Gemeinsamer Wasseranschluß für Reihenhäuser

Die in Ergänzenden Bestimmungen eines Wasserversorgungsunternehmens zur AVBWasserV enthaltene Klausel "Jedes Grundstück oder jedes Haus muß einen eigenen Anschluß an der Versorgungsleitung haben." ist wegen unangemessener Benachteiligung der Anschlußnehmer gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Die Kl. ist ein Bauträgerunternehmen, das im gesamten Bundesgebiet Wohnanlagen in einer "Gesamtbauweise" errichtet und diese in der Form von Wohnungseigentum veräußert. Die Bekl. ist die für die Gemeinde S. allein zuständige Trägerin der Wasserversorgung. Die Kl. erstellte in S. auf einem einzelnen Grundstück 37 Wohneinheiten, die in fünf Gebäuden mit Reihenhauscharakter angeordnet sind. Sie hat das Eigentum an dem Grundstück nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes zum Zwecke der Veräußerung des hierdurch geschaffenen Wohnungseigentums geteilt. Nach dem technischen Konzept der Kl. ist aus Kostengründen vorgesehen, alle 37 Wohneinheiten, die nicht mit eigenen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen ausgestattet sind, über ein im gemeinschaftlichen Eigentum der zukünftigen Wohnungseigentümergemeinschaft stehendes, zentrales Technikgebäude mit Strom, Wasser und Wärme zu versorgen. Allein das Technikgebäude soll an die öffentlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden. Mit den Versorgungsunternehmen soll jeweils nur ein Anschlußvertrag im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Anschlußnehmerin geschlossen werden. Im Oktober 2002 - vor Baubeginn - beantragte die Kl. bei der Bekl. die Herstellung eines Hausanschlusses für die Technikzentrale zur Versorgung der gesamten Wohnanlage. Dies lehnte die Bekl. ab. Sie ist der Auffassung, daß jede der 37 Wohneinheiten - die jeweils eine eigene Hausnummer erhalten - eines eigenen Hausanschlusses bedürfe. Die Ergänzenden Bestimmungen der Bekl. zur Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) enthalten unter anderem folgende Regelungen: "A. Anschlußvertrag ... II. Hausanschluß (zu § 10 AVBWasserV) 1. Jedes Grundstück oder jedes Haus muß einen eigenen Anschluß an der Versorgungsleitung haben. Als Grundstück gilt ohne Rücksicht auf die Grundbuchbezeichnung jeder zusammenhängende Grundbesitz, der eine selbständige wirtschaftliche Einheit bildet, insbesondere, wenn eine eigene Hausnummer zugeteilt worden ist. ..."

Die Bekl. ist als alleinige Trägerin der kommunalen Wasserversorgung in S. grundsätzlich verpflichtet, mit dem Eigentümer eines Grundstücks einen Vertrag über den Anschluß an das öffentliche Leitungsnetz und über die nachfolgende Versorgung der Anschlußstelle mit Wasser zu ihren Allgemeinen Versorgungsbedingungen zu schließen (vgl. Senat, Urteil vom 30. April 2003 - VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 = WM 2003, 1730, unter II 1 b m.w.Nachw.; Begründung zur AVBWasserV, BR-Drucks. 196/80, S. 2). Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß Bestimmungen der AVB-WasserV oder ihre Ergänzenden Bestimmungen zu dieser Verordnung dem Anspruch der Kl. auf Versorgung der Wohnanlage über einen zentralen Hausanschluß entgegenstehen. (...)

