Gemeinschaft

Gemeinschaft; Verbindlichkeiten; Erstattung; Aufwendungen; Ersatzanspruch

Hat ein Gemeinschaftsmitglied Verbindlichkeiten der Gemeinschaft getilgt, so können es die auf Erstattung dieser Aufwendungen persönlich in Anspruch genommenen übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auf die Befriedigung aus den gemeinschaftlichen Mitteln verweisen.

Der angegriffene Beschluß ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, § 550 ZPO). Die Vorinstanzen haben die Zahlungsverpflichtung der Ag. gegenüber der Ast. nicht rechtsfehlerfrei beurteilt und die wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätze über die Pflichten und Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer aus §§ 16 Abs. 2, 20 ff. WEG nicht ausreichend beachtet.

In rechtlich nicht zu beanstandender Weise sind die Vorinstanzen hingegen vom Bestehen eines Aufwendungsersatzanspruchs der Ast. ausgegangen. Dabei kann dahinstehen, ob die von der Ast. getätigten Aufwendungen im Rahmen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG erfolgten oder nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag nach den §§ 677 ff. BGB, ohne daß die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung vorlagen. Denn die Ansprüche aus §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 2 WEG sind nicht vorrangig und schließen die allgemeinen Ansprüche aus §§ 683, 864 BGB oder 748 BGB nicht aus. Sie bestehen vielmehr nebeneinander, soweit jeweils die Voraussetzungen gegeben sind und die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. Senat, WE 1995, 240; OLG Hamm, WE 1993, 110 [111]; BayObLG, WE 1995, 243 [244]; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdn. 51 ff. m. w. N.). Ein Aufwendungsersatzanspruch der Ast. besteht insoweit auch für die gezahlten Versicherungsprämien, auch wenn das volle Risiko durch die Versicherung nicht gedeckt war. Nach § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Abschluß einer angemessenen Versicherung, d. h. grundsätzlich einer Versicherung, die insbesondere das Risiko vollständig abdeckt und nicht lückenhaft ist. Andererseits ist zu beachten, daß ohne den abgeschlossenen Versicherungsvertrag überhaupt kein Versicherungsschutz bestanden bzw. bei Nichtzahlung der Prämie die Kündigung des Versicherungsvertrags gedroht hätte, was ebenfalls den gänzlichen Verlust des Versicherungsschutzes zur Folge gehabt hätte. Die Zahlung der Prämie im konkreten Fall entspricht daher noch ordnungsgemäßer Verwaltung und lag im Interesse der Ag., denn auch für ihr Wohnungseigentum wäre andernfalls jeglicher Versicherungsschutz zumindest gefährdet gewesen.

Zu Recht sind darüber hinaus die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß jeder Wohnungseigentümer, der gegenüber Dritten über das seinem Anteil entsprechende Verhältnis mit einer Verbindlichkeit belastet ist, insoweit Befreiung verlangen und, falls er gezahlt hat, Rückgriff nehmen kann (vgl. BGH, NJW 1985, 912). Ein solcher Rückgriffsanspruch kann ihm auch unmittelbar gegen den oder die anderen Wohnungseigentümer in Höhe deren Anteils zustehen (vgl. OLG Stuttgart, OLGZ 1986, 32 [34]; OLG Hamm, WE 1993, 110 [111]; BayObLG, WE 1995, 243 [244]).

Gleichwohl scheidet im vorliegenden Fall eine unmittelbare Inanspruchnahme der Ag. aus, denn die Ag. ist berechtigt, die Ast. auf die Befriedigung aus den gemeinschaftlichen Mitteln zu verweisen (vgl. OLG Hamm, WE 1993, 110 [111]; WE 1993, 314 [315]). Bei den von der Ast. beglichenen Verbindlichkeiten handelt es sich um Verwaltungskosten i. S. des § 16 Abs. 2 WEG, die aus den gemeinschaftlichen Mitteln der Wohnungseigentümer zu berichtigen sind. Die gemeinschaftlichen Mittel stellen die Vermögensmasse dar, aus der im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Kosten der Gemeinschaft zu begleichen sind und hätten beglichen werden müssen, wenn nicht ein Wohnungseigentümer in Vorlage getreten wäre. Aus den gemeinschaftlichen Mitteln sind deshalb grundsätzlich auch die Kosten zu erstatten, die ein Wohnungseigentümer über seinen Anteil hinaus vorgelegt hat. Die Berechtigung des in Anspruch genommenen Miteigentümers, den in Vorlage getretenen auf die gemeinschaftlichen Mittel zu verweisen, folgt aus den dem Gemeinschaftsverhältnis innewohnenden gegenseitigen Schutz- und Treuepflichten. Denn die gemeinschaftlichen Mittel, aus denen die Verwaltungsschulden grundsätzlich zu begleichen sind, werden von den Wohnungseigentümern in der Regel durch die Leistung der Wohngeldvorauszahlungen nach § 28 Abs. 2 WEG erbracht. Wäre ein Wohnungseigentümer berechtigt, wegen der über seinen Anteil hinaus aufgewendeten Kosten unmittelbar bei dem anderen Wohnungseigentümer Rückgriff zu nehmen, ohne daß dieser den in Vorlage getretenen Wohnungseigentümer auf die Befriedigung aus den gemeinschaftlichen Mitteln verweisen könnte, bestünde die Gefahr, daß der in Anspruch Genommene nunmehr seinerseits über seinen Anteil hinaus belastet wird. Obwohl er die ihm nach seinem Anteil obliegenden Wohngeldvorauszahlungen erbracht hat, müßte er darüber hinaus weitere Zahlungen für aufgewendete Verwaltungskosten erbringen. Dies widerspricht dem Grundsatz der gleichmäßigen Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten.

Dem Recht der Ag., die Ast. auf die gemeinschaftlichen Mittel zu verweisen, steht hier nicht entgegen, daß die Ag. an der Fassung entsprechender Beschlüsse nicht mitgewirkt und ihre Zustimmung zur Auszahlung an die Ast. verweigert hat. Nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist die Verwalterin verpflichtet, die Aufwendungen der Ast. anteilig zu erstatten. Kommt sie dem nicht nach oder fehlen die wohnungseigentumsrechtlichen Grundlagen für die Auszahlung, kann dies, abgesehen von Fällen des Rechtsmißbrauchs, für den hier keine Anhaltspunkte vorliegen, nicht zu lasten des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers gehen. Neben der Möglichkeit der Aufrechnung gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Bärmann-Pick-Merle, § 21 Rdnr. 49) bleibt der Ast. unter diesen Umständen nur der Weg nach § 43 WEG.