Gemeinsame Kündigung eines Mietvertrags nach Getrenntleben

1. Steht eine Immobilie im Miteigentum der Ehegatten, so ist für ein bestehendes Mietverhältnis im Zweifel davon auszugehen, dass eine Bruchteilsgemeinschaft i.S.v. § 741 BGB mit der Folge vorliegt, dass ein Ehegatte gemäß § 745 Abs. 2 BGB eine Neuregelung der Nutzungsverhältnisse nach der Trennung auch dahingehend verlangen kann, dass der andere Ehegatte eine gemeinsame Kündigungserklärung in Bezug auf das bestehende Mietverhältnis abgibt.

2. Im Rahmen der den beiderseitigen Interessen der Teilhaber gerecht werdenden Entscheidung über die weitere Nutzung ist neben der aus § 1353 BGB folgenden ehelichen Solidarität auch zu berücksichtigen, ob die beabsichtigte Kündigungserklärung nicht offensichtlich aussichtslos ist bzw. hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet. Daher sind der Eigenbedarf des die Kündigungserklärung begehrenden Ehegatten nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB sowie ein mögliches Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB neben den wirtschaftlichen Verhältnissen beider Ehegatten in die Beurteilung einzubeziehen.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegnerin haben im Juni 2000 die Ehe geschlossen, aus der der 2004 geborene Sohn und die 2007 geborene Tochter hervorgegangen sind. Die Beteiligten, die als Ärzte freiberuflich bzw. im Anstellungsverhältnis tätig sind, leben seit Anfang Juni 2021 getrennt. Bis zu ihrer Trennung haben sie gemeinsam in der als Ehewohnung genutzten Immobilie E. gelebt. Diese hatten die Beteiligten gemeinsam mit den Eltern der Antragsgegnerin erworben und sind Gesellschafter einer auf diese Immobilie bezogenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an der der Antragsgegnerin ein Anteil von 37,5 % und dem Antragsteller ein Anteil von 25 % zusteht. Nach der Trennung hielt sich der Antragsteller für einen nicht näher konkretisierten Zeitraum in Räumen in seiner Praxis in H. auf, bis er in eine gemietete Immobilie in H. umzog.

Die Antragsgegnerin bewohnt mit den gemeinsamen Kindern weiterhin die Ehewohnung, die in ihrem Alleineigentum steht.

Die Beteiligten sind (hälftige) Miteigentümer der Immobilie E. in … Das Einfamilienhaus liegt in der Nähe der Ehewohnung. Diese Immobilie haben die Beteiligten der 1941 geborenen Mutter der Antragsgegnerin mit Vertrag vom … 2019 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.050 € vermietet.

Der Antragsteller begehrt die Kündigung dieses Mietverhältnisses mit dem Ziel, selbst die Immobilie zu bewohnen. Er behauptet, auf das Bewohnen dieser Immobilie angewiesen zu sein, da er nach der Trennung zunächst in Räumen der Praxis geschlafen habe und nunmehr übergangsweise bei Bekannten untergekommen sei. Das vermietete Haus im E. eigne sich für seine Wohnbedürfnisse und liege in der Nähe der Ehewohnung, in der seine Kinder leben. Der Mutter der Antragsgegnerin sei es praktisch und finanziell möglich sowie auch zumutbar, eine Wohnung im näheren Umkreis zu nutzen oder in die Einliegerwohnung im Haus der Antragsgegnerin zu ziehen.

Der Antragsteller hat außergerichtlich unter dem … Juli 2023 das Mietverhältnis mit seiner Schwiegermutter gekündigt und die Antragsgegnerin gebeten, diese Kündigung zu genehmigen. Mit Schreiben vom … Juli 2023 hat diese ihre Zustimmung mit der Begründung verweigert, dass der Antragsteller seit Dezember 2022 eine Immobilie in H. gemietet habe und über weitere Immobilien verfüge, weshalb für die Kündigung des Mietverhältnisses mit ihrer Mutter keine Veranlassung bestehe.

Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, eine gemeinsame ordentliche Kündigungserklärung des Mietverhältnisses E. in …, bestehend aus … Zimmern, Bad, Küche und einem Dachboden sowie einem Garten gegenüber der Mieterin abzugeben. Er hält die Weigerung der Antragsgegnerin, bei der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, für treuwidrig und stützt die Kündigung auf den für ihn begründeten Eigenbedarf.

