Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Instandsetzung; Haftung der Gemeinschaft

1. Entstehen am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Schäden auf Grund einer nicht fachgerechten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch das vom Verwalter beauftragte Sanierungsunternehmen, so haften die Wohnungseigentümer einander nur für die ordnungsgemäße Auftragsvergabe, nicht aber als Erfüllungsgehilfen für das Verschulden dieses Unternehmers.

2. Wegen Abweichung von BayObLGZ 1992, 146 = NJW-RR 1992, 1102 wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten zu 1) bis 67) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Beteiligten zu 68) verwaltet wird. Es handelt sich um 17 Zechenhäuser, die im Jahre 1907 durch die Gewerkschaft des ... errichtet und 1980 in der Weise in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden, daß sich in jedem der Wohnblocks jeweils vier Eigentumswohnungen befinden. Den hier betroffenen Block bewohnen die Antragsteller, die Antragsgegner sowie die Beteiligten zu 5) und 6). Der Miteigentumsanteil der Antragsteller beträgt 14.859/1 Mio., der der Antragsgegner 14.761/1 Mio., der der Beteiligten zu 5) 14.602/1 Mio. und der der Beteiligten zu 6) 14.795/1 Mio.

Die Antragsteller und Antragsgegner streiten um die Verantwortlichkeit für einen Wasserschaden, der am Sondereigentum der Antragsteller aufgetreten ist. Nach Teil I 9 der Teilungserklärung vom 27.08.1980 obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Raumeigentümern gemeinschaftlich; gem. Abs. 1 S. 3 sind Instandhaltung und Instandsetzung von dem Verwalter zu veranlassen; nach Abs. 2 sind die Raumeigentümer verpflichtet, eine Rücklage für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu bilden, aus der die entsprechenden Aufwendungen zu tragen sind. Von dieser Regelung der Teilungserklärung wich die tatsächlich durchgeführte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Eine Instandhaltungsrücklage wurde nicht gebildet. Statt dessen wurde die Instandhaltung blockintern geregelt. In der Eigentümerversammlung vom 17.5.1995 beschlossen. die anwesenden Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 5 einstimmig:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt noch einmal klar, daß die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft deutlich zum Ausdruck bringt, daß die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Eigentümern gemeinschaftlich obliegt. Aufgrund der Beschlußlage aus den Jahren 1981 bis 1995 geht hervor, daß die Zuordnung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums in dem jeweiligen Häuserblock mit jeweils vier Eigentumsparteien übergegangen ist. Seit 1981 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf verzichtet, daß Instandsetzung und Instandhaltung durch die gesamte Eigentümergemeinschaft, und diese wiederum durch den Verwalter vertreten, veranlaßt wird; die Regelung ist insoweit getroffen, daß die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb eines Häuserblocks abzustimmen ist. Für eingetretene Schäden aus den Jahren 1981 bis 1995 wird die Verwaltung von jeglicher Haftung befreit. Auch für die Zukunft gilt die Regelung, daß blockintern Instandhaltung und Instandsetzung veranlaßt wird; sofern es bei den Zahlungsmodalitäten blockintern zu Schwierigkeiten kommt, wird die Verwaltung bei der finanziellen Abwicklung mit eingeschaltet.

Nach dem Vorbringen der Beteiligten bleibt unklar, wie Schäden in der Vergangenheit in dem Haus reguliert wurden, ob im Verhältnis der unmittelbar benachbarten Beteiligten oder im Verhältnis aller Beteiligten eines Wohnblocks.

Im Jahre 1985 ließen zunächst die Antragsteller, danach im Jahre 1987 auch die Antragsgegner den über ihrem Sondereigentumsanteil gelegenen Teil des Daches durch unterschiedliche Fachunternehmen jeweils auf eigene Kosten neu eindecken.

Seit ca. Dezember 1993 traten Feuchtigkeitsschäden an der Trennwand zwischen dem Wohnungseigentum der Antragsteller und dem der Antragsgegner auf, die sich im August 1994 ausdehnten. Da der von den Antragstellern beauftragte Dachdeckermeister keine Ursache im Bereich des Daches über dem Sondereigentum der Antragsteller feststellen konnte, zogen diese den Sachverständigen hinzu. Dieser kam in seinem schriftlichen Gutachten vom 30.11.1994 zu dem Ergebnis, die Feuchtigkeit stamme aus dem Regenwasser, weil im Rahmen der von den Antragsgegnern veranlaßten Dachsanierungsarbeiten die Dachkehle, die sich über ihrem Sondereigentum befindet, nicht ordnungsgemäß hergestellt sei. Es fehle die Unterführung des Zinkblechs beidseitig unter den Dachziegeln der Häuser, ferner sei keine Dampfsperre vorhanden, so daß eine Nachbesserung ohne Erfolg bleiben müsse und eine weitere Durchfeuchtung so lange erfolge werde, bis das Dach ordnungsgemäß aufgenommen und erneuert werde. Die zur Beseitigung der Schäden am Gemeinschafts- und am Sondereigentum der Antragsteller erforderlichen Kosten schätzte der Sachverständige auf 71.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Für das Gutachten wendeten die Antragsteller insgesamt 3.892,75 DM auf. Unter Überreichung dieses Gutachtens forderten sie die Antragsgegner mit Anwaltsschriftsatz vom 2.12.1994 auf den sie betreffenden Teil des Daches ordnungsgemäß instand zu setzen.

