Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung; Miteigentumsanteile; Stimmrecht; Sondereigentum; Grundbuch

Die von dem teilenden Alleineigentümer getroffene Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnanlage, daß für das Stimmrecht die unterschiedliche Größe der Miteigentumsanteile maßgebend ist, gegen seine Stimme aber ein Eigentümerbeschluß nicht gefaßt werden kann, solange ihm auch nur eine Wohnung gehört, kann in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden.

Der Beteiligte hat zu notarieller Urkunde vom 28.10.1996 an seinem Grundstück durch Teilung Wohnungseigentum begründet. Nach der Teilungserklärung sollen drei Wohnungs- und Teileigentumsrechte mit unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen von 50/100, 40/100 und 10/100 entstehen; zum Inhalt des Sondereigentums soll eine Bestimmung werden, daß sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile richtet; solange der Beteiligte Eigentümer oder Miteigentümer auch nur eines Wohnungs- und Teileigentums ist, soll aber gegen seine Stimme kein Eigentümerbeschluß gefaßt werden können. Das Grundbuchamt hat den Antrag des Beteiligten, die Teilung und die Stimmrechtsregelung in das Grundbuch einzutragen, durch Zwischenverfügung beanstandet. Die Regelung, daß gegen die Stimme des Beteiligten kein Eigentümerbeschluß gefaßt werden könne, sei nicht eintragungsfähig.

a) Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Danach können sie abweichend von dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht anders regeln, z.B. es an die Größe der Miteigentumsanteile binden (BayObLGZ 1986, 10/12). Eine solche Vereinbarung kann gemäß § 5 Abs. 4 WEG als Inhalt des Sondereigentums mit der Rechtsfolge in das Grundbuch eingetragen werden, daß sie auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gilt (§ 10 Abs. 2 WEG). Dies alles gilt gemäß § 8 Abs. 2 WEG auch für Regelungen der Gemeinschaftsordnung, die der teilende Alleineigentümer bei Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 Abs. 1 WEG trifft.

b) Wird eine solche Vereinbarung zur Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums beantragt, hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob sie gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. In diesem Fall würde nämlich das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig; dabei darf das Grundbuchamt nicht mitwirken (BayObLG aaO). Als Prüfungsmaßstab für das Grundbuchamt kommen insbesondere die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (KEHE/Ertl/Albrecht GBR 4. Aufl. Einl. Rn. E 86; Demharter GBO 21. Aufl. Anh. zu § 3 Rn. 20; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 7 Rn. 30 und § 10 Rn. 26; Bärmann/ Pick/Merle WEG 7. Aufl. § 10 Rn. 52; vgl. dazu auch BayObLGZ 1988, 287/291 mit Anm. von Weitnauer DNotZ 1989, 430 und Böttcher Rpfleger 1990, 161; OLG Köln Rpfleger 1989, 405; OLG Zweibrücken MittBayNot 1994, 44). Das Grundbuchamt darf die Eintragung aber nur dann ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, daß das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde; bloße Zweifel genügen nicht (Demharter Anh. zu § 13 Rn. 29). Sofern die Prüfung, wie insbesondere eine solche anhand des § 242 BGB, eine wertende Beurteilung unter Berücksichtigung aller Umstände erfordert, ist das Grundbuchamt dazu wegen der Beweismittelbeschränkung im Eintragungsantragsverfahren in der Regel nicht in der Lage; dann bleibt eine Überprüfung im Einzelfall dem Wohnungseigentumsgericht im Verfahren nach § 43 WEG vorbehalten (Demharter Anh. zu § 3 Rn. 20). Dieser sich aus den Besonderheiten des grundbuchrechtlichen Verfahrens ergebende Umstand wird, insbesondere in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur, nicht immer ausreichend berücksichtigt. Die zur Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung anhand des § 242 BGB häufig, wie auch vom Landgericht, herangezogene Entscheidung des Senats vom 23.9.1988 (BayObLGZ 1988, 287 = WM 1989, 42) betrifft ein wohnungseigentumsrechtliches Verfahren und kein Grundbuchverfahren.

c) Nach den danach maßgebenden Grundsätzen hat das Landgericht die Stimmrechtsregelung in der Gemeinschaftsordnung zu Unrecht beanstandet; diese ist nicht unwirksam. Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 23.9.1988 eine Stimmrechtsregelung anhand des § 242 BGB überprüft und sie dabei daran gemessen, ob durch sie die Eigentümerstellung von Wohnungseigentümern so stark ausgehöhlt wird, daß diesen praktisch jede Möglichkeit genommen wird, sich an der allen Wohnungseigentümern zustehenden Verwaltung (vgl. § 20 Abs. 1 WEG) zu beteiligen. Dies ist bei der hier zur Eintragung beantragten Regelung aber nicht der Fall.

Nach allgemeiner Meinung ist eine Stimmrechtsregelung, die in Abweichung von dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG getroffen wird und einem Wohnungseigentümer die Mehrheit der Stimmen verschafft, nicht von vornherein unwirksam (BayObLGZ 1986, 10; OLG Zweibrücken Rpfleger 1989, 453; Weitnauer/Lücke § 25 Rn. 25; Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. § 25 WEG Rn. 4). Die Rechtsprechung hat Lösungen entwickelt, mit denen in einem solchen Fall einer mißbräuchlichen Stimmrechtsausübung begegnet werden kann (vgl. dazu BayObLGZ 1986, 10/14; BayObLG NJWE MietR 1997, 16; Weitnauer/ Lücke § 25 Rn. 25; Bärmann/Pick/Merle § 25 Rn. 159; Palandt/Bassenge § 25 WEG Rn. 4). Gegenüber dem Fall, daß ein Wohnungseigentümer von vornherein die Stimmenmehrheit hat, werden die Rechte anderer Wohnungseigentümer weniger eingeschränkt, wenn ein Wohnungseigentümer wie hier nicht die Stimmenmehrheit, sondern lediglich ein Vetorecht hat. Ein vergleichbares Ergebnis, daß Beschlüsse nur im Einvernehmen aller Wohnungseigentümer gefaßt werden können, ergibt sich bei einer aus zwei Wohnungen bestehenden Gemeinschaft als notwendige Folge des vom Gesetz vorgesehenen Kopfstimmrechts. Entscheidend ist im vorliegenden Fall, daß der Beteiligte, auch wenn er weniger als die Mehrheit der Stimmen innehat, zwar einen Eigentümerbeschluß verhindern, aber im Gegensatz zu dem Fall einer Stimmenmehrheit in der Hand eines Wohnungseigentümers selbst keine Beschlüsse gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer durchsetzen kann. Das Stimmrecht der übrigen Wohnungseigentümer hat daher durchaus Bedeutung. Um einen Mehrheitsbeschluß herbeizuführen, bedarf der Beteiligte nämlich der Stimmen anderer Wohnungseigentümer. Auch steht bei der vorgesehenen Stimmrechtsregelung der "Abstimmungsmodus" von vornherein fest; lediglich das Ergebnis einer Abstimmung läßt sich nicht vorhersehen. Dies gilt aber grundsätzlich für jede Abstimmung, unabhängig von der Stimmrechtsregelung im einzelnen. Sofern eine von einem Wohnungseigentümer für erforderlich gehaltene Verwaltungsmaßnahme am Widerspruch des Beteiligten scheitern sollte und eine einvernehmliche Regelung nicht herbeigeführt werden kann, steht es dem betreffenden Wohnungseigentümer frei, gemäß § 43 WEG das Wohnungseigentumsgericht anzurufen; dessen Entscheidung tritt dann an die Stelle der durch Eigentümerbeschluß zu fassenden Entscheidung der Wohnungseigentümer (vgl. BayObLGZ 1986, 10/13).

Der teilende Eigentümer (§ 8 WEG) legte in der Teilungserklärung fest, daß gegen seine Stimme kein Mehrheitsbeschluß gefaßt werden dürfe, solange er Mitglied der Gemeinschaft sei. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab.

Das BayObLG war in seinem Beschluß vom 2. April 1997 anderer Auffassung und führte insoweit aus: Die von den teilenden Alleineigentümern getroffene Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnanlage, daß für das Stimmrecht die unterschiedliche Größe der Miteigentumsanteile maßgebend ist, gegen seine Stimme aber ein Eigentümerbeschluß nicht gefaßt werden kann, solange ihm auch nur eine Wohnung gehört, kann in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden.