Gemeindliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten, Verpflichtung des Dritten zur Verwendung in Schriftform

1. Voraussetzung für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten ist dessen Einverständnis und Übernahme der Verpflichtung zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung.

2. Das Einverständnis und die Verpflichtung müssen im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts in Schriftform als städtebaulicher Vertrag vorliegen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Antragstellerin wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch den Antragsgegner zugunsten der G. Gegenstand des Vorkaufsrechts war ein von der Antragstellerin als Verkäuferin geschlossener Kaufvertrag über Grundstücke, die im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung belegen und mit mehreren Mietshäusern bebaut sind. Gleichzeitig wendet sie sich gegen die Herabsetzung des von der G. für den Erwerb der Grundstücke an die Antragstellerin zu zahlenden Betrages gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

3 Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin hat das Landgericht Berlin den Bescheid des Bezirksamtes T. von Berlin vom 9. April 2015 aufgehoben.

4 Hiergegen richtet sich die Berufung des Antragsgegners mit folgenden Angriffen:

5 Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt gewesen. Hierbei habe der Antragsgegner seine Würdigung, dass bei Verkauf der Grundstücke eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele zu befürchten sei, den den Verkehrswert deutlich überschreitenden Kaufpreis sowie die Weigerung der Erwerberin zur Abgabe einer Abwendungserklärung berücksichtigen dürfen.

6 § 26 Nr. 4 BauGB stehe der Ausübung des Vorkaufrechts bei zutreffender Auslegung der Vorschrift im vorliegenden Falle nicht entgegen.

7 Die G. habe sich gegenüber dem Antragsgegner hinreichend im Sinne von § 27a Abs. 1 Satz Nr. 1 BauGB zu einer den Erhaltungszielen entsprechenden Verwendung der Grundstücke verpflichtet. Eine besondere Form dieser Verpflichtung schreibe das Gesetz nicht vor. Im Übrigen sei die G. als städtische Wohnungsbaugesellschaft und 100 %iges Tochterunternehmen des Antragsgegners diesem ohnehin ausreichend verpflichtet. Die zuständige Bezirksstadträtin Dr. K. habe vom Vorstand der G. die mündliche Bestätigung erhalten, dass die Erhaltungsziele eingehalten würden. Dr. K. und die Vorständin der G. M. hätten bis zuletzt telefonisch in engem Kontakt gestanden und mündlich über sämtliche Punkte, die einer Einigung bedurften, auch Einigkeit erzielt.

8 Bei der Bestimmung des Verkehrswertes im Sinne von § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB könne man nicht allein auf den erzielten Kaufpreis abstellen. Maßgeblich sei eine am Ertragswert orientierte Verkehrswertbestimmung, wie sie das Bezirksamt mit dem Gutachten vom 16. Februar 2015 vorgenommen habe. Eine deutliche Überschreitung des Verkehrswertes in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise könne auch nicht erst bei 25 % angenommen werden, sondern sei schon bei der vorliegend gegebenen signifikanten Überschreitung um 1,5 Mio. € gegeben.

9 Allein eine rechtswidrige Bestimmung des Kaufpreises gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB könne nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt führen. Wegen Teilbarkeit des Verwaltungsaktes hätte das Landgericht prüfen müssen, ob der Bescheid im Übrigen Bestand haben könne. Auch eine Aufrechterhaltung allein der Ausübung des Vorkaufsrechts hätte dem Willen des Antragsgegners entsprochen.

10 Der Antragsgegner beantragt,

11 das am 26.4.2017 verkündete und am 8.5.2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin - O 2/15 Baul (GE 2017, 1554) - aufzuheben und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Antragstellerin und Beteiligten zu 1) abzuweisen.

12 Die Antragstellerin beantragt,

13 die Berufung gegen das am 26. April 2017 verkündete und am 8. Mai 2017 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin - O 2/15 Baul - zurückzuweisen.

14 Die Antragstellerin verteidigt das landgerichtliche Urteil. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.

15 Der Verwaltungsvorgang des Antragsgegners lag dem Senat zur Information vor.

II. 16 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

17 1. Das Landgericht Berlin hat den angefochtenen Bescheid des Antragsgegners vom 9. April 2015 im Ergebnis zu Recht aufgehoben.

