Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung; Mißhelligkeit; Bestimmtheit; Eintragung; Grundbuch

Eine in der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Regelung zur Entziehung des Wohnungseigentums, die als Gründe der Entziehung u. a. nachbarrechtliche Störungen und "schwere persönliche Mißhelligkeiten" nennt, kann wegen mangelnder Bestimmtheit nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Bet. hat mit notariell beurkundeter Erklärung vom 17.11.1999 die Aufteilung des im Rubrum bezeichneten und mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in zwei Wohnungseigentumseinheiten erklärt. Mit Schriftsatz vom 24.11.1999 hat der Verfahrensbevollmächtigte die Eintragung der Teilung ins Grundbuch beantragt. Die dem Antrag beigefügte notariell beurkundete Gemeinschaftsordnung (GO) enthält unter Nr. 7 folgende Bestimmung: "Entziehung des Wohnungseigentums: Für die Entziehung des Wohnungseigentums gelten die §§ 18 und 19 des Wohnungseigentumsgesetzes. Als Gründe der Entziehung gelten über § 18 WEG hinaus gröbliche Verletzungen der in dieser Vereinbarung niedergelegten Verpflichtungen in bezug auf Eigentum, Nutzung, Gebrauch des Gemeinschaftseigentums wie auch des Sondereigentums. Hierzu zählen auch nachbarrechtliche Störungen und schwere persönliche Mißhelligkeiten. In allen Fällen genügt der tatsächlich eingetretene Zustand, der gegenüber dem Verursacher zur Entziehung berechtigt, ohne daß ein Verschulden vorzuliegen braucht."

Die Rechtspflegerin des AG hat den Eintragungsantrag beanstandet. Sie hält die vorgenannte Klausel für nicht hinreichend bestimmt, da der Begriff "persönliche Mißhelligkeiten" unklar sei. Die Bet. hat Erinnerung eingelegt, der die Rechtspflegerin nicht abgeholfen hat. Das LG hat die ihm vorgelegte Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des LG wendet sich die Bet. mit ihrer weiteren Beschwerde.

II. 1. Das LG hat ausgeführt, der Begriff der persönlichen Mißhelligkeit sei völlig unbestimmt und würde in jedem Einzelfall einer Auslegung und gerichtlichen Überprüfung bedürfen. Die Klausel entspreche daher nicht dem im Grundbuch herrschenden Bestimmtheitsgrundsatz.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Das AG hat den Eintragungsantrag hinsichtlich Nr. 7 der GO zu Recht beanstandet.

Die Eintragung im Grundbuch dient der Schaffung klarer und sicherer Rechtsverhältnisse. Die Bet. müssen daher klare und eindeutige Angaben zum Inhalt und Umfang des einzutragenden Rechts machen (vgl. Demharter, GBO, 22. Aufl., Anh. zu § 13 Rdnr. 5). Diesen Anforderungen genügt Nr. 7 der GO nicht. Allerdings läßt § 18 WEG weitere Regelungen zur Entziehung des Eigentums grundsätzlich zu. Nach Absatz 4 der Vorschrift ist lediglich der Ausschluß oder die Einschränkung des Entziehungsanspruchs ausgeschlossen, während modifizierende oder erweiternde Vereinbarungen unbenommen sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 18 Rdnr. 50). Auch solche Regelungen müssen indes den Bestimmtheitsgrundsatz beachten.

Die von der Bet. erklärte Regelung ist unbestimmt; es ist nicht ersichtlich, wann eine persönliche Mißhelligkeit vorliegt. Die von der Bet. als Ausfüllung des Begriffs angeführte "fehlende persönliche Übereinstimmung" erscheint ebenso unklar, da unzählige Fälle und Situationen denkbar sind, in denen Wohnungseigentümer in ihrer persönlichen Lebensgestaltung und -entscheidung nicht übereinstimmen. Daß all diese Fälle von dem Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums erfaßt sein sollen, ist jedoch ausgeschlossen. Entgegen der von der Bet. vertretenen Auffassung ergibt sich aus Nr. 7 der GO auch nicht etwa, daß mit den dort aufgezählten Fällen lediglich Unterfälle von § 18 WEG gemeint sind. Die Formulierung "über § 18 hinaus ..." läßt vielmehr den Schluß zu, daß hier eine Erweiterung der gesetzlichen Regelung erfolgen sollte. § 18 WEG macht die Entziehung des Wohnungseigentums von einer schweren Verletzung gemeinschaftsbezogener Pflichten abhängig und stellt damit einen rechtlichen Zusammenhang her mit dem Gemeinschaftsverhältnis (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 18 Rdnr. 11). Ein solcher Zusammenhang kann, muß aber bei persönlicher Mißhelligkeit, wenn man sie entsprechend den Ausführungen der Bet. als fehlende persönliche Übereinstimmung auffaßt, nicht gegeben sein.

Soweit die Bet. in ihrer weiteren Beschwerde Bezug nimmt auf einen Vorschlag von Bärmann zur Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen (Bärmann/Seuß, Praxis d. Wohnungseigentums, 4. Aufl., G Rdnr. 83), ist darauf hinzuweisen, daß die Verfasser in dem Vorwort der abgedruckten Vorschläge selbst darauf hinweisen, daß einige Vorschläge nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen und lediglich als Anregung zur Gestaltung einer GO aufzufassen seien. Unter diesem Blickwinkel mag eine schwere persönliche Mißhelligkeit in näher zu bestimmenden Sachverhaltskonstellationen als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums in eine GO aufgenommen werden. Die bloß allgemeine Wiedergabe des Begriffs "persönliche Mißhelligkeit" ist demgegenüber, wie ausgeführt, nicht hinreichend bestimmt.