Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Wartung; Haftung des Verwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht verpflichtet, für eine regelmäßige Wartung von Regenwasser-Fallrohren (unter Öffnung von Revisionsklappen) zu sorgen, und damit nicht ersatzpflichtig für unvorhersehbare Wasserschäden in den Wohnungen wegen verstopfter Fallrohre.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer im zweiten Obergeschoß des Vorderhauses gelegenen Wohnung. Der Antragsgegner verwaltet seit dem 1. August 1982 die Wohnanlage. Der Antragsteller begehrt vom Antragsgegner Schadensersatz wegen eines Wasserschadens aufgrund einer nach starken Regenfällen im vierten Obergeschoß eingetretenen Überflutung, die bis in seine Wohnung im zweiten Obergeschoß hinabwirkte.Aufgrund eines Eigentümerbeschlusses aus dem Jahre 1991 fand eine umfassende Dachsanierung statt, die 1993 abgeschlossen wurde. Am 3. Mai 1996 kam es zu sehr starken Regenfällen. Da das Regenfallrohr unten in einem Revisionskasten, der sich ca. 60 cm über dem Erdboden befindet, sowie unmittelbar darüber verstopft war, konnte das Regenwasser nicht ablaufen. Es staute sich rückwärts über eine Balkonentwässerung der Wohnung im vierten Obergeschoß, trat über den Balkon in diese Wohnung ein und verursachte auch in den darunterliegenden Wohnungen Wasserschäden. Die Beseitigung der Schäden in der Wohnung des Antragstellers im zweiten Obergeschoß machte einen Kostenaufwand von 6.173,20 DM erforderlich.Der Antragsteller hat vorgetragen: Aufgrund des von seinem Privatgutachter vorgefundenen Befundes im Revisionskasten sei die Verstopfung nicht am Tage des Schadens selbst entstanden, sondern allmählich in der Zeit davor. Der Verwalter hätte durch regelmäßige Begehung und Inspektion des Revisionskastens den Schaden erkennen können und beseitigen müssen. Wenn die Verstopfung im Anschluß an die Dachsanierungsarbeiten entstanden seien, worauf die gefundenen rostigen Baunägel unterhalb der erheblichen zersetzten Laubreste hinwiesen, wäre es Sache des Verwalters gewesen, zumindest im Anschluß an die Bauarbeiten die Revisionskästen zu inspizieren und so eine Verstopfung der Fallrohre infolge der Bauarbeiten am Dach auszuschließen. Da der Verwalter eine Untersuchung der Revisionskästen unterlassen habe, sei er für den Schaden verantwortlich.Der Verwalter hat vorgetragen: Die Verstopfung könne auch durch das Unwetter am Schadenstag selbst herbeigeführt worden sein. Es habe sich um Jahrhundertunwetter gehandelt, durch das Dinge auf dem Dach kurzfristig in die Regenrinne gespült worden sein können. Im übrigen sei es nicht seine Aufgabe, den Revisionskasten regelmäßig zu kontrollieren. Er siehe allen Hinweisen auf Mängel aus dem Kreis der Eigentümergemeinschaft nach und treffe sich zu diesem Zweck in unregelmäßigen Abständen mit Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, um konkrete Hinweise zu überprüfen. Bei dieser Gelegenheit inspiziere er auch den Keller und das Dach. Die Verstopfung des Revisionskastens im außenliegenden Regenfallrohr habe er jedoch nicht erkennen können. Sollte die Verstopfung auf die Dachsanierungsmaßnahmen zurückgehen, sei er gleichwohl nicht verantwortlich. Denn damals sei ein Bauingenieur aus dem Kreis der Eigentümer mit der Bauleitung betraut gewesen, außerdem habe die Gemeinschaft einen Architekten mit der Abnahme beauftragt. Damit seien für ihn weitere Prüfungspflichten im Anschluß an die Baumaßnahmen entfallen.Das Amtsgericht hat Zahlungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

a) Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG) und über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit zu beschließen haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Damit sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im lnnenverhältnis festgelegt. Ohne grundsätzliche Einschränkung im Umfang ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gleichermaßen berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Damit wird festgelegt, daß der Verwalter im Rahmen seines Verwalterverhältnisses mit der Gemeinschaft für diesen Bereich ebenfalls umfassend zuständig ist. Ebenso wie der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber den anderen schuldet der Verwalter freilich nicht die handwerkliche Vornahme