18 Der Bescheid war rechtswidrig und verletzte die Antragstellerin in ihren Rechten, weil nicht sämtliche Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugunsten Dritter im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorlagen.

19 a) Gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten (u. a.) nur dann ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten ist das Einverständnis des Dritten und darüber hinaus dessen Verpflichtung zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 - OVG 10 B 9.18 -, Rn. 92, juris). Diese Willenserklärungen müssen vor Ausübung des Vorkaufsrechts und in Schriftform vorliegen.

20 aa) Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wie auch die Verpflichtung des Dritten zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstückes müssen hierbei im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits vorliegen.

21 Einverständnis und Verpflichtung des Dritten sind unverzichtbare Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zu seinen Gunsten. Sie müssen - als tatbestandliche Voraussetzungen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 30; Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, BauGB § 27a Rn. 7) bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen und können nicht nachgeholt werden (Stock, aaO. Rn. 17; s. a. Grziwotz in: BeckOK BauGB, 48. Ed. 1.2.2020, § 27a Rn. 7; Kronisch in: Brügelmann, BauGB, 93. Lfg., Februar 2015, § 27a Rn. 11 und 24; a. A. wohl OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 94).

22 Schon nach dem eindeutigen Wortlaut des § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten erst dann ausüben, wenn sich der Dritte zu der mit der Ausübung bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet. Dies setzt denklogisch voraus, dass eine verbindliche Verpflichtung vorliegen muss, bevor die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift bestätigen diese Auslegung. Denn ohne Kenntnis und Würdigung der Verpflichtungserklärung kann die Gemeinde nicht prüfen, ob die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung der Grundstücke tatsächlich und im vollen Umfang ihrer Anforderungen sichergestellt ist. Eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten und die damit verbundene Ermessensausübung kann sie ohne die Verpflichtungserklärung nicht treffen.

23 bb) Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts und die Verpflichtung des Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks bedürfen hierbei der Schriftform.

24 Die Schriftform ergibt sich zwingend aus § 11 Abs. 3 BauGB, weil die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten begründet wird und es sich hierbei um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne von § 11 BauGB handelt (hier: § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB - vgl. Kronisch aaO. Rn. 26).

25 (1) Bereits in tatsächlicher Hinsicht spricht alles dafür, dass die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen von Verhandlungen und letztlich durch eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten zustande kommt und deshalb gemäß § 11 Abs. 3 BauGB der Schriftform bedarf.

26 Ein Dritter wird schlechthin nicht in der Lage sein, von sich aus eine geeignete Verpflichtungserklärung gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu formulieren, die die von der Gemeinde mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung des Grundstücks konkret wiedergibt und allen Erfordernissen einer solchen Verpflichtung gerecht wird. Insoweit wird die Initiative für die Auswahl und Bereitschaft des Dritten, als Begünstigter der Ausübung des Vorkaufsrechts das Grundstück zu erwerben, sowie für die Ausgestaltung der Bedingungen der bezweckten Verwendung des Grundstücks - wie auch im vorliegenden Fall - stets von der Gemeinde ausgehen. Auch der Inhalt der Verpflichtung des Dritten wird - wie ebenfalls vorliegend geschehen - erst im Ergebnis von Verhandlungen zwischen Drittem und Gemeinde gestaltet und festgelegt werden.

27 Eine insoweit erzielte Einigung über eine Verpflichtung des Dritten ist daher als Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Dritten gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 3 BauGB in Schriftform festzuhalten.

28 (2) Für die Notwendigkeit der Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch den Vertrag sprechen auch Sinn und Zweck der Schriftform bei öffentlich-rechtlichen Verträgen (vgl. § 57 VwVfG) im Allgemeinen und städtebaulichen Verträgen (§ 11 Abs. 3 BauGB) im Besonderen.

