Gemeinschaftsflächen

Gemeinschaftsflächen; Umgestaltung; Nutzungsänderung nach billigem Ermessen

1. Mitvermietete Gemeinschaftsflächen darf der Eigentümer nicht frei umgestalten (§ 903 BGB); bei einer wesentlichen Zustandsänderung hat er die Interessen der Mieter angemessen (§ 315 BGB) zu berücksichtigen.

2. Der betroffene Mieter braucht die Veränderung nicht zu dulden, wenn er nicht vorher (formlos) über Einzelheiten informiert wurde.

Die Kl. sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im Hause des Bekl. in der Ostraße; die Wohnung liegt im Erdgeschoß von Seitenflügel und Hinterhaus. Alle vier Fenster der Wohnung gehen zum Innenhof.

Im Juni 1992 begann der Bekl. mit Umbauarbeiten auf dem Hof; insbesondere sollte dort ein Abstellplatz für zwei Autos eingerichtet werden. Die Kl. erwirkten eine einstweilige Verfügung gegen den Bekl., wonach die Bauarbeiten untersagt wurden. Der Widerspruch des Bekl. im einstweiligen Verfügungsverfahren blieb erfolglos. Die Kl. meinen, die Abgas- und Lärmbelästigung durch die Kraftfahrzeuge sei unzumutbar.

Die Klage ist unbegründet, denn die Kl. müssen die von dem Bekl. geplanten Veränderungen dulden. Richtig ist zwar, daß die Kl. als Wohnungsmieter auch einen Anspruch auf Mitbenutzung an Gemeinschaftsflächen wie dem Innenhof haben; dieses Nutzungsrecht darf der Bekl. den Kl. nicht einseitig entziehen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 180 f.). Dabei kann offenbleiben, ob aus diesem Nutzungsrecht auch ein Recht zum Mitbesitz im Sinne der §§ 854 ff. BGB folgt (a. A. wohl die herr schende Meinung; vgl. Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete III B 1171); immerhin kann bei einem Mieter kaum von einem Besitzdiener im Sinne des § 855 BGB gesprochen werden.

Der Gesetzgeber hat den hier zu entscheidenden Fall nicht geregelt. Nach § 541 a BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache zu dulden, auch wenn dadurch sein Nutzungsrecht (zeitweise) eingeschränkt wird. Entsprechendes gilt für Modernisierungsmaßnahmen nach § 541 b BGB. Im vorliegenden Falle geht es jedoch, jedenfalls soweit es sich um die Einrichtung von Parkplätzen handelt, nicht um eine Modernisierung.

Daraus folgt jedoch nicht, daß jegliche bauliche Veränderung dem Bekl. verwehrt wäre. Es liegt auf der Hand, daß der Vermieter berechtigt sein muß, in gewissem Umfang mitvermietete Gemeinschaftsflächen und Ge-meinschaftsräume zu verändern, etwa das Treppenhaus zu renovieren, dort Auslegware zu verlegen oder auf dem Hof die Mülltonnen in Müllboxen unterzubringen. Er hat sich dabei an den Maßstäben des § 315 BGB (bil-liges Ermessen) zu orientieren. Diese Vorschrift wird von der Rechtsprechung - weit über den Wortlaut hinaus - immer dann angewendet, wenn Einzelheiten der vertraglichen Leistung von einer Seite näher festgelegt werden dürfen. Im Mietrecht ist § 315 BGB etwa herangezogen worden zur Entscheidung, welche Betriebskosten nach welchen Maßstäben auf die Mieter umgelegt werden können (OLG Hamm, NJW 1984, 984; OLG Ko-blenz, NJW-RR 1990, 1038).

Diesen Maßstäben entsprechen die vom Bekl. geplanten Umbauarbeiten auf dem Hof. Dabei dürfen nicht nur die Interessen der Kl. berücksichtigt werden, sondern die der Mieter des ganzen Hauses. Auf dem Hof soll eine Sitzgruppe eingerichtet werden mit Bepflanzung; es soll ein Fahrradständer eingerichtet und außerhalb der Gehwegplatten Rasen gesät und eine Hecke gesetzt werden. Die Müllkästen werden mit einer Mauer umgeben.

Diese Maßnahmen, die zum Teil eine Modernisierung nach § 541 b BGB und § 3 MHG darstellen, sollen nicht zu einer Mieterhöhung führen. Der Bekl. hat sie auch in ausreichender Weise den Mietern bekanntgegeben; der Aushang einer Fotokopie reicht hier aus, da eine Schriftform wie bei § 541 b BGB nicht vorgeschrieben ist. Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift ist auch nicht angebracht, wenn - wie hier - eine Mieterhö-hung vom Vermieter nicht beabsichtigt ist.

Demgegenüber müssen die Interessen der Kl. zurücktreten. Es ist zwar nicht zu verkennen, daß eine gewisse Lärm- und Abgasbelästigung durch das Abstellen der Fahrzeuge auf dem Hof unvermeidlich ist. Allerdings sol-len auf dem keineswegs unterdurchschnittlich großen Hof nur zwei Parkplätze eingerichtet werden. Darüber hinaus müssen die Kl. nur eine solche Nutzung der Parkplätze hinnehmen, die den Interessen der Mieter entspricht, also zügige Fahrt zu und von den Parkplätzen in den üblichen Zeiten. Die Grenzen wären überschritten, wenn der Autobesitzer etwa das Fahrzeug unnötig im Leerlauf stehen ließe oder wenn der Hof nicht nur gelegentlich nachts befahren würde.

Soweit die Kl. im Ortstermin auf die Abgasbelästigung im Innenhof verwiesen haben, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Der Hof ist insbesondere zum Nachbarhaus nicht durch eine Mauer abgegrenzt, so daß eine über-mäßige Belastung nicht erkennbar ist. Die Kl. haben auch keinen Anspruch darauf, daß sie von jeglichen Folgen der starken Zunahme des Kraftfahrzeugbestandes verschont bleiben (der Innenhof als Idylle).

Instandsetzungsarbeiten an der Wohnung hat der Mieter nach § 541 a BGB zu dulden; für Modernisierungsmaßnahmen sind die Einzelheiten in § 541 b BGB geregelt. Zweifelhaft ist die Rechtslage bei Flächen und Räumen außerhalb der Wohnung, die der Mieter nutzen darf, da auch diese als mitvermietet gelten.

In dem vom Amtsgericht Tiergarten entschiedenen Fall ging es um die Absicht des Vermieters, den Innenhof umzugestalten und unter anderem dort auch Autoabstellplätze einzurichten. Dagegen wandte sich der im Erdgeschoß wohnende Mieter.

Letztlich jedoch ohne Erfolg, denn das Amtsgericht meinte, der Vermieter könne nach "billigem Ermessen" den Hof umgestalten.