Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung; Instandsetzungspflicht; Balkongeländer

Wird in der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Balkongeländer) dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, umfaßt dies nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsmäßigen Zustand (hier: Möglichkeiten der Befestigung des Geländers an der Bodenplatte aus Beton) herzustellen.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. § 7 der Gemeinschaftsordnung (GO) lautet: "Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, unbrauchbar gewordene Teile zu erneuern und wiederherzustellen.

Das Gleiche gilt für die in seiner Sondernutzung stehenden Räume; ferner für diejenigen innerhalb seiner Raumeinheit gegebenen Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, welche im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, aber überwiegend der Nutzung durch den einzelnen Miteigentümer dienen - insbesondere die nach außen führenden Türen und Fenster, die Rolläden und Balkonbrüstungen."

Das Geländer des zur Wohnung der Ast. gehörenden Balkons ist mit einem Winkeleisen auf die Bodenplatte aus Beton aufgeschraubt. Die Verbindungsstelle mit der Bodenplatte ist durchgerostet.

Die Ast. haben zunächst beantragt, die Ag. zu verpflichten, das Balkongeländer instand zu setzen. Der Streit geht darum, wer für die Erneuerung der Verankerung des Geländers auf der Bodenplatte zuständig ist.

Das AG Nürnberg hat den Antrag am 7.9.1995 abgewiesen. Das LG Nürnberg-Fürth hat durch Beschluß v. 17.4.1996 die Beschwerde mit dem neugefaßten Antrag, die Ag. zur Sanierung der Balkonbodenplatte zu verpflichten, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel ist begründet. 2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Das Balkongeländer und die Bodenplatte aus Beton, auf der dieses befestigt ist, gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dies ergibt sich aus § 5 Abs. 2 WEG und wird von den Bet. auch nicht in Frage gestellt. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt (§ 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer anderweitig geregelt werden; insbesondere kann sie einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; BayObLG WM 1993, 562; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 5 Rn. 6). Dies ist hier in zulässiger Weise in § 7 GO hinsichtlich der Balkonbrüstungen geschehen. Dabei kann allenfalls zweifelhaft sein, ob sich die Instandhaltungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers auch auf die Verankerung des Geländers in der Bodenplatte erstreckt. Diese Frage kann aber offenbleiben. Im vorliegenden Fall geht der Streit der Bet. nämlich im Grunde nicht darum, ob sich die Instandsetzungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers auf die Verankerung des Balkongeländers in der Betonplatte erstreckt, wie sie derzeit ausgeführt ist. Die Ast. haben darauf hingewiesen, daß diese Art der Ausführung nach dem vorgelegten Sachverständigengutachten nicht ordnungsgemäß ist. Es geht damit um die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung der Befestigung des Geländers an der Bodenplatte.

b) Das LG hat zwar das vorgelegte Sachverständigengutachten bei seiner Entscheidung verwertet. Es hat das Gutachten aber nicht in vollem Umfang berücksichtigt. Dies stellt einen Rechtsfehler dar, der allerdings nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache nötigt, weil das Rechtsbeschwerdegericht in der Lage ist, die unterbliebene umfassende Würdigung des Gutachtens nachzuholen.

Nach dem Sachverständigengutachten, das insoweit überzeugend ist und dessen Richtigkeit auch von den Ag. nicht in Frage gestellt wurde, ist die vorhandene Ausführung der Balkongeländerbefestigung mangelhaft und entspricht nicht den heutigen technischen Regeln; Instabilität der Geländerkonstruktion sei möglich und auf Dauer zu erwarten; die Geländerkonstruktion sei zu verändern und eine Befestigung an der Unterseite der Bodenplatte vorzunehmen. Die nach dem Sachverständigengutachten notwendigen Änderungen hinsichtlich der Befestigung des Geländers an der Bodenplatte fallen nicht mehr unter eine bloße Instandsetzung. Vielmehr ist erstmalig ein Zustand zu schaffen, der eine ordnungsmäßige Befestigung des Geländers ermöglicht. Dies ist Sache der Wohnungseigentümer. Darauf zielt der Antrag der Ast. ab, die Ag. zur "Sanierung der Bodenplatte" zu verpflichten. Diese werden daher verpflichtet, eine ordnungsmäßige Befestigungsmöglichkeit des Geländers an der Unterseite der Bodenplatte herzustellen. Dabei ist es notwendig, die im Zusammenhang mit der bisherigen Befestigung entstandenen Schäden an der Betonplatte zu sanieren. Auch dies wird in die Verpflichtung der Ag. miteinbezogen.