a) Buchst. A Ziff. II 1 der von der Bekl. verwendeten Ergänzenden Bestimmungen ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB - der anzuwenden ist, weil die Kl. den Anschluß an das Leitungsnetz der Bekl. im Oktober 2002 und mithin nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes beantragt hat (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) - sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Von maßgeblicher Bedeutung ist insoweit, ob die dispositive gesetzliche Regelung nicht nur auf Zweckmäßigkeitserwägungen beruht, sondern dem Gerechtigkeitsgebot Ausdruck verleiht (Senatsurteil BGHZ 89, 206, 211; BGHZ 115, 38, 42, jew. m.w.Nachw.). So liegt es hier. aa) Buchst. A Ziff. II 1 der Ergänzenden Bestimmungen, bei denen es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB handelt (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 77/86, NJW 1987, 1828 = WM 1987, 295, unter II 2 a, betreffend Ergänzende Bestimmungen zur AVBGasV; Morell, Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV), E § 1 S. 7), weicht von § 10 Abs. 2 AVBWasserV ab. Nach § 10 Abs. 2 AVBWasserV werden Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse sowie deren Änderung nach Anhörung des Anschlußnehmers und unter Wahrung seiner berechtigten Interessen vom Wasserversorgungsunternehmen bestimmt. Das Wasserversorgungsunternehmen hat seine Bestimmung nach billigem Ermessen auszuüben (Recknagel in Hermann/Recknagel/Schmidt-Salzer, Kommentar zu den Allgemeinen Versorgungsbedingungen für Elektrizität, Gas, Fernwärme und Wasser, Bd. 2, 1984, § 10 AVBV Rdnr. 8; vgl. auch Senat, Urteil vom 10. November 1960 - VIII ZR 167/59, LM Nr. 9 Allg. Beding. d. ElektrVersorgUnternehmen, unter B IV). Dies erfordert eine vom Wasserversorgungsunternehmen vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen berechtigten Interessen (Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke, Recht der Elektrizitäts-, Gas- und Wasserversorgung, AVBWasserV § 10 vor Rdnr. 1 i.V.m. AV-BEltV § 10 Rdnr. 11; vgl. auch Recknagel, aaO., § 10 AVBWasserV Rdnr. 7; Morell, aaO., E § 10 S. 5 ff.). Die von der Bekl. ergänzend zur AVBWasserV verwendete Klausel enthält eine vorformulierte Ausübung des Bestimmungsrechts der Bekl. hinsichtlich der Zahl der erforderlichen Anschlüsse. Danach "muß" jedes Grundstück oder jedes Haus einen eigenen Anschluß an der Versorgungsleitung haben. Diese Regelung weicht von § 10 Abs. 2 AVBWasserV ab, weil ihr die Zahl der erforderlichen Hausanschlüsse zwingend festgelegt wird, ohne daß noch Raum für eine einzelfallbezogene Abwägung unter Berücksichtigung der Interessen des Anschlußnehmers ist, die § 10 Abs. 2 AVBWasserV voraussetzt. bb) Buchst. A Ziff. II 1 der Ergänzenden Bestimmungen ist mit wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Gesetzesrechts nicht zu vereinbaren. Die AVBWasserV ist eine durch den Bundesminister für Wirtschaft auf Grund des § 27 AGBG erlassene Rechtsverordnung, deren Inhalt nach ihrem § 1 Abs. 1 Vertragsbestandteil wird, soweit Wasserversorgungsunternehmen - wie hier von der Bekl. beabsichtigt - für den Anschluß an die öffentliche Wasserversorgung und für die öffentliche Versorgung mit Wasser Vertragsmuster oder

e durch den Bundesminister für Wirtschaft auf Grund des § 27 AGBG erlassene Rechtsverordnung, deren Inhalt nach ihrem § 1 Abs. 1 Vertragsbestandteil wird, soweit Wasserversorgungsunternehmen - wie hier von der Bekl. beabsichtigt - für den Anschluß an die öffentliche Wasserversorgung und für die öffentliche Versorgung mit Wasser Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Es handelt sich um dispositives Recht, da von den §§ 2 bis 34 der Verordnung unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 AVBWasserV abgewichen werden kann. Buchst. A Ziff. II 1 der Ergänzenden Bestimmungen benachteiligt den Anschlußnehmer unangemessen; eine solche Klausel ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (a.A. AG Mainz, GWF/Recht und Steuern 1999, 47; vgl. auch Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke, aaO., AVBWasserV § 10 vor Rdnr. 1; Morell, aaO., S. 3 f., 6 f.). § 10 Abs. 2 AVBWasserV enthält eine ausdrückliche Regelung des Grundsatzes, daß bei einer Bestimmung der Leistung durch eine Vertragspartei nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) die berechtigten Interessen der anderen Vertragspartei zu berücksichtigen sind. Dies ist ein wesentlicher, auf § 27 Satz 1 AGBG (jetzt Art. 243 Satz 1 EGBGB) beruhender Grundgedanke des § 10 Abs. 2 AVBWasserV und ein Ausdruck des Gerechtigkeitsgebots und der Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dem trägt die von der Bekl. verwendete Klausel nicht Rechnung. Ihre zwingende Formulierung läßt keinen Raum für die Wahrung der Belange des Anschlußnehmers, der im Einzelfall ein die Interessen der Bekl. überwiegendes, berechtigtes Interesse daran haben kann, mehrere Häuser über einen zentralen Hausanschluß zu versorgen. Ein solcher Fall ist hier gegeben. b) Die Bekl. ist auch nach § 10 Abs. 2 AVBWasserV nicht berechtigt, der Kl. die Versorgung über einen zentralen Wasserhausanschluß zu verweigern, weil ihre Bestimmung, daß jede der 37 Wohneinheiten eines separaten Hausanschlusses bedarf, nicht der Billigkeit entspricht (§ 10 Abs. 2 AVB-WasserV, § 315 Abs. 3 BGB). Zwar ist die gerichtliche Billigkeitskontrolle grundsätzlich Sache des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. BGHZ 115, 311, 321). Das Berufungsgericht hat eine Billigkeitskontrolle - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - jedoch nicht vorgenommen. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die erforderliche Abwägung der beiderseitigen Interessen selbst vornehmen. Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse daran, ihre aus 37 Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentumsanlage über ein zentrales Technikgebäude zu versorgen. Anderenfalls müßte sie das auf die Schaffung kostengünstigen Wohnraums vorwiegend für junge Familien ausgerichtete technische Konzept ihrer Wohnanlage verändern, weil die einzelnen Wohneinheiten nicht über eigene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen verfügen. Hierdurch würden ihr unstreitig Mehrkosten von ca. 70.000 € entstehen. Dem stehen keine hinreichend gewichtigen Interessen der Bekl. entgegen, die ihr Verlangen nach einem separaten Hausanschluß für jede Wohneinheit rechtfertigen würden. Die von der Bekl. angeführten Gründe der Versorgungssicherheit und der Trinkwasserhygiene rechtfertigen im vorliegenden Fall nicht die Versagung eines zentralen Wasserhausanschlusses. Zwar mögen bei einer Störung der Wasserversorgung vor oder hinter der Technikzentrale sämtliche auf dem Grundstück errichteten Wohneinheiten betroffen sein. Wie das