Die Antragsgegnerin ist dem Antrag entgegengetreten. Ihre Mutter sei 82 Jahre alt und Witwe. Die Ehegatten hätten die Immobilie im E. gerade dafür erworben, dass die Mutter der Antragsgegnerin in ihre Nähe leben und wohnen konnte. Diese sei pflegebedürftig und eine Pflegehilfe wohne in dem Haus. Sie halte eine zu erwartende gerichtliche Eigenbedarfsklage für erfolglos, weshalb sie nicht verpflichtet sei, hierbei mitzuwirken. Auch wollten die Kinder nicht, dass der Antragsteller in das Nachbarhaus einziehe, wenn dafür die Großmutter ausziehen müsse. Der Antragsteller sei nicht wohnungslos, zumal er über weiteres Grundeigentum, u. a. eine Stadtvilla in H. und eine weitere Wohnung über seiner Praxis, verfüge.

Der Antragsteller behauptet, nunmehr selbst von einer Kündigung des aktuellen Mietverhältnisses bedroht zu sein. Die Schwiegermutter sei Eigentümerin einer Vielzahl von renditestarken Immobilien und verfüge über eine auskömmliche Rente, so dass sie nicht als wohnungslos anzusehen sei. Sie verfüge über ein monatliches Einkommen von 17.000 €, das es ihr ermögliche, eine der mehreren in der Nähe der Ehewohnung freistehenden Immobilien zu erwerben oder zu mieten. Auch könne die Antragsgegnerin ihre Mutter in der Einliegerwohnung des 350 m2 großen Ehehauses aufnehmen, die eine Größe von 70 m2 habe.

Im angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen und seine Entscheidung maßgeblich damit begründet, dass ein Anspruch auf Mitwirkung an einer Kündigungserklärung gemäß § 745 Abs. 2 BGB nicht bestehe, weil der Antragsteller seinen Eigenbedarf nicht hinreichend dargelegt habe und die Schwiegermutter ebenfalls eine nahe Familienangehörige sei. Zu den derzeitigen Wohnverhältnissen des Antragstellers fehlten konkrete Angaben. […]

II. Die gemäß §§ 58, 63 FamFG zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts ist in der Sache erfolgreich und führt zu der aus der Beschlussformel ersichtlichen Verpflichtung der Antragsgegnerin, gemeinsam mit dem Antragsteller das Mietverhältnis über das Haus im E. zu kündigen.

1. Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin gemäß § 745 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Neuregelung der Nutzungsverhältnisse an der Immobilie E. und kann von ihr verlangen, das von beiden Ehegatten mit der Mutter der Antragsgegnerin geschlossene Mietverhältnis zu kündigen, da sich seit der Trennung der Ehegatten die Voraussetzungen für die Nutzung des Hauses derart wesentlich geändert haben, dass ihm ein Festhalten an dem Mietverhältnis nicht länger zuzumuten ist.

Nach der vorgenannten Regelung kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

a) Die Beteiligten sind gemeinschaftlich Vermieter i.S.v. § 535 BGB der Immobilie E. Im Fall einer Personenmehrheit auf Vermieterseite ist zu klären, in welcher Weise diese rechtlich als Gemeinschaft gegenüber dem Mieter bzw. der Mieterin auftreten. Insoweit kann es sich, insbesondere wenn Ehegatten handeln, um eine Ehegatteninnengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts i.S.v. § 705 BGB (vgl. OLG Brandenburg v. 4. Juli 2019 - 9 UF 172/18, juris [im Fall eines von den Ehegatten betriebenen Pferdehofs]; OLG Hamm, FamRZ 2013, 1739 [das eine konkludente BGB-Gesellschaft nicht angenommen hat, wenn der Mutter eines Ehegatten eine gemeinsame Wohnimmobilie vermietet wird]) oder eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB handeln (vgl. Prütting/Wegen/Weinreich/Elzer, BGB, 19. Aufl., § 535 Rn. 83; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 535 Rn. 6). Diese Frage ist deswegen von Bedeutung, weil Gestaltungsrechte gemeinsam auszuüben sind oder Einstimmigkeit hinsichtlich dieser erforderlich ist.

