Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Sanierung; Betretungsrecht

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen es ein Wohnungseigentümer dulden muß, daß seine Wohnung betreten wird, um festzustellen, ob Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum (hier: an Heizungsrohren) erforderlich sind.

2. Die Tatsachen- und Beweiswürdigung ist Sache des Tatrichters. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, nämlich auf das Vorliegen von Rechtsfehlern, überprüft werden.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Nach § 5 Abs. 2 der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist ein Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet, dem Verwalter die Besichtigung der im Sondereigentum stehenden Räume in der Zeit von 10.00 bis 12.00 und von 16.00 bis 18.00 Uhr nach vorheriger Anmeldung zu gestatten. Durch die Wohnung des Antragsgegners verläuft ein Heizungsrohr, das der Versorgung anderer Wohnungen dient. In der über der Wohnung des Antragsgegners liegenden Wohnung wurden die durchgerosteten Heizungsrohre ausgewechselt. Die Antragsteller behaupten, daß auch das durch die Wohnung des Antragsgegners verlaufende Heizungsrohr schadhaft sei. Sie haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, es zu dulden, daß das durch seine Wohnung verlaufende Heizungsrohr repariert und die Wohnung von Handwerkern, der Verwaltung und Mitarbeitern der Versicherung betreten wird, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen. Das Amtsgericht hat dem Antrag im wesentlichen stattgegeben.

Das Landgericht hat am 8.12.1995 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Der Senat hat diesen Beschluß am 27.6.1996 (BayObLGZ 1996, 146 = WuM 1996, 584 = WE 1997, 114) aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat die sofortige Beschwerde durch Beschluß vom 28.9.1998 erneut zurückgewiesen. Gegen die Zurückverweisung der sofortigen Beschwerde richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antraggegners, die erfolglos blieb.

a) Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 27.6.1996 (BayObLGZ 1996, 146/148 f.) ausgeführt, der grundgesetzlich verankerte Schutz der Wohnung gemäß Art. 13 GG gebiete es, an das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit in § 14 Nr. 4 WEG strenge Anforderungen zu stellen; es müßten ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Nur dann bestehe eine Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu gestatten.

Danach ist die Frage aufgeworfen, ob die Reparaturbedürftigkeit der Leitungsrohre in der über der Wohnung des Antragsgegners gelegenen Wohnung hinreichende Schlüsse darauf zuläßt, daß auch die durch die Wohnung des Antragsgegners verlaufenden Rohre schadhaft sind. Zur Klärung dieser Frage hat das Landgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt und den früheren Haustechniker der Verwalterin, der seinerzeit mit der Feststellung des Wasserschadens in der Wohnung über der des Antragsgegners befaßt war, als Zeugen vernommen. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme hat das Landgericht eine Verpflichtung des Antragsgegners, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, ohne Rechtsfehler bejaht.

Die Beweiswürdigung ist Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die Tatsachen- und Beweiswürdigung nur beschränkt, nämlich auf das Vorliegen von Rechtsfehlern nachprüfen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO). Die Tatsachenüberprüfung ist darauf beschränkt, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), bei der Erörterung des Beweisstoffes alle maßgebenden Umstände berücksichtigt und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze verstoßen hat (allg. Meinung, z. B. BayObLG WE 1997, 236). Rechtsfehler liegen danach nicht vor. b) Die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde ist nicht geeignet, Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung aufzuzeigen. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Fachkunde des Sachverständigen für den hier zu beurteilenden Sachverhalt bejaht.

... Schließlich liegt auch kein Rechtsfehler darin, daß das Landgericht den Antragsgegner und nicht einen anderen Wohnungseigentümer für verpflichtet angesehen hat, seine Wohnung betreten zu lassen, um die erforderliche Untersuchung an den Leitungsrohren vornehmen zu lassen. Es mag sein, daß auch in einer anderen Wohnung die Untersuchung, ob die gleichen Durchrostungsschäden wie in der Wohnung über der des Antragsgegners eingetreten sind, vorgenommen werden könnte. Es ist aber jedenfalls nicht willkürlich, sondern vielmehr sachgerecht, wenn die unter der Wohnung mit dem aufgetretenen Wasserschaden liegende Wohnung des Antragsgegners als Gegenstand einer solchen Untersuchung herangezogen wird.

Der Duldungsverpflichtung fehlt nicht die erforderliche Bestimmtheit. Was unter "rechtzeitiger Ankündigung" im Sinne von Nr. I des amtsgerichtlichen Beschlusses zu verstehen ist, ergibt sich aus dessen Nr. II in der Abänderung durch das Landgericht. Rechtzeitig ist die Ankündigung danach auch dann, wenn sie mindestens eine Woche vorher dem Antragsgegner zugeht. Daß die Ankündigung vom Verwalter und nicht von der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer vorzunehmen ist, versteht sich von selbst. Aus Nr. II ergibt sich auch, daß die erforderlichen Feststellungen der beizuziehende Handwerker zu treffen hat.