Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern, nachvertragliche Loyalitätspflicht

Bei Gemeinschaftsgeschäften unter Maklern bedarf es aufgrund der nachvertraglichen Loyalitätspflicht keiner gesonderten Kundenschutzklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. akquiriert zu verkaufende Immobilien, vermakelt diese jedoch anschließend nicht selbst, sondern beauftragt damit externe Makler. Die Bekl. war eine dieser Maklerinnen. Die Parteien schlossen am 27.4.2015 einen Rahmenvertrag, in dessen Präambel festgeschrieben ist, dass die Kl. beabsichtigt, als Clearingstelle die Bekl. fortlaufend mit dem Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder Immobilienpaketen zu beauftragen.

In § 1 Abs. 2 ist geregelt, dass die Clearingstelle 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. als Provision erhält und der Rest bei der Bekl. verbleibt. Nach § 3 Abs. 1 verpflichtet sich die Kl./Clearingstelle dazu, die beauftragte Immobilie nicht an andere Makler weiterzugeben, solange die Vollmacht nicht widerrufen wurde. § 7 regelt Folgendes:

„Der Makler darf die von der Clearingstelle erhaltenen Eigentümer- und Objektdaten nur für den jeweils beauftragten Verkauf verwenden. Es ist dem Makler nicht gestattet, an die Auftraggeber der zwischengeschalteten Kanzleien oder andere Eigentümer des Objektes im Falle der Kündigung/des Widerrufs des Auftrages heranzutreten, um seine Dienste anzubieten oder die erhaltenen Daten anderweitig zu verwenden …“

Die Kl. erhielt ihre Aufträge zumeist von Rechtsanwaltskanzleien, häufig der R. Der Verkauf eines Objektes erfolgte dergestalt, dass die Bekl. zunächst einen Auftrag und Vollmacht zur Einwertung erhielt und anschließend einen weiteren Auftrag und Vollmacht zu dessen Verkauf.

Am 2.2.2017 kündigte die Kl. der Bekl. einzelne Verkaufsaufträge. Die Bekl. kündigte ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 1.2.2017 sämtliche mit der Kl. abgeschlossenen Maklerverträge.

Mit Schreiben vom 16.6.2017 trat die Bekl. an die Eigentümer heran und bot ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages an. Die Kl. erfuhr hiervon über das Internet und forderte die Bekl. mit Schreiben des Rechtsanwalts M. vom 11.7.2017 ohne Erfolg zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auf. Für diese Tätigkeit entstanden Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 941,53 €.

Die Kl. hat gegen die Bekl. mit Beschluss des Landgerichts Berlin vom 24.7.2017 den Erlass einer einstweiligen Verfügung erwirkt, mit welcher der Bekl. untersagt wurde, bis zum 1.2.2018 Immobilien, welche sie im Rahmen ihrer Provisionstätigkeit bei der Kl. kennengelernt hat, Kaufinteressenten anzubieten oder zu vermitteln.

Mit anwaltlichem Abschlussschreiben vom 4.9.2017 forderte die Kl. die Bekl. erfolglos auf, die in der einstweiligen Verfügung getroffene Regelung anzuerkennen und auf ihre Rechte aus §§ 924, 926, 927 ZPO zu verzichten. Für die Übersendung des Abschlussschreibens wurden der Kl. 1.954,46 € in Rechnung gestellt.

Die einstweilige Verfügung ist durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.12.2018 (94 O 57/17) bestätigt worden.

Die Kl. behauptet, sie habe der Bekl. eine Liste mit 133 Objekten übergeben, für welche Verkaufsaufträge bestanden hätten. Für das Objekt … habe sie der Bekl. zunächst einen Einwertungsauftrag und anschließend einen Verkaufsauftrag erteilt. Die Kl. meint, die Bekl. unterliege als ehemaliger Subunternehmer der Kl., auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, nachvertraglichen Loyalitätspflichten, welche ihr eine Konkurrenztätigkeit für die Dauer eines Jahres nach Kündigung verbieten. Eine ausdrückliche Kundenschutzklausel ergebe sich aber auch aus § 7 des Rahmenvertrages. Die Kl. hat mit der am 20.1.2018 zugestellten Klage ursprünglich angekündigt, zu beantragen, der Bekl. bei Androhung von Ordnungsmitteln zu untersagen, bis zum 1.2.2018 Immobilien, welche sie im Rahmen ihrer Provisionstätigkeit bei der Kl. kennengelernt hat, Kaufinteressenten anzubieten oder zu vermitteln. Im Wege der Klageerweiterung, welche der Bekl. am 25.2.2018 zugestellt wurde, hat die Kl. ferner beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie 2.895,99 € zzgl. Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nach Ablauf des 1.2.2018 haben die Parteien den Klageantrag hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Kl. beantragt nunmehr, die Bekl. zu verurteilen, an sie 2.895,99 € zzgl. Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war nur noch über die zuletzt gestellten Anträge zu entscheiden. In dem danach noch rechtshängigen Umfang ist die Klage überwiegend begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.895,99 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu. Die Bekl. hat schuldhaft ihre nachvertraglichen Loyalitätspflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Rahmenvertrag verletzt. Es kann dabei dahinstehen, ob § 7 Satz 2 des Rahmenvertrages eine ausdrückliche Kundenschutzklausel zu entnehmen ist. Nach Rechtsprechung des Kammergerichts, welcher sich die Kammer anschließt, ist eine ausdrückliche Kundenschutzklausel im Vertrag nicht nötig. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung kann eine nachvertragliche Loyalitätspflicht es dem ehemaligen Subunternehmer verbieten, unmittelbar nach Beendigung der Subunternehmertätigkeit mit denselben Kunden und hinsichtlich desselben Objekts einen Vertrag vorzubereiten (KG, GRUR-RR 2012, 16, Leitsatz 2 und Rz. 5). Der Kundenschutz ist zeitlich auf die Dauer eines Jahres beschränkt (KG, GRUR-RR 2012, 16, Rz. 17).

Ferner darf der Subunternehmer das Objekt nicht nur im Rahmen seiner Provisionstätigkeit kennengelernt haben, sondern das ihm so bekannt gewordene Objektiv muss ihm auch zur Vermittlung im Rahmen seiner Provisionstätigkeit übertragen worden sein. Denn hinsichtlich der ihm nur gelegentlich im Rahmen seiner Tätigkeit für den Generalunternehmer bekanntgewordenen Objekte fehlt es an der für einen Kundenschutz konstituierenden Vereinbarung und Durchführung einer Arbeitsteilung (KG, GRUR-RR 2012, 16, Rz. 18).

Die genannten Voraussetzungen für einen nachvertraglichen Kundenschutz sind im hier zu entscheidenden Fall erfüllt. Die Bekl. hat den Kundenschutz durch das weitere Anbieten der Wohnung nach Kündigung der Rahmenvereinbarung sowie das Herantreten an die Eigentümer verletzt.

Die Vertragsausgestaltung der Rahmenvereinbarung entspricht hinsichtlich der Verkaufsinteressenten der eines Subunternehmervertrages. Die Maklerleistung wird arbeitsteilig durchgeführt. Die Kl. akquiriert die zu verkaufenden Immobilien, Aufgabe der Bekl. war es dann, diese auf eigenes wirtschaftliches Risiko einzuwerten und am Markt zum Verkauf anzubieten. Die Teilung der Maklerprovision zwischen der Bekl. und der Kl. entspricht dieser Aufgaben- und Risikoverteilung.

Der Einwand der Bekl., sie habe das Objekt … lediglich durch die Kl. kennengelernt, weshalb kein Kundenschutz und mithin keine Verletzungshandlung vorliege, greift nicht. Die Bekl. lernte das Objekt nicht nur gelegentlich kennen. Vielmehr war sie von der Kl. mit Einwertung des Objektes beauftragt und bot dieses bereits vor Kündigung des Rahmenvertrages und in Absprache mit der Kl. im Internet zum Verkauf an. Ob das Formular „Vollmacht und Auftrag“ vom 31.8.16/13.9.2016 dem Tätigwerden der Bekl. zugrunde lag, ist unerheblich, da zumindest eine tatsächliche Zusammenarbeit stattfand.

Darüber hinaus ist auch der Einwand der Bekl., es bestehe kein schutzwürdiges Verhältnis zwischen den Verkäufern und der Kl., unbegründet. Für den Kundenschutz es unerheblich, ob die Beauftragung der Kl. durch die Verkäufer selbst oder in Vertretung der Verkäufer durch die von diesen beauftrage Rechtsanwaltskanzlei erfolgt. Die Einschaltung eines Vertreters kann nicht zu einer Abschwächung des Schutzes führen. Der von der Bekl.sei­te zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 27.7.2008 (105 O 84/07) lag insoweit ein anderer Sachverhalt zugrunde.

Die Schutzwürdigkeit wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich der jeweilige Auftrag an die Kl. „zunächst“ auf die Einwertung des Objekts beschränkt. Ausweislich des Formulars „Vollmacht und Auftrag (Kaufpreiseinwertung)“ ist vorgesehen, dass der Verkaufsauftrag „später und mit gesondertem Schriftstück“ erfolgt. Der Umstand, dass die Beauftragung nicht von Beginn an umfassend, sondern durch mehrere Aufträge erfolgt, ändert nichts an dem Gesamtcharakter des Dauerschuldverhältnisses.

Da die Bekl. das Verbot der Konkurrenztätigkeit jedenfalls hätte erkennen können, handelte sie schuldhaft gem. § 276 BGB.

Als Schaden sind gemäß § 249 Abs. 1 BGB die Abmahnkosten (941,53 €) sowie die Kosten für das Abschlussschreiben (1.954,46 €) ersatzfähig.

Zu dem nach §§ 249 ff. BGB erstattungsfähigen Schaden zählen auch die Rechtsverfolgungskosten, sofern die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig gewesen ist (Grüneberg in Palandt: BGB, 76. Aufl. 2017, § 249 Rn. 57). Es kommt dabei auf die subjektive Sicht des Geschädigten an (BGH, NJW-RR 2007, 713, Rz. 10).

Vorliegend durfte die Kl. einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Geltendmachung ihrer Rechte durch eine Abmahnung beauftragen. Der Fall war nicht derart einfach gelagert, dass die Kl. davon ausgehen musste, die Bekl. werde den Unterlassungsanspruch ohne Weiteres anerkennen. Die Abmahnung war auch erforderlich, um der Kostentragungspflicht nach § 93 ZPO vorzubeugen.

Die Übersendung eines Abschlussschreibens stellt gebührenrechtlich eine eigene Angelegenheit dar (BGH, NJW 2008, 1744, Rz. 7). Im Regelfall ist ein Abschlussschreiben mit einer 1,3-fachen Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG zu vergüten (BGH, GRUR 2015, 822, Leitsatz 4 und Rz. 34).

Die Kosten sind im Wege des Schadensersatzes allerdings nur erstattungsfähig, sofern der Antragsgegner nach Zustellung der einstweiligen Verfügung ausreichend Zeit hatte, von sich aus eine Abschlusserklärung abzugeben und dies nicht getan hat (BGH, GRUR 2015, 822, Leitsatz 1 und Rz. 17). Dies war vorliegend der Fall. Das auf den 4.9.2017 datierte Abschlussschreiben erfolgte in ausreichendem Abstand zur einstweiligen Verfügung, welche am 24.7.2017 erlassen wurde. Ferner sind die Kosten dann nicht erstattungsfähig, wenn es dem Gläubiger zugemutet werden kann, das Abschlussschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu formulieren. Dies ist etwa bei Wirtschaftsverbänden, Wettbewerbsvereinen und größeren Unternehmen mit eigener Rechtsabteilung anzunehmen (LG München I, Urt. v. 23.6.2010 - 33 O 24335/09 - juris, Rn. 17). Als Einzelunternehmen ohne besondere Sachkenntnis durfte die Kl. einen Anwalt in Anspruch nehmen. Im Übrigen war das Abschlussschreiben auch erforderlich, um die Kostenfolge des § 93 ZPO zu vermeiden. Die Auffassung eines Antragsgegners kann sich nämlich nach Erlass einer einstweiligen Verfügung wandeln.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 187 Abs. 1 BGB in entsprechender Anwendung. Dem Kl. steht lediglich der gesetzliche Zinssatz in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu. Einen konkreten Schaden, weshalb der Kl. höhere als die gesetzlichen Zinsen als Verzugsschaden geltend machen könnte, hat er hingegen nicht dargelegt. Schadensersatzansprüche stellen auch keine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB dar (Grüneberg in Palandt: BGB, 76. Aufl. 2017, § 288 Rn. 8, § 286 Rn. 27).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 und § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren der Bekl. nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO die auf diesen Teil der Klage entfallenden Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Die Bekl. wäre im Prozess unterlegen. Der Kl. stand der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen zur Begründetheit des Schadensersatzanspruchs verwiesen. Es ergeben sich auch keine sonstigen Gesichtspunkte, nach denen es billig wäre, ausnahmsweise der Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, obwohl sie ohne die Erledigung durch Zeitablauf obsiegt hätte. […]