Die Abgrenzung, ob ein Teilhaber Vermieter ist oder mehrere Teilhaber auf Vermieterseite Vertragspartei sind, ist nach den Umständen des Einzelfalles vorzunehmen, wobei maßgeblich auf den schriftlichen Mietvertrag abzustellen ist. Allein aus dem Umstand, dass die Beteiligten verheiratet und Miteigentümer des Grundstücks sind, folgt nicht notwendigerweise, dass sie gemeinschaftlich Vermieter des Hauses bzw. Grundstücks sind (MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 73, 71; Guhling/Günther, Gewerberaummiete, 3. Aufl., Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 112 ff.).

In dem mit der Antragsschrift vorgelegten Wohnraummietvertrag sind die Beteiligten unter „…“ als Vermieter vermerkt. Der Mietvertrag wurde jedoch allein von einem Ehegatten handschriftlich auf Seite 17 des Mietvertrages unterzeichnet, ohne dass der Unterschrift zu entnehmen ist, ob diese von dem Antragsteller oder der Antragsgegnerin herrührt. Zu den näheren Umständen des Mietvertragsabschlusses mit der Mutter der Antragsgegnerin haben die Beteiligten keinen konkreten Vortrag geführt. Zwischen ihnen ist jedoch unstreitig, dass sie beide als Vermieter gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin aufgetreten sind, sodass im Zweifel von einer wirksamen Stellvertretung (§ 164 BGB) ausgegangen werden kann.

Die Beteiligten haben, auch wenn sie beide Vertragsparteien auf Vermieterseite sind, keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Ehegatteninnengesellschaft hinsichtlich der Immobilie E. mit der Folge begründet, dass Beschlüsse der Gesellschafter der Einstimmigkeit nach § 714 BGB bedürfen.

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin haben einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag hinsichtlich dieser Immobilie nicht geschlossen. Dass ein solcher Vertrag konkludent zustande gekommen ist, haben beide Beteiligten ebenfalls nicht vorgetragen. Dies ist auch im Hinblick auf die weiteren, dem Senat auch aus den Parallelverfahren bekannten Umständen eher deswegen fernliegend, weil diese ihre Vermögensverhältnisse (beruflich und privat) formal weitgehend getrennt haben. Denn insoweit ist die Antragsgegnerin an dem Grundstück E. Alleineigentümerin und an dem Grundstück E. mit ihrer Mutter und dem Antragsteller Miteigentümerin. Hinsichtlich dieses Grundstücks ist unstreitig, dass eine GbR begründet wurde, an der der Antragsteller einen Anteil von 25 % hält. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, dass die Beteiligten mit dem Erwerb des Grundstücks E. einen über die eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehenden Zweck verfolgt haben und nur im Außenverhältnis ein Ehegatte formal aufgetreten ist (vgl. hierzu BGH NJW 1999, 2962, 2966).

Da die Beteiligten als Ehegatten gemeinsam Eigentümer des Mietobjektes sind und nach dem im Mietvertrag auf Vermieterseite gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin aufgeführt sind, bilden sie im Innenverhältnis aus ihrer Eigentümerstellung eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB (vgl. Guhling/Günther, aaO., Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 115).

b) Die Beteiligten sind unstreitig Teilhaber zu gleichen Anteilen an der Immobilie im E., weil sie diese zu hälftigem Miteigentum erworben haben und ihnen daher das Recht an dem Grundstück gemeinschaftlich zusteht (§§ 741, 742 BGB). Zwar besteht eine Regelung der Beteiligten über die Nutzung der Immobilie in der Weise, dass diese sich im Februar 2019 einig waren und damit konkludent einen Beschluss über die Benutzung des Grundstücks i.S.v. § 745 Abs. 1 BGB getroffen haben, das Haus nicht selbst zu nutzen, sondern an die Mutter der Antragsgegnerin zu vermieten.

Eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes kann jedoch nicht nur verlangt werden, wenn eine solche bisher nicht geregelt ist. Dem Fehlen einer Regelung i.S.v. § 745 Abs. 2 BGB steht es gleich, wenn eine wesentliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist, die die bisherige Regelung infrage stellt (BGH FamRZ 2007, 135; Grüneberg/Retzlaff, aaO., § 745 Rn. 3). Sind die Teilhaber miteinander verheiratet, stellt die Trennung der Ehegatten eine wesentliche nachträgliche Änderung mit dem Ziel einer Neuregelung dar (MünchKommBGB/Schmidt, 9. Aufl., §§ 744, 745 Rn. 35 m.w.N.). Die wesentliche Änderung der Verhältnisse muss ein Festhalten eines Teilhabers an der bisherigen Regelung als unzumutbar erscheinen lassen (Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 8. Aufl., Rn. 175).