29 Die Schriftform dient mehreren Zwecken. Sie dient sowohl der Abschlussklarheit und soll sicherstellen, dass festgestellt werden kann, ob tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist (Bonk/Neumann/Siegel in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Auflage 2018, § 57 Rn. 2). Sie dient gleichermaßen der Inhaltsklarheit und soll die einzelnen Rechte und Pflichten der Vertragspartner festhalten. Sie hat darüber hinaus Warnfunktion und dient so dem Schutz der Vertragsparteien vor Übereilung. Sie hat schließlich Beweis- und Kontrollfunktion und dient der Beweissicherung, indem sie Abschluss und Inhalt des Vertrages nachprüfbar festhält (Bonk/Neumann/Siegel, aaO.).

30 Die Verpflichtung eines Dritten zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks gemäß § 27 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB verfolgt ebenfalls diese Zwecke und bedarf daher gleichermaßen der Schriftform. Die Verpflichtung des Dritten soll sicherstellen, dass es auch tatsächlich zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks kommt. Die Gemeinde muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts verlässlich davon ausgehen können, dass der Dritte wirksam verpflichtet worden ist und seinen Verpflichtungen auch nachkommen wird. Darüber hinaus muss gesichert sein, dass die Gemeinde diese Verpflichtungen auch rechtssicher durchsetzen kann. Insoweit teilt der Senat die (allerdings im Rahmen der Überprüfung des Ermessens erfolgten) Überlegungen des Landgerichts (Seite 12 f. d. Urteils), eine mündliche Erklärung könne den Ansprüchen an die Eindeutigkeit und Durchsetzbarkeit einer solchen Verpflichtungserklärung nicht genügen. Nicht zuletzt verpflichtet die Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 GG die Gemeinde zur objektiven Dokumentation des bisherigen wesentlichen sachbezogenen Geschehensablaufs (Kallerhoff/Mayen in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Auflage 2018, § 29 Rn. 29).

31 Sowohl die Abschlussklarheit als auch Inhaltsklarheit müssen im Hinblick auf die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB - wie bei einem städtebaulichen Vertrag auch - gewährleistet sein. Die Warnfunktion dient dem Schutz des Dritten vor Übereilung. Die Beweis- und Kontrollfunktion ist ebenfalls unabdingbar, weil nur so die Grundlage einer Ausübung des Vorkaufsrechts überprüfbar ist und notfalls nachgewiesen und die erforderliche Transparenz sichergestellt werden kann.

32 (3) Die Notwendigkeit einer vertraglichen Verpflichtung des Dritten entspricht auch dem Willen des historischen Gesetzgebers. Auch der Gesetzgeber geht davon aus, dass der begünstigte Dritte vertraglich zur mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet wird (Kronisch in: Brügelmann, BauGB, 93. Lfg., Februar 2015, § 27a Rn. 25). So heißt es in der Gesetzesbegründung zum mit der Regelung des § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB insoweit dem Wortlaut nach vergleichbaren § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnG 1993, dass die Verwirklichung des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zwecks auch im Falle der Ausübung zugunsten eines Dritten sicherzustellen ist und daher „der Begünstigte zur Verwirklichung der baulichen Vorhaben … vertraglich zu verpflichten“ ist (Gesetzesentwurf zum Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz, BT-Drs. 12/4047 S. 41). Da das auf den Änderungen des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 fußende BauGB 1998 die bisherigen Regelungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter (§ 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG) inhaltlich unverändert in § 27a BauGB zusammenfasst (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drs. 13/6392, S. 54; vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 137. EL Februar 2020, § 27 a Rn. 9), gelten diese Überlegungen auch für § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB gleichermaßen.

33 (4) Nicht zuletzt liegt der Ausgestaltung der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zugunsten eines Dritten als mitwirkungspflichtiger Verwaltungsakt das Konsensprinzip zugrunde. Auch dies spricht für das Zustandekommen der Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen von Vereinbarungen (Kronisch, aaO. Rn. 25).

