Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum; Vermietung als Gebrauchsregelung

Durch den Eigentümerbeschluß, der die Vermietung von in Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zuläßt, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum geregelt; an die Stelle des sonst möglichen unmittelbaren Gebrauchs eines Kellerraums tritt bei der Vermietung der Anteil an den Mieteinnahmen (Vorlage an den Bundesgerichtshof wegen Abweichung von OLG Zweibrücken, NJW-RR 1986, 1338).

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 31.7.1998 mit Mehrheit, daß "die vermieteten Kellerräume wie gehabt weiterhin von den Eigentümern bzw. Mietern gemietet werden können". Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die zur Vorlage an den BGH führte.

Der Senat hält das Rechtsmittel für unbegründet. Er sieht sich an der Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde aber durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken (NJW-RR 1986, 1338) gehindert. Die sofortige weitere Beschwerde wird deshalb dem Bundesgerichtshof gemäß § 43 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt. Diese hängt von der Beantwortung der Rechtsfrage ab, ob die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen können, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Kellerräume an Wohnungseigentümer oder Dritte zu vermieten. Im Gegensatz zum Oberlandesgericht Zweibrücken möchte der Senat die Frage bejahen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Über die Vermietung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellerräume könne durch Mehrheitsbeschluß entschieden werden; es handle sich nämlich um eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG. Der angefochtene Beschluß widerspreche weder der Gemeinschafts- noch der Hausordnung. Die Vermietung der bisher nicht zugeteilten Kellerräume komme in der Form des eingenommenen Mietzinses allen Wohnungseigentümern zugute. Nachteile seien nicht ersichtlich, zumal die abgeschlossenen Mietverträge so ausgestaltet würden, daß sie nur so lange gelten, bis die Wohnungseigentümer eine neue Regelung treffen.

2. Nach Ansicht des Senats hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Kellerräume, die aufgrund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses an Wohnungseigentümer oder Dritte vermietet werden sollen, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Zu ihrem Mitgebrauch ist jeder Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Das Recht eines Miteigentümers, gemeinschaftliches Eigentum zu benutzen, kann zwar nicht durch Mehrheitsbeschluß völlig ausgeschlossen werden (BayObLGZ 1961, 322/330; OLG Karlsruhe MDR 1983, 672). Die Wohnungseigentümer können aber, soweit keine Vereinbarung entgegensteht, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG).

b) Ein ordnungsmäßiger Gebrauch im Sinn des § 15 Abs. 2 WEG kann auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Kellerräumen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG erleidet (BayObLGZ 1992, 1 ff.; KG WE 1991, 327; HansOLG Hamburg WE 1993, 167 f.; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 24). Durch den Eigentümerbeschluß, der die Vermietung von in Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen zuläßt, wird der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum im Sinn des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt. An die Stelle des sonst möglichen unmittelbaren Gebrauchs eines Kellerraums tritt bei der Vermietung der Anteil an den Mieteinnahmen, § 13 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 1 WEG (BayObLGZ 1992, 1/3). Die Wohnungseigentümer werden somit vom Mitgebrauch nicht völlig ausgeschlossen. Hinzu kommt, daß jedenfalls bei Kellerräumen oder Garagenstellplätzen weder rechtlich noch tatsächlich eine andere Möglichkeit als eine Nutzung durch Zuweisung einzelner Kellerräume oder Garagenstellplätze an einzelne Wohnungseigentümer oder an Dritte besteht (vgl. KG WE 1991, 327); dies gilt erst recht, wenn mehr Kellerräume oder Garagenstellplätze als Wohnungseigentümer vorhanden sind. Der Senat hält an seinen anderslautenden Entscheidungen vom 31.3.1972 (BayObLGZ 1972, 109/112) und vom 9.10.1973 (BayObLGZ 1973, 267 f.) nicht fest.

c) Dem Eigentümerbeschluß steht weder- die Gemeinschaftsordnung noch eine Hausordnung entgegen. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts erleidet auch keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil.

In einer Wohnanlage beschlossen die Wohnungseigentümer, die Vermietung von Kellerräumen an Eigentümer bzw. Mieter nach wie vor zuzulassen. Ein Wohnungseigentümer beanstandete diese Regelung, hatte doch das OLG Zweibrücken in seinem Beschluß vom 5. Juni 1986 (NJW-RR 1986, 1339 = ZMR 1996, 368) selbst für die entgeltliche Überlassung von Gemeinschaftsflächen an einen einzelnen einen Eigentümerbeschluß nicht ausreichen lassen, sondern eine einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer verlangt.

Mit der überwiegenden Meinung hat das BayObLG in der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums eine bloße Gebrauchsregelung gesehen, die den übrigen Wohnungseigentümern zum Ausgleich den Anteil an den Mieteinnahmen verschafft.