Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Trittschallübertragung; Mängelbeseitigung

Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums (hier: Beseitigung von Trittschallübertragungen im Treppenhaus) kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn die Wohnungseigentümer bestandskräftig beschlossen haben, von einer Beseitigung der Mängel abzusehen.

II. 2. a) Das LG geht zutreffend davon aus, daß die von der Ast. verlangte Beseitigung der seit Errichtung der Wohnanlage vorhandenen Trittschallübertragung im Treppenhaus auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Darauf hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer Anspruch (§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), jedoch sind gemäß § 21 Abs. 4 und 5 WEG Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu beachten (BayObLG, NJW-RR 1989, 1165).

b) Das LG hat angenommen, daß dem Hauptantrag, mit dem die Wohnungseigentümer zur Verlegung eines Teppichbodens im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß verpflichtet werden sowie die Kosten dieser Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, der bestandskräftige Eigentümerbeschluß vom 13.6.1996 entgegensteht. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

(1) Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwer kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen (BayObLG, NZM 1998, 917 = ZMR 1998, 643 [644]; NJWE-MietR 1997, 179 = WuM 1997, 344 m. w. Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen nicht vor. Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, muß ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses nach objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Es können allerdings Umstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck gekommen sind (BayObLG, NZM 1998, 917 = ZMR 1998, 643 [644]; NJWE-MietR 1997, 179 = WuM 1997, 344 m. w. Nachw.). (...)

Der Senat teilt die Auslegung des LG. Inhalt der Beschlußfassung zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 13.6.1996 ist es, daß die Wohnungseigentümer auch künftig von einer Beseitigung der Trittschallmängel durch Verlegung eines Teppichbodens absehen, aber der Ast. die Verlegung auf eigene Kosten gestatten. Dieser Eigentümerbeschluß begründet weder eine Verpflichtung der Ast., noch ist ihr damit ein Angebot unterbreitet worden, wie die Rechtsbeschwerde meint. Der Eigentümerbeschluß ist nicht auf den Abschluß einer Vereinbarung mit der Ast. gerichtet. Er enthält vielmehr die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer Maßnahme, deren Durchführung sie der Ast. gestatten, also lediglich freistellen.

(2) Dieser Eigentümerbeschluß ist innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht angefochten und daher bestandskräftig geworden. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde konnte die Ast. nicht deswegen von einer Anfechtung absehen, weil zur Zeit der Beschlußfassung schon das vorliegende Verpflichtungsverfahren anhängig war. Denn ein Eigentümerbeschluß ist nur unbeachtlich, wenn er gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Mit der Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses vom 13.6.1996 ist die von den Wohnungseigentümern getroffene Regelung gem. § 21 Abs. 4 WEG auch für die Entscheidung über den Verpflichtungsantrag maßgebend.

c) Der Hilfsantrag, die Wohnungseigentümer zu verpflichten, im Treppenhaus des Gebäudes Nr. 132 geeignete Maßnahmen zur Schallisolierung der im Erdgeschoß liegenden Wohnung der Ast. zu treffen, ist ebenfalls unbegründet. Denn eine Vornahme derjenigen Maßnahmen, die zur Beseitigung der Trittschallmängel geeignet erscheinen, kann von den Wohnungseigentümern nicht verlangt werden.

(1) Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß der Eigentümerbeschluß vom 10.12.1990 diejenigen Maßnahmen zur Beseitigung der Trittschallmängel ausschließt, die mit Eingriffen in die Gebäudesubstanz verbunden sind. Dies ergibt sich insbesondere aus dem in der Versammlungsniederschrift enthaltenen Hinweis auf die Unzumutbarkeit einer Mängelbeseitigung für die Hausbewohner wegen der damit verbundenen Staub- und Lärmentwicklung. Auch die Rechtsbeschwerde geht davon aus, daß die Vornahme der im Beweissicherungsverfahren erörterten Sanierungsmaßnahmen, nämlich das Öffnen des Fußbodens im Treppenhaus und die Beseitigung der Schallbrücken durch Einfräsen von Fugen, mit dem Eigentümerbeschluß vom 10.12.1990 ausgeschlossen worden ist. Einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Beseitigung der Trittschallübertragung mittels Verlegung eines Teppichbodens steht der Eigentümerbeschluß vom 13.6.1996 entgegen.

(2) Zwar kann es im Fall der Verpflichtung zur Vornahme einer Handlung grundsätzlich dem Verpflichteten überlassen bleiben, mit welchen Mitteln der durch die Handlung herbeizuführende Erfolg erreicht wird (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 208 [210]; BayObLG, WuM 1992, 324 [325]; 1993, 85 [86]). Hier müßten aber vom Ausspruch der beantragten Verpflichtung diejenigen Maßnahmen ausgenommen werden, die wegen der Eigentümerbeschlüsse vom 10.12.1990 und 13.6.1996 von den Wohnungseigentümern nicht mehr verlangt werden können. In diesem Fall müßte ein inhaltlich bestimmter und damit vollstreckbarer Titel die durchzuführenden Maßnahmen näher bezeichnen. Dies setzt voraus, daß weitere Möglichkeiten in Betracht kommen, mit denen der angestrebte Erfolg erreicht werden kann. Dies ist nicht ersichtlich.