstleisters. Wird dies verweigert, liegt ein Sachmangel vor, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Die Eigentümerin hatte vor der Reform der Heizkostenverordnung vom klagenden Ableseunternehmen Funk-Heizkostenverteiler gemietet und parallel dazu einen Ablese- und Abrechnungsvertrag geschlossen. Nachdem sie diesen Vertrag gekündigt hatte, verlangte sie die Herausgabe der Zugangsdaten für die weiterhin gemieteten Geräte, um einen neuen Dienstleister zu beauftragen.

Das bisherige Unternehmen verweigerte die Herausgabe. Für die Jahre 2019 und 2020 wurde vereinbart, dass es die Ablesungen weiter vornehmen und die Daten dem neuen Messdienst weiterleiten sollte. Nach erneutem Versuch, eine Herausgabe der Zugangsdaten zu verlangen, kündigte die beklagte Eigentümerin den Gerätemietvertrag am 23. April 2021 außerordentlich, da ihr der ordnungsgemäße Gebrauch der Geräte verwehrt wurde.

Die Klägerin hielt das für unwirksam und verlangte die Zahlung offener Gerätemiete i.H.v. 379 € sowie festzustellen, dass die Mietzahlungspflicht bis zum 27. Mai 2028 i.H.v. 318 € pro Jahr fortbestehe. Das AG Frankfurt/Main wies die Klage ab.

Das LG gab der Mieterin recht. Durch das Vorenthalten der Entschlüsselungscodes seitens des Ableseunternehmens habe ein Sachmangel vorgelegen, der zur außerordentlichen Kündigung berechtige. Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern schließe ohne Weiteres die Möglichkeit ein, sie auch ohne Mitwirkung des Gerätevermieters auslesen zu können. Die Bereitschaft, die Auslesung gegen eine Aufwandsentschädigung vorzunehmen, ändere daran nichts. Vielmehr erstrecke sich der vertragsgemäße Gebrauch eines Funk-Heizkostenverteilers darauf, dass jedermann, der über den passenden Empfänger verfügt, sie auslesen könne.

Daher sei nach der erfolglos verlangten Herausgabe der Entschlüsselungscodes eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt gewesen. Eine weitere Fristsetzung sei aufgrund der wiederholten Weigerung der Klägerin entbehrlich.

Mit ihrem Gebaren hat die Klägerin „sich selbst den Mietgebrauch vorbehalten, aber (wollte) dennoch die Mietzahlung vom Mieter verlangen“ (siehe Lammel, Rezension der vom AG zitierten Mönchengladbacher Entscheidung, jurisPR-MietR 13/2020, Anm. 1). Das konnte nicht zum Erfolg führen. Im Übrigen entspricht das Urteil des AG Frankfurt/Main vom 20. April 2023 der gesetzgeberischen Wertung, wie sie in § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV zum Ausdruck gekommen ist.

Eine Besonderheit des Urteils liegt darin, dass hier das Recht des Gerätemieters auf Kenntnis der Entschlüsselungs-Codes auch für einen Gerätemietvertrag zuerkannt wurde, der vor dem in § 5 Abs. 5 Satz 1 HeizkostenV genannten Stichtag, dem 1. Dezember 2022 geschlossen wurde.

Pointiert gesprochen: Was seit Dezember 2022 richtig ist, kann auch für die Zeit davor nicht falsch sein.

Zudem hat das AG, ähnlich wie es in § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB zum Ausdruck kommt, auch die werblichen Anpreisungen der Gerätevermieterin wertend in seine Entscheidungsfindung einbezogen: „Verbrauchswerte jederzeit und individuell … ablesen, … ab sofort müssen die Wohnungen zur Ablesung nicht mehr betreten werden.“

Praxistipp

Bei Neuabschluss eines Gerätemietvertrages kann – nach eigener Einschätzung, auch im Hinblick auf einen evtl. höheren Gerätemietpreis – vorsorglich folgende Vereinbarung erwogen werden:

„(a) Der Gerätevermieter/Messdienst stellt unabhängig vom Bestehen jeglicher anderer Verträge mit dem Gebäudeeigentümer NN bei einem Wechsel zu einem neuen Messdienstleister

■ das Schlüsselmaterial aller fern- und funkablesbaren Erfassungsgeräte sowie weitere Informationen, z. B.

■ erhobene Grunddaten usw.

■ kostenfrei und ohne Gebrauchseinschränkung zur Verfügung.

■ Der Gerätemieter wird dieses Schlüsselmaterial nur dem neuen Messdienstleister zugänglich machen.

(b) Der Gerätevermieter stellt sicher, dass bis zum (genaues Datum einsetzen) Ersatzgeräte bzw. Ersatzteile für die installierten Erfassungsgeräte verfügbar sind und im Bedarfsfalle ohne Wartezeit zu marktüblichen Preisen geliefert werden.“

Zur Pflicht, Ersatzteile zu liefern, siehe AG Rüsselsheim, 30. Januar 2004 - 3 C 769/03, juris: „Die Pflicht zur Ersatzteillieferung ist grundsätzlich eine Nebenpflicht des Kaufvertrages (bejaht für die Dauer von acht Jahren).“

Einschränkend hingegen OLG Frankfurt, 15. Januar 2018 - 3 U 173/17, juris.

Weiterführend: Carsten Hoth, Die Pflicht zur Ersatzteilversorgung, Dissertation, Freie Universität Berlin, Fachber. Rechtswiss., 1990. Sodann: Kühne, Die nachvertragliche Ersatzteilbelieferung, BB 1986, 1527, 1528; weiter AG München, 6. Juli 1970 - 1 C 289/70, NJW 1970, 1852.

RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf