Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung; Abänderung; Mehrheitsbeschluß; Kostenverteilungsschlüssel; Terrasse; Verglasung; Berechnung; Wohnfläche

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung ihre Abänderung durch Mehrheitsbeschluß vor, entspricht ein solcher nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dafür ein sachlicher Grund vorliegt und kein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt wird.

2. Sieht der Kostenverteilungsschlüssel vor, daß die Fläche eines nach allen Seiten geschlossenen Raumes bei dem nach der Fläche berechneten Teil der Heizkosten zur Hälfte berücksichtigt wird, gilt dies auch für eine Terrasse, die durch eine Isolierverglasung geschlossen wurde, dabei aber ein vier bis fünf Zentimeter breiter Spalt offenblieb.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Bet. verwaltet wird.

In § 13 der in der Teilungserklärung vom 30.7.1974 enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist die Umlegung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten auf die Wohnungseigentümer im einzelnen geregelt. § 13 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lautet:

"Eine Änderung der Verteilungsschlüssel für die Tragung der Kosten und Lasten kann von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, jedoch nur insoweit, als hierdurch nicht für eine Minderheit eine unzumutbare Mehrbelastung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern entsteht."

Der Gemeinschaftsordnung ist eine Zusammenstellung der Wohnflächen, der beheizten Wohnflächen und der Stimmanteile als Anlage beigefügt. In dieser Anlage sind die Flächen von Dachterrassen, ebenerdigen Terrassen sowie Loggien und Balkonen der einzelnen Wohnungen mit unterschiedlichen prozentualen Anteilen festgelegt.

Die Ast. versahen die Dachterrasse ihrer im sechsten Obergeschoß gelegenen Wohnung mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer mit einer Kunststoffisolierverglasung; dabei blieb ein vier bis fünf Zentimeter breiter Spalt auf eine Länge von etwa drei Metern zwischen Wand und Decke offen.

Am 29.4.1998 faßten die Wohnungseigentümer unter anderem folgende Beschlüsse:

"TOP 8.1 1. Offenlegung und eingehende Überprüfung der für die Verteilung der Kosten und Lasten berücksichtigten Grundflächen der Wohnungen, Terrassen, Balkone und Loggien. 2. Berechnung der Wohnflächen und der anrechenbaren Grundflächen gem. §§ 43 und 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV).

Zur Ermittlung der Wohnflächen sind anzurechnen gem. § 44 Abs. 1 u. 2 II. BV: a) voll die Grundflächen der Räume und Raumteile über 2 Meter Lichter Höhe. b) zur Hälfte die Grundflächen der Wintergärten und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räume.

TOP 11 Als Bemessungsgrundlage für den nach Flächen aufzuteilenden Anteil der Heizkosten (z. Z. 30 %) gilt die von Mauern und Fenstern umgebene Fläche einer Wohnung, also ohne Terrassen, Balkon- oder Loggiafläche, jedoch mit Wintergartenfläche. Es wird die Wohnfläche wie unter TOP 8.1/2 a angesetzt, zuzüglich Grundflächen der Wintergärten."

Aufgrund der Eigentümerbeschlüsse ergibt sich für die Ast. eine jährliche Mehrbelastung an Kosten von etwa 172 DM.

Die Ast. haben beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, daß es sich bei ihrer Terrasse nicht um einen Wintergarten oder einen nach allen Seiten geschlossenen Raum im Sinne dieser Eigentümerbeschlüsse handelt.

Das Amtsgericht Nürnberg hat den Antrag am 12.2.1999 abgewiesen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat durch Beschluß vom 12.7.1999 die sofortige Beschwerde der Ast. zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Diese gesetzliche Regelung kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abgeändert werden. Dies ist hier durch § 13 der Gemeinschaftsordnung geschehen. Durch ihre Eintragung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch wirken die in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung sieht hier ihre Abänderung durch einfachen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer vor, sofern sich dadurch für einzelne Wohnungseigentümer keine unzumutbare Mehrbelastung ergibt.

Diese Regelung der Gemeinschaftsordnung ist zulässig. Durch Mehrheitsbeschluß kann der Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung aber gleichwohl nur dann geändert werden, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bisher bestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGHZ 95, 137/139 [= WM 1985, 354]; BayObLG WE 1992, 176). Außerdem müssen etwaige einschränkende Voraussetzungen für einen Mehrheitsbeschluß, die die Gemeinschaftsordnung vorsieht, erfüllt sein. Hier deckt sich das dort aufgestellte Erfordernis, daß sich für einzelne Wohnungseigentümer keine unzumutbare Mehrbelastung ergeben darf, im wesentlichen mit dem von der Rechtsprechung aufgestellten Verbot der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer durch eine Änderung.

b) Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht ohne Rechtsfehler die Abänderung der Kostenverteilungsgrundsätze der Gemeinschaftsordnung durch die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse für rechtens erachtet.

Allerdings hat sich das Landgericht nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein sachlicher Grund für eine Änderung vorliegt. Dieser Mangel führt aber nicht zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung, weil der Senat die erforderlichen Feststellungen anhand des unwidersprochen gebliebenen Sachvortrags der Verwalterin im Schriftsatz vom 13.8.1998 selbst treffen kann. Ein sachlicher Grund für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels liegt danach darin, daß die Einbeziehung der Terrassen, Loggien und Balkone in die Berechnung der für die Kostenverteilung maßgebenden Wohnfläche nach der bisherigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung zu unterschiedlichen und damit ungerechten Ergebnissen für die einzelnen Wohnungen führte. Durch die Neuregelung wird dieser Mangel behoben. Sachlich gerechtfertigt ist es auch, Wintergärten und nach allen Seiten abgeschlossene Räume mit der Hälfte der maßgebenden Fläche zu berücksichtigen. Dies entspricht im übrigen der in § 44 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV) i. d. F. vom 12.10.1990 (BGBl. I S. 2178) getroffenen Regelung. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, daß die Terrasse der Ast. als Folge der Isolierverglasung von der Wohnung aus indirekt mitbeheizt wird. Dies rechtfertigt es, die Terrasse bei dem nach der Fläche berechneten Teil der Heizkosten zu berücksichtigen.

Aus Rechtsgründen ist es nicht zu beanstanden, daß das Landgericht die Terrasse als einen nach allen Seiten abgeschlossenen Raum erachtet und in der geringfügigen Öffnung durch den vier bis fünf Zentimeter breiten Spalt keine Hinderungsgründe gesehen hat. Dies entspricht der nächstliegenden Bedeutung des Begriffs des nach allen Seiten geschlossenen Raumes. Entgegen dem Sachvortrag in der Rechtsbeschwerde ist weder in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß noch in der entsprechenden Bestimmung der Zweiten Berechnungsverordnung von einem "vollständig" geschlossenen Raum die Rede.

Schließlich ist das Landgericht auch ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß die Ast. durch die Neuregelung im Hinblick darauf, daß ihnen durch die Einbeziehung der verglasten Terrasse in die Kostenverteilung im Jahr etwa 170 DM an Mehrkosten entstehen, nicht unbillig belastet werden und ihnen diese Belastung nicht unzumutbar ist. Dies gilt auch bei Berücksichtigung des Umstands, daß diese Mehrbelastung keine einmalige ist, sondern jedes Jahr neu entsteht. Im übrigen kann dabei nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Nutzungsmöglichkeiten der Terrasse als Folge der Isolierverglasung und der Mitbeheizung durch die Wohnräume erheblich erweitert wurden.