Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Mängelhaftung; Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Anspruchsverfolgung

1. Die ausdrückliche Ermächtigung aller anderen Wohnungseigentümer, in eigenem Namen und auf eigenes Risiko sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger zu verfolgen, berechtigt den ermächtigten Wohnungseigentümer prozessual dazu, wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch Minderung und Schadensersatz (sog. sekundäre Gewährleistungsansprüche) geltend zu machen. (Leitsatz der Redaktion)

2. Zur Auslegung einer während eines Prozesses den einzelnen Wohnungseigentümern von der Gemeinschaft erteilten Ermächtigung, wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Minderung oder Schadensersatz geltend zu machen. (amtlicher Leitsatz)

Die Kl. verlangen Schadensersatz für Mängel an einem von den Bekl. erworbenen Wohnungseigentum sowie Verpflichtung zur Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Erklärungen.

Mit notariellem Vertrag vom 20. April 1993 erwarben die Kl. von den Bekl. ein von diesen zu errichtendes Reihenhaus in D. Sie bezogen das Haus im Jahre 1994. Insgesamt wurden auf dem Grundstück Reihenhäuser errichtet. Da eine Realteilung aufgrund baurechtlicher Bestimmungen nicht möglich war, sollte nach der Teilungserklärung jeder Sondereigentümer so gestellt werden, als wenn das gemeinschaftliche Grundstück vermessen und jeder Sondereigentümer Alleineigentümer seines Reihenhauses wäre. Weiter war unter anderem als Gebrauchsregelung bestimmt, daß sämtliche Räume des Reihenhauses, die nicht Sondereigentum sind, und sämtliche Gebäudeteile, auch soweit sie im gemeinschaftlichen Eigentum sind, vom Sondereigentümer allein und unter Ausschluß der anderen Sondereigentümer zu nutzen und zu verwalten sind. Dies sollte auch für Veränderung am Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum des einzelnen Reihenhauses "z. B. An-, Aus-, Auf- und Umbau" gelten. Die Kl. verlangen Schadensersatz, weil die Giebelwand wegen der nicht ordnungsgemäß angebrachten Mittelpfette des Daches Risse aufweise, das Gebäude unvollständig und nicht fachgerecht verklinkert sei und sich zwischen den Wandschalen Schallbrücken durch mangelhaft ausgebildete Trennfugen befänden. Zudem sei das Grundstück um 7 qm kleiner als im Kaufvertrag vorgesehen. Abweichend von der Planung sei das Haus um ca. 1 m bis 1,50 m zurückversetzt und die Straße näher herangeführt, was Beeinträchtigungen zur Folge habe.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Kl. zur selbständigen Geltendmachung des Schadensersatzes nicht befugt seien und die Klage im übrigen unbegründet sei. Nach Erlaß des landgerichtlichen Urteils haben alle Wohnungseigentümer sich am 11. Juli 1997 wechselseitig ermächtigt, "in eigenem Namen und auf eigenes Risiko sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, Mängelbeseitigung, Schadensersatz und/oder Minderung inklusive der Ausübung des jeweiligen Wahlrechtes) gegen die Eheleute M. (= Bekl.) als Bauträger geltend zu machen, und zwar jeweils sowohl hinsichtlich des jeweiligen Sondereigentums als auch hinsichtlich des für die einzelnen Häuser abgrenzbaren Gemeinschaftseigentums und der den jeweiligen Häusern zugewiesenen Allein Nutzungsflächen."

Die Berufung der Kl. ist ohne Erfolg geblieben. Die Revision führte zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

Die Revision hat Erfolg. Das Berufungsgericht weist zu Unrecht die Klage als unzulässig ab.

1. Es legt die Ermächtigung vom 11. Juli 1997 fehlerhaft aus.

a) Die Kl. sind wirksam ermächtigt worden, Minderung und Schadensersatz geltend zu machen. Die im Laufe des Prozesses erteilte Er mächtigung vom 11. Juli 1997 räumt den Kl. ein die übrigen Wohnungseigentümer bindendes Wahlrecht ein (vgl. BGHZ 110, 258, 261).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 114, 383) kann Minderung sowie der nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Schadensersatz wegen eines behebbaren Mangels grundsätzlich nur mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden. Ein Wohnungseigentümer kann jedoch den Schadensersatz an sich verlangen, wenn er von der Gemeinschaft dazu ermächtigt wird (BGHZ a. a. O.). So liegt es hier.

b) Die Kl. sind umfassend ermächtigt, im eigenen Namen sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche geltend zu machen hinsichtlich des Sondereigentums, des für die einzelnen Häuser abgrenzbaren Gemeinschaftseigentums und der den jeweiligen Häusern zugewiesenen Allein- und Nutzungsflächen. Dazu gehört der Anspruch, der daraus hergeleitet wird, daß das Haus versetzt, die Straße näher herangeführt und das Grundstück um 7 qm kleiner als vertraglich vereinbart sein soll. In gleicher Weise davon erfaßt ist der Schadensersatz wegen Rissen am Giebel, nicht fachgerechter Verklinkerung und fehlerhaft ausgeführter Trennfugen. Bei der gegenteiligen Auslegung der Vereinbarung vom 11. Juli 1997 hat das Berufungsgericht anerkannte Auslegungsregeln nicht beachtet. Es läßt die besondere vertragliche Gestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Zeit und Umstände des Zustandekommens dieser Vereinbarung bei seiner Auslegung außer Betracht: Nach Nr. 2 der Teilungserklärung sollte jeder Sondereigentümer so gestellt werden, als wenn das gemeinschaftliche Grundstück vermessen worden und jeder Sondereigentümer Alleineigentümer seines Reihenhauses und der ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Flä chen geworden wäre. Zudem sollte jeder Sondereigentümer nach Nr. IV der Teilungserklärung die Räume des Reihenhauses, die nicht Sondereigentum sind, unter Ausschluß der anderen Sondereigentümer beliebig nutzen und verwalten können, was auch für An-, Aus-, Auf- und Umbau gelten sollte. Nachdem das Landgericht dies allein nicht für ausreichend gehalten hatte, die Prozeßführungsbefugnis der Kl. zu bejahen, haben die Wohnungseigentümer die Vereinbarung vom 11. Juli 1997 geschlossen. Damit haben die Wohnungseigentümer unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, daß die Kl. berechtigt sind, die geltend gemachten Ansprüche zu verfolgen. Das gilt auch für den Schaden im Bereich der Trennfugen und die dadurch bedingten Schallbrücken. Die dagegen vorgebrachten Bedenken des Berufungsgerichts greifen nicht. Die Kl. haben auf der Grundlage der Er mächtigung auch das den Erwerbern zustehende Recht, zwischen Minderung und Schadensersatz zu wählen, für alle Erwerber bindend ausgeübt. 2. Da nach dem Vorgesagten die Beurteilung offensteht, ob den Kl. Gewährleistungsansprüche zustehen und dem Restkaufpreis entgegengehalten werden können, kann die Abweisung des Auflassungsanspruchs keinen Bestand haben. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Auflassung könne deswegen nicht bewirkt werden, weil eine katastermäßige Erfassung noch nicht erfolgt sei, liegen neben der Sache.