Die von der Bekl. angeführten Gründe der Versorgungssicherheit und der Trinkwasserhygiene rechtfertigen im vorliegenden Fall nicht die Versagung eines zentralen Wasserhausanschlusses. Zwar mögen bei einer Störung der Wasserversorgung vor oder hinter der Technikzentrale sämtliche auf dem Grundstück errichteten Wohneinheiten betroffen sein. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, besteht insoweit jedoch kein Unterschied zu dem Fall, daß sich in einem Haus mehrere zentral versorgte Wohneinheiten befinden. Das Berufungsgericht hat eine nennenswerte Gefahrerhöhung durch den Umstand, daß die Verbindungsrohre zwischen Technikzentrale und Wohneinheiten teilweise außerhalb der Gebäude verlegt sind, zu Recht unter Hinweis darauf verneint, daß die Kundenanlage gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 AVBWasserV nur unter Beachtung der Vorschriften dieser Verordnung und anderer gesetzlicher oder behördlicher Bestimmungen sowie nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet und unterhalten werden darf; das Wasserversorgungsunternehmen ist zudem nach Satz 3 dieser Bestimmung berechtigt, die Arbeiten zur Errichtung und Veränderung der Anlage zu überwachen. Des weiteren hat die Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß alle 20 Wasserversorgungsunternehmen, in deren Gebiet sie bereits ähnliche Wohnungseigentumsanlagen errichtet hat, die zentrale Wasserversorgung gestattet haben. Das Berufungsgericht hat daraus rechtsfehlerfrei den Schluß gezogen, daß sich dort keine Bedenken hinsichtlich der Versorgungssicherheit ergeben haben. Auch die Revision zeigt keine gefahrerhöhenden Umstände auf. Ein solcher Umstand liegt entgegen der Auffassung der Revision nicht darin, daß die Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgehoben und Alleineigentum an den bebauten Grundstücksflächen begründet werden könnte. Diese Möglichkeit ist, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, eher theoretisch. Im übrigen spricht auch die Möglichkeit einer rechtlichen Verselbständigung der Wohneinheiten nicht für die Erforderlichkeit separater Wasserhausanschlüsse. Denn die Wohneinheiten wären in technischer Hinsicht weiterhin von der Fortsetzung der Versorgung über die Technikzentrale abhängig, weil sie nicht über eigene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen verfügen. Des weiteren ist ein Haftungsrisiko der Bekl. im Falle der zentralen Wasserversorgung nicht erkennbar. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 AVBWasserV ist der Anschlußnehmer für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Unterhaltung der Anlage hinter dem Hausanschluß mit Ausnahme der Meßeinrichtungen des Wasserversorgungsunternehmens verantwortlich. Hierdurch werden die Verantwortungsbereiche des Wasserversorgungsunternehmens und des Kunden voneinander abgegrenzt (vgl. OLG Naumburg RdE 2000, 122 m.w.Nachw.). Die Bekl. kann auch aus Gründen der Tarifgerechtigkeit nicht die Ausstattung aller 37 Wohneinheiten mit einem Wasserhausanschluß verlangen. Das Berufungsgericht hat zu Recht ausgeführt, daß die Bekl. es selbst in der Hand hat, durch ihre Tarifgestaltung Ungleichbehandlungen zu vermeiden, die dadurch entstehen können, daß eine unterschiedliche Anzahl von Wohneinheiten über denselben Hausanschluß versorgt wird. § 9 Abs. 3 AVBWasserV sieht hinsichtlich der Erhebung von Baukostenzuschüssen vor, daß das Wasserversorgungsunternehmen unter anderem auch die Zahl der Wohnungseinheiten oder gleichartiger Wirtschaftseinheiten berücksichtigen kann.