Da die Beteiligten beim Erwerb des Grundstücks, für das sie 600.000 € als Kaufpreis gezahlt haben, den sie über gemeinsame Darlehen mit einer monatlichen Rate von 1.000 € refinanziert haben, zusammengelebt haben, ist eine wesentliche Änderung der ursprünglichen Beschlussfassung zur Nutzung der Immobilie durch Vermietung an die Mutter der Antragsgegnerin zum einen dadurch eingetreten, dass sich die Beteiligten im Juni 2021 durch den Auszug des Antragstellers aus der Ehewohnung getrennt haben und dadurch auf dessen Seite ein Bedarf nach angemessenem Wohnraum entstanden ist. Zum anderen haben sich die Verhältnisse auch dahingehend wesentlich geändert, dass die Antragsgegnerin von dem Antragsteller die Zahlung von Trennungsunterhalt beansprucht und diesen in dem gesondert vor dem Amtsgericht Tostedt geführten und bisher nicht abgeschlossenen Verfahren … verfolgt.

c) Der Miteigentümer kann nach § 745 Abs. 2 BGB eine Regelung der Benutzung verlangen, die aufgrund der veränderten Umstände geboten ist und dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entspricht. Welche Neuregelung der Benutzung von einem Teilhaber verlangt werden kann, ist nach den konkreten örtlichen und sonstigen Verhältnissen sowie nach der bisherigen Zweckbestimmung festzustellen, wobei dies vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers zu entscheiden ist. Bestehen verschiedene Möglichkeiten für eine Neuregelung, so kann nur diejenige begehrt werden, die die Interessen aller Teilhaber bestmöglich wahrt (Staudinger/Eickelberg [2021], § 745 Rn. 56; Erman/Aderholt, BGB, 17. Aufl., § 745 Rn. 6; MünchKommBGB/Schmidt, 9. Aufl., §§ 744, 745 Rn. 37). Dabei sind für die Grenzen einer Neuregelung die Vorgaben nach § 745 Abs. 3 BGB, wie sie auch für einen Mehrheitsbeschluss gelten, mit der Folge zu beachten, dass eine wesentliche Veränderung des Gegenstands bzw. der Nutzung nicht verlangt werden kann und der Kreis der Maßnahmen, die nach Abs. 2 der Regelung verlangt werden können, enger gefasst ist, als die Mehrheit der Teilhaber beschließen kann (Staudinger/Eickelberg [2021], § 745 Rn. 54; Erman/Aderholt, BGB, 17. Aufl., § 745 Rn. 6).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW-RR 2010, 1312) kann auch die Kündigung eines Mietverhältnisses über ein gemeinschaftliches Grundstück Gegenstand einer (mehrheitlich zu treffenden) Verwaltungsentscheidung nach § 745 Abs. 1 BGB sein und stellt keine nach Abs. 3 dieser Vorschrift unzulässige wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands dar (ebenso für den Fall der Eigennutzung des Miteigentümers AG Saarburg v. 21. Oktober 2015 - 5a C 229/15, juris [das maßgeblich auf die vom Miteigentümer fortzuzahlende Miete abgestellt hat]; AG Solingen v. 23. Oktober 2014 - 14 C 139/14, juris [das die Vermietereigenschaft der Kl. verneint und diese nicht allein aus der Bruchteilsgemeinschaft abgeleitet hat]; OLG Hamm FamRZ 2013, 1739 [das für die Erhöhung der Miete gegenüber der Schwiegermutter eines Miteigentümers eine interessengerechte Neuregelung bejaht hat]; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 337 [zur Mieterhöhung als interessengerechte Verwaltungsmaßnahme]).

