Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum; Wanddurchbruch

Der Durchbruch durch eine innerhalb einer Eigentumswohnung verlaufende tragende Wand muß nicht in jedem Fall als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen. Die Frage, ob eine Ausnahme von der Zustimmungsbedürftigkeit vorliegt oder nicht, wird der Tatrichter - auch wenn es um die Ungültigerklärung eines die geplante Maßnahme billigenden Eigentümerbeschlusses geht - in der Regel nicht ohne die Erhebung von Beweis durch Sachverständige entscheiden können.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Die Antragsgegnerin zu 1 beabsichtigt, in eine tragende Wand ihrer Dreizimmerwohnung eine Schiebetür von 1,7 m Breite und 2,1 m Höhe einzubauen und dazu die Wand zu durchbrechen; bisher befindet sich in der Wand eine Tür von 0,85 m Breite. In der Eigentümerversammlung vom 21.8.1997 stand der Antrag der Antragsgegnerin zu 1 zum Einbau einer Schiebetür innerhalb ihrer Wohnung auf der Tagesordnung (Tagesordnungspunkt 7). Einige Wohnungseigentümer wandten sich dagegen; der Aufschub der Entscheidung bis zur Vorlage einer gesicherten Statik wurde abgelehnt. Anschließend wurde der Antrag unter folgenden, in der Versammlungsniederschrift niedergelegten Voraussetzungen mit Stimmenmehrheit gebilligt:

"Die geplante Baumaßnahme betrifft eine tragende Wand und somit das Gemeinschaftseigentum. Es muß daher die Statik sichergestellt sein. Es dürfen keine Nachteile am Miteigentum anläßlich dieser Bau-maßnahme entstehen, es dürfen anderen keine Kosten entstehen, es dürfen anderen keine nachträglichen Kosten entstehen, auch keine Kosten wegen nachfolgender eintretender Schäden, es dürfen auch dem/den eventuellen Rechtsnachfolger/n keine Kosten entstehen.

Eine nachprüfbare Statik ist den Eigentümern bis zum 31.8.1997 schriftlich vorzulegen."

Die Versammlungsniederschrift enthält ferner folgenden "Hinweis der Verwaltung":

"Die genehmigte Maßnahme ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum und bedarf daher der Allstimmigkeit. Es besteht daher die Möglichkeit für Miteigentümer, diesen Beschluß vor dem Amtsgericht anzufechten und den Beschluß durch einen Richter prüfen zu lassen. Sollte kein Einspruch erfolgen, gilt nach der sogenannten Monatsfrist dieser Antrag als angenommen ..."

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 7 für ungültig zu erklären. Er meint, daß die beabsichtigte Maßnahme wegen der Eingriffe in die Statik des Gebäudes und der sonstigen Nachteile für ihn und die übrigen Wohnungseigentümer der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe.

Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt, das Landgericht das dagegen gerichtete Rechtsmittel der Antragsgegnerin zu 1 zurückgewiesen. Die Antragsgegnerin zu 1 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führte.

a) Das Landgericht geht bei seinen Erörterungen zunächst zutreffend davon aus, daß das Erfordernis der Zustimmung des Antragstellers und damit die Gültigkeit des angefochtenen Eigentümerbeschlusses gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG daran zu messen ist, ob dem Antragsteller durch die von der Antragsgegnerin zu 1 geplante Baumaßnahme ein über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehender Nachteil entstehen kann. Die bejahende Feststellung des Landgerichts ist aber nicht frei von Rechtsfehlern; es hat in diesem Zusammenhang die gemäß § 12 FGG gebotenen Ermittlungen, nämlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, nicht angestellt.

(1) Als Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG gelten nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der Lage des Antragstellers verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392/396). Hier kann der nicht hinzunehmende Nachteil nur darin liegen, daß die von der Antragsgegnerin zu 1 geplante Baumaßnahme den Bestand und die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen kann. Der Durchbruch durch eine tragende Wand greift in erheblichem Maße in die Substanz des gemeinschaftli-chen Eigentums und in die Statik des Gebäudes ein; nach der Recht sprechung des Senats wird er deshalb in aller Regel als zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen (vgl. BayObLG, NJW RR 1995, 649 f. m. w. N.; vgl. auch OLG Köln, WE 1995, 221). Der Nachteil kann sich hierbei auch daraus ergeben, daß umfangreiche Sicherungsmaßnahmen (Unterfangungsarbeiten) erforderlich werden und die Feststellung, Zuordnung und Behebung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum durch die bauliche Veränderung erschwert würde (BayObLG, aaO; BayObLGZ 1990, 120/123 f.). Andererseits hat die Rechtsprechung Eingriffe in tragende Wände, insbesondere auch Außenwände, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zugelassen oder für möglicherweise zulässig gehalten (vgl. OLG Köln, DWE 1988, 25; OLG Hamburg, WuM 1992, 87; OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 581 f.; KG, GE 1997, 497 = FGPrax 1997, 55). Auch die Rechtsprechung des Senats geht davon aus, daß es Ausnahmen vom Regelfall geben kann (vgl. auch Staudinger/Bub, WEG 12. Aufl. § 22 Rn. 122: "Eine Frage des Einzelfalls"). Eine solche Ausnahme kommt hier in Betracht; das Landgericht hätte nicht ohne die Zuziehung eines Sachverständigen für Statik und Baukonstruktion anders entscheiden dürfen.

(2) Die von der Antragsgegnerin zu 1 geplante und durch den Eigentümerbeschluß genehmigte Maßnahme bleibt in ihren Auswirkungen hinter den Baumaßnahmen zurück, die der Entscheidung des Senats in BayObLGZ 1990, 120 ff. zugrunde lagen; sie geht aber wohl über die Eingriffe in tragende Wände hinaus, die von den Oberlandesgerichten Hamburg und Düsseldorf (jeweils aaO.) für nicht zustimmungsbedürftig erklärt wurden. Mehrere vom Landgericht nicht oder nicht richtig gewürdigte Gesichtspunkte sprechen jedoch hier dafür, daß der Mauerdurchbruch zu keiner konkreten und objektiven Beeinträchtigung des Antragstellers führen wird, wenn er sachgerecht ausgeführt wird. Die Antragsgegnerin zu 1 trägt zunächst unwidersprochen vor, daß parallel zu der tragenden Wand innerhalb ihrer Wohnung eine weitere tragende Wand verläuft, die Kräfte und Lasten, die auf jene Wand wirken, also geringer sein können als in anderen Fällen. Weiter kann der Umstand, daß sich in der Wand eine Türöffnung befindet, sich der Einbau der Schiebetür also auch als Vergrößerung eines bereits bestehenden Mauerdurchbruchs beurteilen und ausführen läßt, zu einer für die Antragsgegnerin zu 1 günstigeren Beurteilung der Rechtslage führen. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist dieser Umstand bei der Würdigung der Sach- und Rechtslage mit heranzuziehen, denn es ist der Zustand vor der baulichen Veränderung mit dem dadurch geschaffenen Zustand zu vergleichen. Schließlich wird die Tatsache, daß sich die Wand innerhalb der Wohnung der Antragsgegnerin zu 1 befindet, zwar nichts an den Beurteilungsmaßstäben ändern; es bedarf aber einer besonders sorgfältigen Prüfung der Frage, ob andere Wohnungseigentümer durch die beabsichtigte Baumaßnahme wirklich beeinträchtigt werden können.

(3) Das Landgericht konnte die entscheidungserheblichen Fragen nicht ohne sachverständige Beratung beurteilen und entscheiden (vgl. BayObLG, WE 1995, 159 f.). Die Antragsgegnerin zu 1 hat ausdrücklich Sachverständigenbeweis angeboten. Der Eigentümerbeschluß vom 21.8.1997 stellt in Verbindung mit der vorgelegten Berechnung der beratenden Ingenieure B. und Kollegen eine ausreichend bestimmte Grundlage für die Begutachtung dar. Der Sachverständige wird sich dazu zu äußern haben, wie der Mauerdurchbruch sachgerecht durchzuführen ist, welche Sicherungsmaßnahmen dabei erforderlich sind und ob, bei sachgerechter Vorbereitung und Ausführung der Baumaßnahme, Gefahren für den Bestand und die Standsicherheit des Gebäudes zu erwarten sind. Schwierigkeiten bei der Feststellung und Zuordnung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum können dann möglicherweise ausgeschlossen werden. Der Sachverständige wird sich auch dazu zu äußern haben, ob die Berechnung der beratenden Ingenieure den Anforderungen an eine nachprüfbare Statik entspricht oder ob eine weitere statische Berechnung vorzulegen ist. Es ist dann gegebenenfalls Aufgabe der Verwalterin und der übrigen Wohnungseigentümer, sicherzustellen, daß die Baumaßnahme entsprechend dem Eigentümerbeschluß und dem Sachverständigengutachten ausgeführt wird. Die bei der Durchführung auftretenden Beeinträchtigungen z. B. durch Lärm und Schmutz wird der Antragsteller hinnehmen müssen, wenn sie, wie anzunehmen ist, nicht länger als einige Tage dauern werden (vgl. BayObLGZ 1990, 120/124). Auf der Grundlage der Begutachtung durch den Sachverständigen wird das Landgericht dann zu entscheiden haben, ob der Eigentümerbeschluß vom 21.8.1997 für ungültig zu erklären ist oder nicht.

Ein Wohnungseigentümer wollte zwei Zimmer seiner Wohnung mit einer Schiebetür verbinden, mußte dafür allerdings eine tragende Wand durchstemmen. Tragende Wände zählen zum Gemeinschaftseigentum, das nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verändert werden darf. Es kam nur ein Mehrheitsbeschluß über die Gestattung zustande, der prompt angefochten wurde.

Das BayObLG in seinem Beschluß vom 14. Januar 1999 hat ausgeführt, daß der Durchbruch nur untersagt werden kann, wenn konkrete und objektive Beeinträchtigungen durch den Umbau zu erwarten sind, was regelmäßig durch ein Sachverständigengutachten zu klären sei.