In dem vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 15.1.1995 die Antragsgegner zunächst auf Durchführung der ihres Erachtens notwendigen Dacharbeiten am Gemeinschaftseigentum und auf einen Ersatzbetrag in Höhe von 50.231,25 DM für eingetretene Schäden an ihrem Sondereigentum einschließlich der Kosten des Sachverständigen in Anspruch genommen. Die Antragsgegner sind dem Antrag insbesondere mit der Behauptung, die von ihnen in Auftrag gegebenen Dachsanierungsmaßnahmen seien ordnungsgemäß erfolgt, entgegengetreten. Auf Veranlassung der Eigentümergemeinschaft führte die Firma am 9. und 10.2.9995 Reparaturarbeiten an der über dem Sondereigentum der Antragsgegner gelegenen Dachkehle durch. Dabei wurde u. a. das Walzblei wieder eingedichtet bzw. erneuert. Das AG hat die Anträge zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat eine Sachverständigengutachten für das Dachdecker- und Klempnerhandwerk eingeholt und die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß es die sich auf Schäden am Gemeinschaftseigentum beziehenden Anträge als unzulässig abgewiesen hat.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie nur noch ihren Antrag weiterverfolgen, die Antragsgegner zur Zahlung von 50.231,50 DM zu verpflichten, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung der von ihnen gegen den Sachverständigen etwa zustehenden Schadensersatzansprüche aus der Erstattung seines genannten Gutachtens.

Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde ist nur noch die Frage, ob die Antragsgegner zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind, der an dem Sondereigentum der Antragsteller entstanden ist, sowie der Kosten des Sachverständigen.

In der Sache hält der Senat das Rechtsmittel für unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG). Einer dahingehenden abschließenden Entscheidung steht jedoch der auf sofortige weiter Beschwerde ergangene Beschluß des 2. Zivilsenats de Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 21.5.1992 - 2 Z BR 6/92 - (abgedruckt in BayObLGZ 1992, 146 = NJW-RR 1992, 1102) entgegen; denn auf der Grundlage der vom Bayerischen Obersten Landesgericht vertretenen Rechtsauffassung müßte der Senat die Entscheidung des Landgerichts aufheben und die Sache zur weiteren Behandlung zurückzuverweisen

1) Nach Auffassung des Senats ist hier folgende rechtliche Beurteilung geboten:

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer form- und fristgerecht erklärten sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ausgegangen. Der Streit der Beteiligten betrifft ihre rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis, so daß das Verfahren nach 4 3, Abs. 1 Nr. 1 WEG gegeben ist..

Zutreffend ist ferner die Beurteilung des Landgerichts, daß die Antragsteller befugt sind, den Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten Verletzung ihres Sondereigentums geltend zu machen. Verfahrensgegenstand ist insoweit nicht ein den Wohnungseigentümern als Mitgläubigern zustehender Ersatzanspruch, sondern eine Schadensersatzforderung wegen am Sondereigentum der Antragsteller eingetretener Schäden, die nur sie allein betreffen. Eine Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft - für die Rechtsverfolgung nach § 21 Abs. 1 WEG kommt somit nicht in Betracht. Die Antragsteller bedurften daher für diesen Antrag nicht der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGHZ 115, 253., 257 ff.) bzw. einer Ermächtigung der in ihrem "Block" wohnenden Beteiligten zu 5) und 6).

Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Der Senat teilt im Ergebnis die Auffassung der Kammer, daß für das Schadensersatzbegehren der Antragsteller eine gesetzliche Anspruchsgrundlage nicht besteht.