Sind oder waren die Teilhaber miteinander verheiratet, so ist die Neuregelung nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der nach § 1353 BGB gebotenen gegenseitigen Rücksichtnahme bzw. nach Rechtskraft der Ehescheidung nach Maßgabe der fortwirkenden nachehelichen Solidarität zu bestimmen (MünchKommBGB/Schmidt, 9. Aufl., §§ 744, 745 Rn. 34; OLG Hamm NZG 2002, 864). Im Rahmen der familienrechtlichen Auseinandersetzung zwischen getrenntlebenden oder geschiedenen Ehegatten steht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung des Miteigentümers gegen den die Ehewohnung weiter nutzenden anderen (geschiedenen) Ehegatten im Vordergrund (hierzu Wever, aaO., Rn. 171 ff., 178 ff.). Dieser mit einem Neuregelungsverlangen entstehende Anspruch ist auf Zahlung eines monatlichen Betrages gerichtet, für den - nach Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags bzw. nach rechtskräftiger Scheidung - als Kriterien die Höhe der objektiven Marktmiete sowie einzubeziehende Hauslasten maßgeblich sind.

Demgegenüber sind vorliegend anderweitige Interessen der Beteiligten bzw. der Teilhaber in die Beurteilung der den beiderseitigen Interessen bestmöglichen Regelung einzubeziehen. Da der Antragsteller die bisher vermietete Immobilie selbst nutzen will, bedarf es eines sachlichen Grundes für die neu entstandene Eigennutzung. Insoweit muss der Senat nicht umfassend darüber entscheiden, ob eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen den Beteiligten einerseits und der Mutter der Antragsgegnerin andererseits zur Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich ist. Vielmehr ist ausreichend, wenn diese hinreichende Erfolgsaussichten verspricht bzw. nicht von vornherein aussichtslos erscheint. Ob eine Eigenbedarfskündigung gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin nach Maßgabe der §§ 573, 574 BGB begründet ist, muss ggf. in einem weiteren Verfahren abschließend entschieden werden.

aa) Der Antragsteller hat sein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses der Immobilie im E. hinreichend dargetan. (wird ausgeführt)

Dass die Mutter der Antragsgegnerin dem gemeinschaftlichen Kündigungsbegehren der Beteiligten nach § 574 Abs. 1 und 2 BGB offensichtlich wirksam widersprechen kann, kann der Senat nicht feststellen. Hierfür müsste die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mutter der Antragsgegnerin auch unter Berücksichtigung der Interessen des Antragstellers bzw. der Beteiligten eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen ist und die insbesondere dann vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Die Mutter der Antragstellerin verfügt selbst über erhebliche monatliche Einkünfte, sodass sie in der Lage ist, eines der in … unstreitig zur Verfügung stehenden Einfamilienhäuser zu mieten oder zu kaufen. Der Antragsteller hat monatliche Einkünfte zwischen 15.000 € und 17.000 € vorgetragen, ohne dass die Antragsgegnerin dem substantiiert entgegengetreten ist. Auch in der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sie diesem Vorbringen des Antragstellers lediglich die Frage entgegengehalten, woher er dies wisse. Allerdings ist diese Behauptung nicht als ins Blaue hinein unbeachtlich anzusehen, weil der Antragsteller im parallel geführten Scheidungsverfahren unwidersprochen vorgetragen hat, dass die Antragsgegnerin ihrerseits Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in L. sowie einer Loftwohnung in F. sei. Einkünfte erzielt die Antragsgegnerin jedoch hieraus nicht, weil für ihre Mutter ein Nießbrauchrecht an beiden Immobilien besteht.

Darüber hinaus besteht für die Mutter der Antragsgegnerin die Möglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu erhalten. Denn die Antragsgegnerin ist in der Lage, ihre Mutter in der von ihr selbst bewohnten Immobilie im E. mit einer Wohnfläche von 350 m2 und einer nicht genutzten Einliegerwohnung mit einer Wohnfläche von 70 m2 aufzunehmen und zu versorgen. Die Antragsgegnerin hat ihrerseits nicht geltend gemacht, dass es ihr unzumutbar sei, ihrer Mutter in dem selbstgenutzten Haus aufzunehmen. […]

c) Unter Berücksichtigung der vorgenannten Erwägungen kann der Senat nicht feststellen, dass überwiegende Interessen der Antragsgegnerin einer von den Beteiligten gemeinschaftlich erklärten Eigenbedarfskündigung entgegenstehen. Den beiderseitigen Interessen der Beteiligten wird auch die Nutzung der Immobilie durch den Antragsteller selbst sowie die finanzielle Teilhabe der Antragsgegnerin durch eine an der Marktmiete orientierten Nutzungsentschädigung bzw. einen entsprechenden Ausgleich im Rahmen der Unterhaltsberechnung in angemessener Weise Rechnung getragen, ohne dass die Belastungen für die Antragsgegnerin durch einen Umzug ihrer Mutter bzw. ihr verständlicher Wunsch nach einem Verbleib ihrer Mutter in dem Haus dem Begehren des Antragstellers mit vergleichbarer Bedeutung entgegenstehen.