34 (5) Schließlich gehen auch wesentliche Teile der einschlägigen Kommentarliteratur davon aus, dass die Verpflichtung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Rahmen einer Vereinbarung übernommen wird (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, BauGB § 27a Rn. 3; Grziwotz in: BeckOK BauGB, 48. Ed. 1.2.2020, § 27a Rn. 3.1 sowie Rn. 11; Michler/Kröninger in: Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, § 27a Rn. 3). Sofern dies nicht der Fall ist, wird jedenfalls empfohlen, die Verpflichtung des Dritten zweckmäßigerweise im Einzelnen vertraglich niederzulegen und zu diesem Zweck einen städtebaulichen Vertrag zu schließen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 132. EL Februar 2019, § 27a Rn. 17 und 30 sowie Krautzberger, ebenda BauGB, 136. EL Oktober 2019, § 11 Rn. 41; Paetow in: Berliner Kommentar BauGB, 26. Lfg./Januar 2014, § 27a Rn. 6; Köster in: Schrödter, BauGB, 9. Auflage 2019, § 27a Rn. 3; May in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. Auflage 2018, § 27a BauGB Rn. 9).

35 (6) Soweit der Antragsgegner meint, eine besondere Form insbesondere der Verpflichtung zur bezweckten Verwendung des Grundstücks schreibe das Gesetz nicht vor, ist dies nur insoweit zutreffend, als § 27 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB seinem Wortlaut nach keine ausdrückliche Regelung über die Form der Verpflichtung des Dritten enthält.

36 Die Norm regelt lediglich die (materiellen) Voraussetzungen für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zugunsten eines Dritten und macht die Ausübung (u. a.) davon abhängig, dass sich der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks verpflichtet. Zum Erfordernis einer bestimmten Form dieser Verpflichtung schweigt das Gesetz in § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.

37 b) Die G. hat keine diesen Anforderungen gerecht werdenden Erklärungen (Einverständnis und Verpflichtungserklärung) gemäß § 27a Abs. 1 BauGB vor Ausübung des Vorkaufrechts durch den Antragsgegner abgegeben. (wird ausgeführt)

64 c) Das Fehlen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der G. gemäß § 27a BauGB führt zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides insgesamt.

65 Gemäß § 226 Abs. 2 BauGB hat das Gericht den Verwaltungsakt aufzuheben, wenn es den Antrag auf gerichtliche Entscheidung für begründet erachtet. Der Bescheid kann nicht teilweise mit dem Inhalt aufrechterhalten werden, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht zum Eigenerwerb ausübt.

66 Entgegen der Auffassung des Antragsgegners besteht der angefochtene Bescheid nicht aus drei Regelungen, hier also Verwaltungsakten, die er in der Ausübung Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB, der Bestimmung des Dritten gemäß § 27a BauGB und der Bestimmung des zu zahlenden Betrages gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB und untereinander derart in einem Stufenverhältnis sieht, dass, sollte sich die Regelung einer Stufe als rechtswidrig erweisen, immer noch die anderen Stufen zum Tragen kommen würden. Insbesondere kann der Umstand, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der G. X. gemäß § 27a BauGB rechtswidrig war, vorliegend nicht dazu führen, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht zum Eigenerwerb ausübt.

67 Dem Antragsgegner ist zuzugeben, dass auch im Baulandverfahren bei einer Teilbarkeit des angefochtenen Verwaltungsakts eine Teilaufhebung in Betracht kommt. Die Teilbarkeit eines Verwaltungsakts ist gegeben, wenn der in Frage stehende Teil nicht mit den übrigen Teilen des Verwaltungsakts in einem untrennbaren Zusammenhang steht, sondern die übrigen Teile auch als selbständige Regelung weiter existieren können, ohne ihren ursprünglichen Bedeutungsinhalt zu verändern (Kalb in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 136. EL Oktober 2019, BauGB § 226 Rn. 6).

68 Entgegen der Auffassung des Antragsgegners enthält der angefochtene Bescheid vom 9. April 2015 jedoch nicht drei eigenständige Regelungen, sondern lediglich zwei. Die Ziffern 1) und 2) des Tenors treffen eine einheitliche Regelung allein zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten der G. Ziff. 3) des Tenors bestimmt demgegenüber den zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB, was in der Tat eine weitere selbständige Regelung im Rahmen des einheitlich erlassenen Verwaltungsaktes darstellen mag.