a. Zu Recht hat das Landgericht auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts das Zustandekommen eines Auftragsverhältnisses zwischen den Antragstellern und den Antragsgegnern in bezug auf die von ihnen durchgeführten Arbeiten an dem Dachteil über ihrem Sondereigentum verneint. Die Antragsgegner haben in diesem Zusammenhang Aufgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrgenommen. Dazu gehört nach 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere auch die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier des Daches eines der Häuser der Anlage. Die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stellt den Kern des Inhaltes des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer dar (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) Die Gemeinschaftsbezogenheit der von den Antragsgegnern veranlaßten Instandsetzungsmaßnahme schließt die Annahme des Zustandekommens eines besonderen Auftragsverhältnisses zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern neben dem Gemeinschaftsverhältnis aus. Diese Beurteilung wird nicht dadurch berührt, daß die Wohnungseigentümer über einen langen Zeitraum eine von der Regelung der Teilungserklärung abweichende Art und Weise der gemeinschaftlichen Verwaltung bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum praktiziert :haben. Nach der tatsächlichen Übung war die Instandsetzung Angelegenheit der Wohnungseigentümer eines Blocks, das heißt die Wohnungseigentümer haben sich gegenseitig so behandelt, als wären für die gemeinschaftliche Verwaltung in diesem Zusammenhang Untergemeinschaften von je vier Eigentümern gebildet worden,. eine Regelung, die in Abweichung von den dispositiven gesetzlichen Bestimmungen durch die Gemeinschaftsordnung ohne weiteres wirksam hätte getroffen werden können. An diese tatsächliche Handhabung haben sich auch die hier betroffenen vier Eigentümer des Blocks gehalten. Zwischen ihnen bestand Einigkeit, daß ihr Block neu mit Dachpfannen eingedeckt werden sollte oder jedenfalls konnte. Die Sanierung sollte aber nicht gemeinschaftlich von allen und gleichzeitig durchgeführt werden. Vielmehr sollte jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten entweder den Teil des Daches, der sein Sondereigentum überdeckt, neu eindecken lassen oder zumindest berechtigt sein, dieses zu tun. Aufgrund dieser übereinstimmenden tatsächlichen Handhabung kann die von den Antragsgegnern getroffene Verwaltungsmaßnahme als solche nicht als rechtswidrig gewertet werden, mag sie auch nach der Art ihrer Durchführung von der Verwaltungsregelung der Teilungserklärung abweichen. Der Pflichtenkreis eines Wohnungseigentümers, der berechtigt eine Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum auf eigene Veranlassung und Kosten vornimmt, kann deshalb inhaltlich in bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen. Eigentums nicht anders bestimmt werden, als wäre die Maßnahme im Rahmen einer der Regelung der Teilungserklärung entsprechenden Verwaltung durch den Wohnungseigentumsverwalter und ggf. zusätzlich auf der Grundlage einer Beschlußfassung der Eigentümerversammlung" durchgeführt werden.

b. Dementsprechend kommt eine Haftung der Antragsgegner nur aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG) in Betracht. Auch diese, Anspruchsgrundlage, die das Landgericht nicht näher, erörtert hat, kann jedoch den von den Antragstellern geltend gemachten Ersatzanspruch nicht stützen. Eine eigene Pflichtverletzung fällt den Antragsgegnern im Zusammenhang mit der Durchführung der Dachdeckerarbeiten nicht zur Last. Sie haben ein Fachunternehmen mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt. Daß ihnen etwa bei der Auswahl des Auftragnehmers oder bei der Überwachung der Arbeiten ein eigenes Fehlverhalten vorzuwerfen ist, wird von den Antragstellern selbst nicht geltend gemacht. Nach Auffassung des Senats müssen die Antragsgegner auch nicht gem. § 278 BGB für eine ggf. festzustellende nicht fachgerechte Durchführung der Dachdeckerarbeiten durch das von ihnen beauftragte Unternehmen einstehen.

aa) Allerdings hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1992, 146 NJW-RR 1992, 1102) die Auffassung vertreten, die Wohnungseigentümer seien sich gegenseitig aus dem Gemeinschaftsverhältnis zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung bedienten sich die Wohnungseigentümer in der Regel einer Fachfirma, die mit den notwendigen Instandsetzungsarbeiten beauftragt werde. Die Voraussetzungen des § 278 BGB seien daher erfüllt. Der Anwendung der Vorschrift stehe nicht entgegen, daß - bezogen auf die der Entscheidung zugrunde liegende Sachverhaltskonstellation - der Wohnungseigentümer, in dessen Sondereigentum der Schaden aufgetreten war, zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern selbst Auftraggeber des Sanierungsunternehmens sei. Die Wohnungseigentümer hätten deshalb für den im Sondereigentum aufgetretenen Schaden einzustehen, wenn dieser ursächlich auf eine schuldhaft nicht fachgerechte Ausführung des Auftrages durch das Sanierungsunternehmens zurückzuführen sei. Die Entscheidung des BayObLG beruht auf dieser Rechtsauffassung, weil diese die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts, das einen anderen Rechtsstandpunkt vertreten hatte, und die Zurückverweisung der Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung trägt. Die Literatur folgt durchgehend der Entscheidung des BayObLG ohne weitergehende Begründung (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. § 21 WEG Rn. 48; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rn. 179; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 21 WEG Rn. 185; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 21 WEG Rn. 8).

bb) Der Senat vermag sich im Ergebnis der Rechtsauffassung des BayObLG nicht anzuschließen. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt seiner Ausführungen, daß die Wohnungseigentümer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet sind und daß diese Verpflichtung jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber besteht. Dies folgt aus § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG. Diese gesetzliche Regelung kann jedoch nach Auffassung des Senats nicht dahin verstanden werden, daß die Wohnungseigentümer sich gegenseitig die ordnungsgemäße Instandsetzung als Leistungserfolg schulden. Nur diese Prämisse kann die Anwendung des 278 BGB rechtfertigen, weil der Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer dann auch die fachgerechte. Durchführung der jeweiligen Instandsetzungsarbeiten umfaßt zu deren Erfüllung sie sich eines Fachunternehmens bedienen. Eine solche weitreichende Verpflichtung läßt sich jedoch weder dem Wortlaut noch dem Zweck des § 21 WEG entnehmen. Danach obliegt den Wohnungseigentümern die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG), die, soweit es die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, darauf gerichtet ist, eine Beschlußfassung (§ 21 Abs. 3 WEG) über die ordnungsgemäße Instandsetzung herbeizuführen Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist zwar. insoweit erfolgsbezogen, als sie fortgesetzt werden muß, bis eine ordnungsgemäße Instandsetzung im Ergebnis erreicht wird. Dennoch ist dieses Ergebnis lediglich Gegenstand und Ziel einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Verletzen die Wohnungseigentümer diese Pflicht, etwa indem eine Beschlußfassung der Eigentümerversammlung verzögert oder eine nicht ordnungsgemäße Beschlußfassung herbeigeführt wird (z. B. die Beauftragung eines Nichtfachmannes), so sind sie den anderen Wohnungseigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig; dies entspricht allgemeiner Meinung. Mit dem gesetzlichen Leitbild der Wohnungseigentümergemeinschaft als einer Verwaltungsgemeinschaft unvereinbar erscheint dem Senat die darüber hinausgehende Annahme, jeder Wohnungseigentümer schulde persönlich den Erfolg jeder einzelnen Instandsetzungsmaßnahme. Die Auffassung des BayObLG bürdet den einzelnen Wohnungseigentümern unübersehbare Haftungsrisiken auf. Denn eine so gestaltete Ersatzpflicht könnte sich nicht auf einen im Sondereigentum entstandenen Substanzschaden beschränken, sondern müßte auch einen entgangenen Gewinn 252 BGB) mitumfassen, eine Folgerung, die insbesondere bei gemischten Anlagen mit gewerblich genutzten Teileigentumsrechten von weitreichender Bedeutung wäre. Die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer wäre in Ansehung der Verjährung des Ersatzanspruches eine weitreichendere als diejenige des beauftragten Fachunternehmens selbst, weil die kurzen Verjährungsfristen des Werkvertragsrechts (etwa diejenige § 638 BGB) im Verhältnis der Wohnungseigentümer keine Anwendung finden können. Die Auffassung des BayObLG müßte in ihrer Konsequenz auch für die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten, die nach einhelliger Auffassung ebenfalls in den Anwendungsbereich des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG fällt (vgl. die Nachweise bei Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 121). Entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor oder während der Bauerrichtungsphase durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung der Wohnungseigentümer im Grundbuch, so müßten diese sich hinsichtlich etwaiger Schäden am Sondereigentum gegenseitig

Nr. 2 WEG fällt (vgl. die Nachweise bei Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 121). Entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor oder während der Bauerrichtungsphase durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung der Wohnungseigentümer im Grundbuch, so müßten diese sich hinsichtlich etwaiger Schäden am Sondereigentum gegenseitig für den Erfolg der ordnungsgemäßen Erstherstellung einstehen. Dasselbe hätte zu gelten für die werdende Wohnungeigentümergemeinschaft. Diese Konsequenzen sind nach Auffassung des Senats vom Zweck der Regelung des § 21 WEG ersichtlich nicht umfaßt.

c. Die Antragsgegner sind den Antragstellern auch nicht deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie nach der Anzeige des Schadens im Januar 1994 keine Maßnahme zur Reparatur der undichten Dachkehle getroffen haben. Denn die Antragsgegner waren nicht zu selbständigen Handlungen zum Zwecke der Behebung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Diese auch in § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung enthaltene Regelung ist in der Eigentümergemeinschaft auch nach dem Vortrag der Antragsteller nicht abgeändert worden, sie ist allerdings dahin modifiziert worden, daß die Instandhaltungsprobleme jeweils im Rahmend er Häuserblocks zu regeln waren. Die Antragsteller hätten daher eine ordnungsgemäße Beschlußfassung über die Mangelbeseitigung herbeiführen müssen, sie konnten sich nicht auf eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung beschränken.

2. ( ...)