Wer als Immobilienmakler dauerhaft erfolgreich auf dem Markt bestehen möchte, ist bei einer Vermittlung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken auch auf eine Kooperation mit anderen Kollegen angewiesen. Eine Zusammenarbeit mit einem anderen Makler kann beispielsweise dann hilfreich sein, wenn Miet- oder Kaufinteressenten nach einem Wohnobjekt in einer anderen Stadt Ausschau halten oder man seinen Kunden Wohnungen oder Häuser präsentieren möchte, die man überhaupt nicht im eigenen Bestand hat. Ein Geschäft, von dem beide Parteien des Gemeinschaftsgeschäfts profitieren. Problematisch kann es jedoch sein, dass das Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern als Vertrag nicht gesetzlich geregelt ist. Wenn die Parteien es daher versäumen, ihre Vertragsbeziehungen ausreichend zu regeln, finden allein die allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätze zu Verträgen ihre Anwendung. So auch in dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 31. August 2018 - 94 O 102/17 -, dem der folgende Sachverhalt zugrunde lag.

Die Klägerin ist ein Maklerunternehmen („Clearingstelle“), welches zu verkaufende Immobilien akquiriert und anschließend externe Makler, so wie die Beklagte, mit der Vermittlung der Immobilien beauftragte. Im Rahmen eines Vertrages zwischen den Parteien wurde neben der Provisionsaufteilung auch die Beendigung der Zusammenarbeit zwischen den Parteien durch die folgende Vertragsklausel geregelt:

„Der Makler darf die von der Clearingstelle erhaltenen Eigentümer- und Objektdaten nur für den jeweils beauftragten Verkauf verwenden. Es ist dem Makler nicht gestattet, an die Auftraggeber der zwischengeschalteten Kanzleien oder andere Eigentümer des Objektes im Falle der Kündigung/des Widerrufs des Auftrages heranzutreten, um seine Dienste anzubieten oder die erhaltenen Daten anderweitig zu verwenden …“

Nachdem die Klägerin die Verkaufsaufträge mit der Beklagten kündigte, trat diese dennoch an die Eigentümer heran und bot ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages an. Dagegen wehrte sich die Klägerin und forderte die Beklagte ohne Erfolg zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auf. Im Anschluss erwirkte die Klägerin dann erfolgreich eine einstweilige Verfügung gegen die Beklagte, mit welcher ihr untersagt wurde, Immobilien, die sie im Rahmen der Provisionstätigkeit bei der Klägerin kennengelernt hatte, weiterhin Kaufinteressenten anzubieten. Im Anschluss forderte die Klägerin die Beklagte durch Übersendung eines Abschlussschreibens erfolglos auf, die in der einstweiligen Verfügung getroffene Regelung anzuerkennen.

Nachdem die Parteien wegen des Zeitablaufs den Klageantrag hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt haben, begehrte die Klägerin nunmehr Schadensersatz in Höhe der zu ersetzenden Anwaltskosten für die Abmahnung und die Übersendung des Abschlussschreibens. Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen, weil die Kundenschutzklausel ihrer Ansicht nach unwirksam gewesen sei und es überdies für ein Konkurrenzverbot an einem schützenswerten Rechtsverhältnis zwischen den Verkaufsinteressenten und der Klägerin fehle.

Das Gericht gab jedoch der Klägerin recht und sprach ihr den geltend gemachten Schadensersatzanspruch zu. Die Beklagte habe schuldhaft ihre nachvertraglichen Loyalitätspflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag verletzt. Ob der vereinbarten Klausel eine ausdrückliche Kundenschutzklausel zu entnehmen sei, könne nach Ansicht des Gerichts dahinstehen, weil eine ausdrückliche Kundenschutzklausel im Vertrag gar nicht nötig gewesen sei. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung könne es eine nachvertragliche Loyalitätspflicht dem ehemaligen Subunternehmer verbieten, unmittelbar nach Beendigung der Subunternehmertätigkeit mit denselben Kunden und hinsichtlich desselben Objekts einen Vertrag vorzubereiten. Das Landgericht stellte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Kammergerichts außerdem fest, dass im Rahmen eines Maklergemeinschaftsgeschäfts ein Kundenschutz für die Dauer eines Jahres greift, wenn das Vertragsverhältnis als Subunternehmerverhältnis ausgelegt ist.

Die Entscheidung stellt klar, dass es einer vereinbarten Kundenschutzklausel für den nachvertraglichen Kundenschutz aufgrund einer sog. Loyalitätspflicht nicht bedarf. Gleichwohl empfiehlt es sich, von Beginn an eindeutige Regelungen zu treffen und beispielsweise die „Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern“ vom Ring Deutscher Makler festen Bestandteil des Vertragsverhältnisses werden zu lassen, denn dort sind sowohl der Objektschutz als auch der Kundenschutz für beide Parteien umfassend geregelt.