Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Zentraleinrichtungen; Sondereigentumsfähigkeit; Heizungsanlage; Hausversorgung; Zugang

Die Zugänge zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage und den in gemeinschaftlichem Gebrauch stehenden Zentraleinrichtungen der Hausversorgung sind nicht sondereigentumsfähig.

In einem von dem Verfahrensbevollmächtigten unter dem 24.3.1998 beurkundeten Vertrag haben die Bet. zu 1 bis 5 vereinbart, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten und daran Sonder- und Teileigentum zu begründen. Mit Schreiben v. 21.8.1998 hat der Bevollmächtigte der Bet. unter Beifügung der notariell beurkundeten Verträge beantragt, die zur Vollziehung des Vertrages erforderlichen Eintragungen vorzunehmen.

Das AG Düsseldorf hat den Eintragungsantrag der Beteiligten beanstandet. Es hat darauf hingewiesen, daß nach den vorgelegten Aufteilungsplänen der Zugang zum gemeinschaftlichen Heizungskeller nur über die Teileigentumsrechte 1 und der Zugang zu dem gemeinschaftlichen Hausanschlußraum nur über die Teileigentumsrechte 2 möglich sei; dies sei nicht zulässig. Die Bet. haben gegen die vorgenannte Zwischenverfügung Erinnerung eingelegt, der das AG nicht abgeholfen hat. Das LG Düsseldorf hat die als Beschwerde zu behandelnde Erinnerung als unbegründet zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des LG wenden sich die Beteiligten mit ihrer weiteren Beschwerde.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet, denn die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.

Das LG hat ausgeführt, der begehrten Eintragung stehe die Regelung des § 5 Abs. 2 WEG entgegen, wonach Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht sondereigentumsfähig seien; dies gelte auch für die Zugänge zu diesen Anlagen. Die Heizungsanlage, der Heizungskeller und die zentralen Einrichtungen der Hausversorgung befänden sich im gemeinschaftlichen Gebrauch der Beteiligten; mit Rücksicht auf den ständigen Kontroll-, Bedienungs- und Wartungsaufwand müsse der jederzeitige Zugang zu den Einrichtungen gewährleistet sein. Eine Durchbrechung des in § 5 Abs. 2 WEG vorgesehenen Aufteilungsgrundsatzes komme daher nicht in Betracht.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Heizung ist eine Einrichtung im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Beteiligten dient; sie gehört deswegen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Nach dem von dem Bevollmächtigten der Beteiligten überreichten Aufteilungsplan steht auch der Raum, in welchem sie sich befindet, im gemeinschaftlichen Eigentum der Beteiligten. Grundsätzlich müssen auch die Zugänge zu diesen Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, es sei denn, sie dienen nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer (vgl. BGH Rpfleger 1991, 454 [= WM 1991, 606]; BayObLGZ 1986, 26, 28; BayObLG DNotZ 1992, 490, 491, 492 [= 1992, [323]; NJW-RR 1995, 908, 909 [= WM 1995, 495]; OLG Oldenburg DNotZ 1990, 48; Saarl. OLG MittRhNotK 1998, 361, 362). Dies ist von der Rechtsprechung bejaht worden für den Fall, daß eine Heizungsanlage von vornherein nur durch einen Miteigentümer betrieben werden sollte und überdies auch der Versorgung weiterer Gebäude diente (vgl. BGH a. a. O.). Gleichermaßen ist eine Durchbrechung der Regelung des § 5 Abs. 2 WEG zugelassen worden hinsichtlich des Raumes, in welchem sich die Heizungsanlage befand, wenn dieser nicht ausschließlich als Heizungsraum dient (vgl. BayObLG DNotZ 1992, 490 [= WM 1992, 323]). Weiterhin ist es als zulässig erachtet worden, Sondereigentum an dem einzigen Zugang zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzbogen zu begründen, da dieser nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer unterliegt (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 908 [= WM 1995, 495]) bzw. bei einem nicht ausgebauten Speicher der Zugang keine maßgebende Rolle spielt (BayObLGZ 1991, 169, 170 [= WM 1991, 607]). Keine dieser Ausnahmen greift im vorliegenden Fall ein. Vielmehr hat die Rechtsprechung hinsichtlich des Zugangs zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage stets darauf abgestellt, daß ein ständiger Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand und damit ein ständiger ungehinderter Zugang zu solchen Anlagen erforderlich ist; dieser darf nicht dadurch gefährdet werden, daß ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft (§ 13 Abs. 1 WEG) den gemeinschaftlichen Gebrauch stört (so auch Saarl. OLG a. a. O.). Aus diesem Grunde hat die obergerichtliche Rechtsprechung verlangt, daß auch an den Zugängen zu den in gemeinschaftlichem Gebrauch der Wohnungseigentümer stehenden Zentraleinrichtungen der Hausversorgung Gemeinschaftseigentum begründet wird (vg. BGH Rpfleger 1991, 454 [= WM 1991, 606]). Die Entscheidung des Saarländischen OLG v. 15.4.1998 (MittRhNotR 1998, 361) steht hierzu nicht im Widerspruch: Das Saarländische OLG hat die Begründung von Gemeinschaftseigentum an einem Kellerraum nicht für erforderlich erachtet, wenn sich in diesem Raum lediglich die Wasser- und Gaszähler für zwei Eigentumswohnungen befinden. Abgesehen davon, daß es im vorliegenden Fall nicht um die Frage geht, ob der Kellerraum, in welchem sich die Versorgungseinrichtungen befinden, sondereigentumsfähig ist, ist aus den vorgelegten Unterlagen nicht zu entnehmen, daß - wie in dem vorgenannten Fall - in dem Hausanschlußraum lediglich die Zählervorrichtungen untergebracht sind. Das Grundbuchamt hat aber auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen die Eintragung vorzunehmen oder zu beanstanden, es hat nicht etwa eigene Ermittlungen zu der Frage anzustellen, welchem weiteren Zweck ein im Aufteilungsplan eingezeichneter Raum dienen soll. Soweit danach die zentralen Versorgungseinrichtungen in einem gemeinschaftlichen Raum untergebracht sind,

aber auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen die Eintragung vorzunehmen oder zu beanstanden, es hat nicht etwa eigene Ermittlungen zu der Frage anzustellen, welchem weiteren Zweck ein im Aufteilungsplan eingezeichneter Raum dienen soll. Soweit danach die zentralen Versorgungseinrichtungen in einem gemeinschaftlichen Raum untergebracht sind, verbleibt es bei dem Grundsatz, daß auch die Zugänge hierzu dem gemeinschaftlichen Eigentum unterliegen müssen.