Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung; Friseursalon; Nutzung; Wohnung; Zustimmung; Widerruf

1. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, daß zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in einer Eigentumswohnung die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, so gelten für den Widerruf der Zustimmung die Grundsätze des § 183 BGB.

2. Die Nutzung einer im ersten Obergeschoß gelegenen Eigentumswohnung als Friseursalon stört und beeinträchtigt jedenfalls in einer kleinen Wohnanlage mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Wohnzwecken.

3. Für die Frage, ob der Nutzung einer Wohnung als Büro ein wichtiger Grund entgegensteht, kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Art des Bürobetriebs.

Die Ast. und die Ag. zu 1 bis 4 sind Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die vom Ag. zu 5 verwaltet wird. Das Teileigentum der Ag. zu 1, in dem diese eine Bankfiliale betreibt, umfaßt das gesamte Erdgeschoß des Hauptgebäudes und einen eingeschossigen Anbau; die Räume des Anbaus dienen dem Kundenverkehr und haben einen eigenen Zugang zur Straße. Im ersten und zweiten Obergeschoß des Hauptgebäudes liegen je zwei Wohnungen. Sie gehören der Ast. sowie den Ag. zu 2 bis 4 und sind über das Treppenhaus des Hauptgebäudes zugänglich. Der Eingang zum Hauptgebäude wird auch vom Personal der Bank benutzt, für Bankkunden ist er nicht zugänglich.

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (Abschnitt C der Teilungserklärung vom 30.11.1993) bestimmt in § 4 Nr. 4:

"Wohnungen und dazugehörige Nebenräume dürfen nur zu Wohnzwecken verwendet werden. Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters, die unter Auflagen erteilt werden kann, berechtigt. Das gleiche gilt auch für den Fall, daß die Wohnräume zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes Dritten überlassen werden.

Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Als wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn die Ausübung des Gewerbes oder des Berufes eine ungebührliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt."

Die Ast. überließ ihre im ersten Obergeschoß gelegene Wohnung ihrem Sohn, der dort einen Zweigbetrieb seines Friseursalons einrichten wollte. Der Ag. zu 5 als Verwalter stimmte mit Schreiben vom 9.5.1995 einer gewerblichen Nutzung des Wohnungseigentums zu. Nachdem das Vorhaben in einer Eigentümerversammlung auf Widerspruch gestoßen war, widerrief der Ag. zu 5 seine Zustimmung mit Schreiben vom 27.6.1995.

Die geplante gewerbliche Nutzung des Wohnungseigentums der Ast. war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 6.7.1995, bei der sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer anwesend waren. Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2 a entschied die Versammlung "über den Bestand der Verwalterzustimmung vom 9.5.1995"; die Mehrheit sprach sich dagegen aus. Beschlußanträge der Ast. betreffend die Nutzung ihres Wohnungseigentums als Friseursalon (TOP 2 b) oder als Büroräume (TOP 2 c) fanden keine Mehrheit.

Die Ast. hat beim Amtsgericht Nördlingen - ZwSt. Donauwörth - beantragt, die Eigentümerbeschlüsse der Versammlung vom 6.7.1995 für ungültig zu erklären sowie festzustellen, daß die Nutzung der Räume als Friseurgeschäft oder Büroräume zulässig ist, und die Zustimmung des Ag. zu 5 zur Nutzungsänderung zu ersetzen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 14.4.1997 festgestellt, daß die Ast. ihre Wohnung als Friseurgeschäft oder Büroräume nutzen darf, insoweit werde die Zustimmung des Verwalters ersetzt. Die weiteren Anträge sind abgewiesen worden.

Das Landgericht hat am 20.3.2000 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben, die Anträge der Ast. abgewiesen und ihre Eventualanschlußbeschwerde zurückgewiesen. Hiergegen hat die Ast. sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Ast. hat ihr Wohnungseigentum in der Zwischenzeit ihrem Sohn übereignet.

II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Die Veräußerung ihres Wohnungseigentums durch die Ast. hat auf deren Stellung als Verfahrensbeteiligte keinen Einfluß; § 265 ZPO ist entsprechend anzuwenden. Der Veräußerer führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den neuen Rechtsträger fort; die rechtskräftig gewordene Entscheidung wirkt für und gegen den Erwerber (§ 45 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 325 Abs. 1 ZPO entsprechend; vgl. BayObLGZ 1994, 237/239 [= WM 1994, 635] m. w. N.).

3. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Ast. ein rechtliches Interesse an der beantragten Feststellung hat (§ 256 ZPO entsprechend, vgl. BayObLGZ 1987, 291/293 f. [= WM 1988, 90]). Die Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 6.7.1995 erschöpft sich im wesentlichen in einer Ablehnung der von der Ast. gestellten Nutzungsanträge. Die Ast. hat daher ein rechtliches Interesse an der Feststellung, daß sie ihr Wohnungseigentum in der beabsichtigten Form nutzen darf.