der Reparatur (Naturalherstellung), sondern lediglich die Mitwirkung bei den erforderlichen Instandhaltungs- und lnstandsetzungsmaßnahmen im üblichen Umfang. In diesem Sinne führt das Landgericht rechtlich unbedenklich aus, daß der Verwalter kein technischer Sachverständiger ist und er auch nicht etwa selbst die Regenfallrohre auf Verstopfung zu kontrollieren hat.b) Das Gesetz spricht in §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht nur von der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, also der Behebung von Mängeln, sondern auch von der Instandhaltung. Zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands dienen (Senat GE 1993, 923 = KG-Rep 1993, 145, WuM 1993, 562 = DWE 1993, 121). Während bei Instandsetzungsmaßnahmen der verkehrsüblich erforderliche Umfang verhältnismäßig einfach, notfalls durch Sachverständige festzustellen ist, ist dies für vorbeugende Pflegemaßnahmen und erst recht für regelmäßige Wartungsarbeiten ungleich schwerer zu bestimmen, soweit nicht (wie etwa für Heizungsanlagen) gesetzliche Bestimmungen bestehen. Auch von der Kostenseite stellt sich die Frage, ob und inwieweit sich rein vorsorgende Wartungsarbeiten "lohnen" oder aber die jeweils fällig werdenden Reparaturen nicht auf Dauer, soweit sie im Schadensfall notwendig sind, im Ergebnis preisgünstiger sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, welcher Schaden im Ernstfall drohen kann.c) Rechtlich einwandfrei verneint das Landgericht eine Pflicht des Verwalters, ohne besonderen Anlaß für eine regelmäßige Wartung der Regenwasser-Fallrohre und für eine Kontrolle der Revisionsöffnungen zu sorgen. Bei bauordnungsgemäßer Anlage der Fallrohre können im Falle der Verstopfung schlimmstenfalls die Regenrinnen überlaufen. was bei starken Regenfällen ohnehin nicht auszuschließen ist, und die Fassaden beeinträchtigen, die auch sonst dem Schutz gegen Feuchtigkeit dienen. Eine Rechtspflicht des Verwalters, für eine regelmäßige Wartung zu sorgen, ist demgemäß nicht anzunehmen. Auch für Abwasserleitungen, bei denen im Falle der Verstopfung die Verschmutzungsgefahr für die Etagenwohnungen ungleich größer ist, ist eine Rohrreinigung ohne besonderen Anlaß rechtlich nicht geboten. Ebensowenig umfaßt auch die Pflicht der einzelnen Wohnungseigentümer, das Sondereigentum so instand zu halten. daß einem anderen Wohnungseigentümer kein Schaden entsteht, die

bei denen im Falle der Verstopfung die Verschmutzungsgefahr für die Etagenwohnungen ungleich größer ist, ist eine Rohrreinigung ohne besonderen Anlaß rechtlich nicht geboten. Ebensowenig umfaßt auch die Pflicht der einzelnen Wohnungseigentümer, das Sondereigentum so instand zu halten. daß einem anderen Wohnungseigentümer kein Schaden entsteht, die Verpflichtung, die Frischwasserinstallation regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 718 - ZMR 1994, 277 = WuM 1994, 496 = WE 1995, 92 = DWE 19941 121). Selbst bei Unterstellung eines objektiven Pflichtverstoßes würde sich im übrigen noch die Frage eines Verwalterverschuldens stellen. In diesem Sinne könnte sich der Antragsgegner durchaus darauf berufen, er habe in unterschiedlichen Abständen Hausbegehungen einschließlich des Daches und Kellers in Begleitung von % W Wohnungseigentümern unternommen, ohne daß ein Anlaß gefunden worden sei, auch die Revisionsöffnungen der Regenfallrohre zu kontrollieren.d) Mangels Pflichtverletzung bedarf es keiner Prüfung, ob - für den Antragsgegner vorher unbekannt - die Balkonentwässerung im vierten Obergeschoß vorschriftswidrig an die Dachentwässerung angeschlossen worden ist und dieser Balkon zudem keinen zusätzlichen Außenabfluß besitzt, was, anscheinend erheblich zu dem Schadenseintritt durch Überflutung der Wohnung im vierten Obergeschoß beigetragen hat. Ferner bedarf es keiner Aufklärung, ob die Schadensursache nicht auch wesentlich dadurch herbeigeführt worden ist, daß die Eigentümergemeinschaft in eigener Regie unter Einschaltung eines Bauingenieurs aus dem Kreis der Wohnungseigentümer und eines fremden Architekten umfangreiche Dacharbeiten durchgeführt hat und die Nägel und meterhohen Laubreste über den Nägeln nicht darauf schließen lassen, daß bei der umfassenden Überwachung der Dachsanierung Versäumnisse eingetreten sind, der der Antragsgegner nicht zu vertreten hat.