2. Können die Teilhaber eine Neuregelung aufgrund geänderter Verhältnisse nicht herbeiführen, ist jeder Teilhaber berechtigt, einen Antrag auf Neuregelung der Benutzung zu stellen, wobei dieser Antrag auf die Zustimmung zu einer bestimmt zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten ist (BGH, NJW 2007, 149, 150; Staudinger/Eickelberg [2021], § 745 Rn. 57). Das Gericht ist an diesen Antrag gebunden und kann keine hiervon abweichende interessengerechte Regelung treffen. Wird eine Regelung begehrt, die i.S.d. § 745 Abs. 2 BGB nicht billigem Ermessen und einer vernünftigen Interessenabwägung entspricht, muss der Antrag daher abgewiesen werden (BGH, NJW 1993, 3326). Bei einer Regelung mit Wirkung auf Dritte zielt die interessengerechte Auslegung auf die Abgabe einer Willenserklärung (MünchKommBGB/Schmidt, 9. Aufl., §§ 744, 745 Rn. 36, 38 f.). Diesen Anforderungen wird der Antrag des Antragstellers aus der Beschwerdeschrift vom 29. Oktober 2024 gerecht, weil dieser nicht nur die Zustimmung zur Kündigungserklärung, sondern die gemeinschaftliche Abgabe einer solchen gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin begehrt.

IV. Der Senat lässt gemäß § 70 Abs. 1 und 2 FamFG die Rechtsbeschwerde zu, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat hinsichtlich der Frage, welche Abwägungskriterien im Rahmen des § 745 Abs. 2 BGB unter Ehegatten für ein Neuregelungsverlangen außerhalb eines rein finanziellen Ausgleichsanspruchs Bedeutung erlangen können.

Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kann bei mehreren Vermietern eine Kündigung nur gemeinsam erfolgen, was ein Teilhaber aus wichtigem Grund von den anderen verlangen kann. Das OLG Celle hat das im Falle von getrenntlebenden Ehegatten für eine Eigenbedarfskündigung bejaht.

Die Ehegatten, die als Ärzte tätig sind, hatten mehrere Immobilien erworben, unter anderem ein Einfamilienhaus, das an die 1941 geborene Mutter der Ehefrau vermietet wurde. Nach Trennung machte der Ehemann Eigenbedarf geltend, weil er nach der Trennung nur übergangsweise bei Bekannten untergekommen sei. Das Amtsgericht wies den Antrag auf Verpflichtung der Ehefrau, eine gemeinsame Kündigung auszusprechen, zurück. Die Beschwerde war erfolgreich.

Das OLG Celle gab dem Antrag statt. Der Wohnraummietvertrag sei zwar nur von einem Ehegatten unterzeichnet worden; es sei jedoch unstreitig, dass beide als Vermieter gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin aufgetreten seien, sodass im Zweifel von einer Stellvertretung ausgegangen werden könne.

Beide Vermieter seien auch nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Ehegatteninnengesellschaft) aufgetreten mit der Folge, dass eine Kündigung nur einstimmig beschlossen werden könne. Es liege vielmehr eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB vor, bei der nach einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ein Miteigentümer eine Neuregelung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen könne.

Das sei hier zu bejahen, denn die Kündigung sei auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht aussichtslos. Die Schwiegermutter des Antragstellers verfüge über erhebliche Einkünfte und könne auch von der Antragsgegnerin in der von ihr bewohnten Immobilie mit einer Wohnfläche von 350 m2 und einer nicht genutzten Einliegerwohnung aufgenommen werden.

Auch bei einer Innengesellschaft kann trotz des Gebots der Einstimmigkeit nach § 714 BGB ein Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung nach Treu und Glauben bestehen (BGH, NJW 1987, 952).