Bauträgerunternehmen steht ein Anspruch gegen Wasserversorgungsunternehmen zu, mehrere Wohneinheiten einer Wohnanlage zentral über einen Hausanschluß mit Wasser zu versorgen. Entgegenstehende Klauseln in AGB sind unwirksam.

Die Klägerin ist ein Bauträgerunternehmen. Die Beklagte ist für die Gemeinde S. allein zuständige Trägerin der Wasserversorgung.

Die Klägerin erstellte in S. auf einem einzelnen Grundstück 37 Wohneinheiten, die in fünf Gebäuden mit Reihenhauscharakter angeordnet sind. Alle 37 Wohneinheiten sollten über ein im gemeinschaftlichen Eigentum der zukünftigen Wohnungseigentümergemeinschaft stehendes, zentrales Technikgebäude mit Strom, Wasser und Wärme versorgt werden. Allein das Technikgebäude soll an die öffentlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden.

Die Beklagte lehnte die Herstellung eines Hausanschlusses für die Technikzentrale zur Versorgung der gesamten Wohnanlage ab. Sie war der Auffassung, daß jede der 37 Wohneinheiten - die jeweils eine eigene Hausnummer erhalten - eines eigenen Hausanschlusses bedürfe. Die Beklagte bezog sich dabei auf die in ihren Ergänzenden Bestimmungen zur AVBWasserV enthaltene Klausel: "Jedes Grundstück oder jedes Haus muß einen eigenen Anschluß an der Versorgungsleitung haben."

Der Klägerin stand nach Ansicht des BGH ein Anspruch zu, alle 37 Wohneinheiten zentral über den im Technikgebäude befindlichen Hausanschluß mit Wasser zu versorgen.

Die vom Wasserversorger verwendete Klausel der Ergänzenden Bestimmungen, wonach jedes Grundstück oder jedes Haus einen eigenen Anschluß an die Versorgungsleitung haben muß, sei gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB als unangemessene Benachteiligung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unwirksam.

Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. So liegt hier der Fall, denn nach § 10 Abs. 2 AVBWasserV werden Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse sowie deren Änderung nach Anhörung des Anschlußnehmers und unter Wahrung seiner berechtigten Interessen bestimmt. Dies erfordert eine vom Wasserunternehmen vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen berechtigten Interessen.

Die von der Beklagten verwendete Klausel weicht von dieser Regelung ab. Sie enthält eine vorformulierte Ausübung des Bestimmungsrechts, wonach jedes Haus oder Grundstück einen eigenen Anschluß haben "muß". Raum für eine einzelfallbezogene Abwägung besteht nicht, obwohl § 10 Abs. 2 AVBWasserV eine Abwägung vorschreibt.

Die von dem BGH dann vorgenommene Abwägung führte zu dem Ergebnis, daß die Interessen der Klägerin an einem zentralen Wasseranschluß gegenüber den Interessen der Beklagten an separaten Anschlüssen überwogen.

Das Urteil des BGH eröffnet für Dienstleister neue Möglichkeiten, kostensparende Konzepte bei dem Bau von Wohnanlagen zu entwickeln. In dem konkreten Fall konnte das Bauträgerunternehmen Mehrkosten von ca. 70.000 Euro einsparen, indem die Wohnanlage statt durch separate Wasseranschlüsse durch einen zentralen Wasseranschluß versorgt wird.

Solch unwirksame Klauseln finden sich auch in den Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung von Berlin (Ziff. 7 der Ergänzenden Bestimmungen zu den Wasser-AGB).