Nachdem das Landgericht die Wirksamkeit des Widerrufs der Verwalterzustimmung bejahte, hatte es allerdings nicht über die nur für den Fall der Verneinung eingelegte Eventualanschlußbeschwerde entscheiden dürfen (vgl. BGHZ 21, 13/16).

b) Zu Recht sieht das Landgericht darin, daß die Räume der Ast. in der Teilungserklärung als "Wohnung" bezeichnet sind, eine Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter im Sinn von § 10 Abs. 1 und 2, § 15 Abs. 1 WEG. Dies bedeutet zunächst, daß die Räume nur als Wohnung oder sonst in einer Weise genutzt werden dürfen, die bei der gebotenen verallgemeinernden Betrachtungsweise nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine bestimmungsmäßige Nutzung. Diese Regelung wird ergänzt durch die Bestimmungen in § 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung, die gleichfalls Vereinbarungscharakter im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG haben. Danach ist die Ausübung eines Berufs oder eines Gewerbes in einer Wohnung nur dann nicht zulässig, wenn ein wichtiger Grund entgegensteht. § 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung ist nach seiner nächstliegenden Bedeutung so auszulegen, daß in einem solchen Fall die Genehmigung versagt werden muß, dem Verwalter also kein Ermessensspielraum eingeräumt ist (BayObLG WE 1997, 319 m. w. N. [WM 1997, 346] und st. Rspr.).

c) Die Einwilligung des Verwalters ist eine formelle Voraussetzung für die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes. Die Prüfung und Entscheidung der Frage, ob die Voraussetzungen für die Einwilligung gegeben oder ausnahmsweise nicht gegeben sind, wird zunächst in die Hand des Verwalters gelegt. Die Entscheidung des Verwalters unterliegt jedoch einer Kontrolle durch die Wohnungseigentümer sowie einer Überprüfung durch das Gericht (BayObLG WE 1997, 319 m. w. N.). Eine gerichtliche Ersetzung der Zustimmung des Verwalters, wie sie vom Amtsgericht ausgesprochen wurde, kommt allerdings nicht in Betracht. Vielmehr wäre auszusprechen, daß der Pflichtige die Zustimmung zu erteilen hat (BayObLGZ 1977, 40/44).

d) Zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß der vom Ag. zu 5 mit Schreiben vom 27.6.1995 erklärte Widerruf seiner Zustimmung zu der von der Ast. erst beabsichtigten Nutzung ihres Wohnungseigentums als Friseursalon wirksam war; dies ergibt sich aus § 183 BGB (vgl. Staudinger/Kreuzer WEG § 12 Rn. 86 und § 10 Rn. 136; Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. § 12 Rn. 42; Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 12 WEG Rn. 7).

Damit entfällt eine Entscheidung über die im Rechtsbeschwerdeverfahren gestellten Hilfsanträge, die im übrigen hinsichtlich der Beschlußfassung zu TOP 2 b und TOP 2 c unzulässig wären, weil die Abweisung dieser Anträge im Beschwerdeverfahren nicht angefochten und somit rechtskräftig geworden ist.

e) Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler angenommen, daß einer Nutzung des Wohnungseigentums zum Betrieb eines Friseursalons angesichts der in der Wohnanlage der Beteiligten gegebenen Verhältnisse ein wichtiger Grund entgegensteht. Frei von Verfahrensfehlern und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) hat das Landgericht festgestellt, daß die im Erdgeschoß des Hauptgebäudes gelegenen Räume der Bank, die dem Kundenverkehr nicht zugänglich sind, den Charakter des in den oberen beiden Stockwerken gelegenen Wohnbereichs nicht prägen. Da dieser Wohnbereich nur insgesamt vier Wohnungen umfaßt, erscheint die vom Betrieb eines Friseursalons mit drei Beschäftigten und etwa 15 Kunden pro Tag ausgehende Beeinträchtigung für die Eigentümer und Mieter der übrigen drei Wohnungen bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise (vgl. BayObLGZ 1995, 42/46 [= WM 1995, 329]) nicht zumutbar. Überdies machen die Ag. mit Recht geltend, daß beim Betrieb eines Friseursalons mit dem Auftreten von Dämpfen und Gerüchen zu rechnen ist, die in einem reinen Wohnbereich nicht hingenommen werden müssen.

f) Soweit die Ast. die Feststellung begehrt, daß sie das Wohnungseigentum als Büroräume nutzen darf, ist das Rechtsmittel ebenfalls unbegründet. Eine Nutzung zu Bürozwecken ist in vielfältiger Weise denkbar. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise schließt sie eine Nutzung mit Angestellten und Publikumsverkehr ein, die mehr stört als eine Nutzung als Wohnung. Die begehrte allgemeine Feststellung, daß die Räume als Büroräume genutzt werden dürfen, ist daher nicht möglich. Dies schließt es aber nicht aus, daß eine bestimmte Nutzung zu Bürozwecken im Hinblick auf § 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung hingenommen werden muß, weil kein wichtiger Grund entgegensieht. Über die Frage, welche Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Nutzungsgenehmigung darstellen, kann nicht abstrakt entschieden werden; maßgebend sind vielmehr die Umstände des jeweiligen Einzelfalls (vgl. BayObLGZ 1987, 291/297 [= WM 1988, 90]; BayObLG WE 1997, 319/320 [= WM 1997, 346 KL]). Neben der Größe und dem Charakter der Wohnanlage wird vor allem die Art der vorgesehenen Büronutzung und der Umfang des zu erwartenden Publikumsverkehrs von Bedeutung sein (vgl. Staudinger/Kreuzer § 10 WEG Rn. 129).