Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Terrassenabdichtung; Mängelbeseitigung

1. Der Abdichtungsanschluß zwischen Dachterrasse und Gebäude gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum.

2. Die Kenntnis des Käufers einer Eigentumswohnung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum und ein Preisnachlaß wegen dieser Mängel schließen grundsätzlich einen Anspruch dieses Wohnungseigentümers auf Beseitigung der Mängel durch die Wohnungseigentümer insgesamt nicht aus.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer 1985 errichteten Wohnanlage. Der Antragstellerin gehört die Dachgeschoßwohnung Nr. 49, zu der eine vorgelagerte Dachterrasse gehört, unter der die Wohnung Nr. 13 liegt. Die Wohnung der Antragstellerin wurde aufgrund des Nachtrags vom 21.5.1991 zur Teilungserklärung vom 16.7.1985 im Zuge eines nachträglichen Dachgeschoßausbaus in den Jahren 1990/91 geschaffen. Die Antragstellerin erwarb ihre Wohnung im Jahr 1994. Sie brachte eine Markise an, die durch Verschraubung in dem Bodenplattenbelag befestigt ist.

Mitte des Jahres 1997 traten in der Wohnung der Antragstellerin und der darunterliegenden Wohnung Nr. 13 Wasserschäden auf. Am 8.1.1999 wurde im Auftrag der Antragstellerin ein Sachverständigengutachten über die Ursachen der Wasserschäden erstellt.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die für die Wasserschäden ursächlichen Mängel an der Abdichtung der Dachterrasse sowie die Wasserschäden in ihrem Sondereigentum zu beseitigen, ferner die anderen, im einzelnen bezeichneten Wohnungseigentümer zu verpflichten, an sie die Kosten des Sachverständigengutachtens in Höhe von insgesamt 2.082,20 DM entsprechend der Größe ihres jeweiligen Miteigentumsanteils zu zahlen. Das Amtsgericht hat den Anträgen mit der Maßgabe stattgegeben, daß die Antragsgegner verpflichtet wurden, der Beseitigung der Mängel und der Wasserschäden zuzustimmen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Diese obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (§ 21 Abs. 1 WEG). Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG).

b) Nach den Feststellungen des Landgerichts ist ursächlich für den Wasserschaden ein fehlerhafter Abdichtungsanschluß der Dachterrasse an das Gebäude. Diese Feststellungen hat das Landgericht aufgrund des vorliegenden Sachverständigengutachtens getroffen. Sie sind für den Senat gemäß § 27 Abs. 2 Satz 1 FGG i. V. m. § 561 Abs. 2 ZPO bindend. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, daß der Abdichtungsanschluß zwischen Dachterrasse und Gebäude dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen ist. Denn er soll Schäden am Bauwerk durch eindringendes Wasser verhindern und ist damit für die Sicherheit des Gebäudes im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG erforderlich.

c) Ohne Erfolg machen die Antragsgegner geltend, aufgrund der Besonderheiten des Falles, die darin liegen, daß nachträglich das Dachgeschoß ausgebaut wurde, könne der Grundsatz nicht gelten, Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums seien von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer auf deren Kosten zu beseitigen.

(1) Zutreffend weist die Antragstellerin darauf hin, daß sich die Bestimmungen in Abschnitt II des Nachtrags zur Teilungserklärung vom 21.5.1991 ausschließlich auf das Teileigentum Nr. 232 beziehen. Aus den dort getroffenen Bestimmungen kann daher keine Verpflichtung der Antragstellerin hergeleitet werden, in Abweichung von der gesetzlichen Regelung für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufzukommen. Es trifft auch nicht zu, daß "der gesamte zur Dachgeschoßwohnung und zur Dachterrasse gehörige Aufbau dem Sondereigentum zuzuordnen" ist. Dem steht die unabdingbare Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG entgegen. Für eine "ergänzende Vertragsauslegung in bezug auf die Teilungserklärung ist insoweit kein Raum.

(2) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß eine etwaige Kenntnis der Antragstellerin von den Mängeln bei Erwerb ihrer Wohnung nichts an der Zuständigkeit der Wohnungseigentümer insgesamt für die Mängelbeseitigung ändert. Dasselbe gilt für einen etwaigen Preisnachlaß bei Erwerb der Wohnung im Hinblick auf Mängel. Ausreichende Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten der Antragstellerin in diesem Zusammenhang, das den von ihr geltend gemachten Ansprüchen entgegenstehen könnte (vgl. BayObLG WE 1989, 221), liegen nicht vor. Rechtlich zutreffend weist das Landgericht darauf hin, daß die Sanierung der Dachterrasse im Jahr 1993 als Instandsetzungsmaßnahme Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft war und deshalb der Antragstellerin nicht entgegengehalten werden kann, es unterlassen zu haben, gegen die ausführenden Handwerker Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

d) Das Landgericht konnte ohne Rechtsfehler die aufgeworfene Frage offenlassen, ob die von der Antragstellerin angebrachte Markise für den Wasserschaden mitursächlich ist. Dies berührt allenfalls die Frage, in welchem Umfang die Antragstellerin die Kosten einer Mängelbeseitigung zu tragen hat. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, an der Mängelbeseitigung mitzuwirken, wird dadurch nicht betroffen.

e) Ohne Rechtsfehler hat schließlich das Landgericht auch eine Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bejaht, die Kosten des Sachverständigengutachtens zu tragen.

Dieses Gutachten diente der Klärung der zwischen den Beteiligten umstrittenen Frage, was ursächlich für den Wasserschaden ist; das Ergebnis des Gutachtens geht dahin, daß dies der mangelhafte Abdichtungsanschluß ist. Die Feststellung der Mangelursache war erforderlich, zumal die Antragsgegner die Ursache in der Markisenbefestigung durch die Antragstellerin sehen. Ob es sich bei dem Abdichtungsanschluß zwischen Dachterrasse und Gebäude um gemeinschaftliches Eigentum handelt, hatte der Sachverständige als Rechtsfrage nicht zu entscheiden. Die rechtliche Zuordnung insoweit hat zutreffend das Landgericht vorgenommen. Das Sachverständigengutachten hatte ausschließlich Mängel zum Gegenstand, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und für deren Entstehung die Markisenbefestigung nicht ursächlich ist. Die durch das Gutachten entstandenen Kosten wurden deshalb zu Recht anteilig auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.