69 Bereits in Ziff. 1) des Tenors wird ausschließlich das dem Antragsgegner zustehende Vorkaufsrecht (es gibt nur ein einziges, unteilbares Vorkaufsrecht) zugunsten eines Dritten ausgeübt. In Ziff. 2) des Tenors wird lediglich die Person, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, bezeichnet. Demnach ist es gerade nicht so, dass mit dem Tenor zu Ziff. 1) des Bescheides das Vorkaufsrecht der Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 BauGB überhaupt ausgeübt wird. Vielmehr wird bereits mit dem Tenor zu 1) ausdrücklich lediglich ein Vorkaufsrecht gemäß § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB zugunsten eines Dritten ausgeübt. Der Wortlaut ist eindeutig und kann nicht anders verstanden oder ausgelegt werden. An keiner Stelle des Bescheides wird deutlich, dass der Antragsgegner das Vorkaufsrecht mit dem Ziel ausüben will, die Grundstücke selbst zu erwerben.

70 Die Ausübung zugunsten des Dritten kann auch nicht hilfsweise in eine Ausübung zugunsten der Gemeinde umgedeutet werden (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 136. EL Oktober 2019, BauGB § 27a Rn. 23). Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Eigenerwerb der Gemeinde ist auch nicht als Minus in einem Bescheid über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten enthalten.

Nach § 24 BauGB hat im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, was auch zugunsten eines Dritten ausgeübt werden kann. Voraussetzung ist aber ein schriftlicher städtebaulicher Vertrag mit der Gemeinde.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIM) hatte über ein Bieterverfahren drei Mietwohngrundstücke in Berlin-Schöneberg verkauft, die im Bereich einer Erhaltungssatzung (Milieuschutz) lagen. Am Ende hatten vier Gebote zwischen 6,5 und 7,8 Mio. € vorgelegen. Die landeseigene GEWOBAG hatte 6,3 Mio. € geboten. Die BIM verkaufte für 7,8 Mio. € an eine GbR. Das Land übte sein Vorkaufsrecht zugunsten der GEWOBAG aus und bestimmt den Verkehrswert mit 6,32 Mio. €. Dagegen klagte die Verkäuferin. Das Landgericht Berlin hob den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Urteil vom 26. April 2017 - O 2/15 Baul - (GE 2017, 1554) auf. Das LG hielt den Bescheid für rechtswidrig. Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der GEWOBAG lägen nicht vor. Zum einen überschreite der Kaufpreis den Verkehrswert nicht deutlich. Davon sei erst bei einer Überschreitung um grundsätzlich mindestens 25 % auszugehen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch aus anderen Gründen ausgeschlossen. Nach § 26 Nr. 4 BauGB sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück – wie hier – entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder (das LG wollte dieses ausdrücklich als oder und nicht als und verstanden wissen) den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme (Milieuschutz) bebaut und genutzt wird und die Gebäude keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB aufweisen. Für Gebiete im Westteil der Stadt, für die kein Bebauungsplan existiert, gilt aber der als übergeleiteter Bebauungsplan geltende Berliner Baunutzungsplan von 1960.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei schließlich auch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. In Milieuschutzgebieten sei dies nur dann der Fall, wenn konkrete Tatsachen die Annahme rechtfertigten, die Ziele der Erhaltungssatzung seien gefährdet. Die Berufung gegen das LG-Urteil wurde vom Kammergericht zurückgewiesen.

Das Kammergericht meinte, Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten sei das Einverständnis des Dritten und darüber hinaus dessen Verpflichtung, die Verwendung des Grundstücks im Sinne der Erhaltungssatzung zu gewährleisten. Das Einverständnis des Dritten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wie auch die Verpflichtung des Dritten zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstückes müssten hierbei im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits vorliegen und könnten nicht nachgeholt werden, weil ohne Kenntnis und Würdigung der Verpflichtungserklärung die Gemeinde gar nicht prüfen könne, ob die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckte Verwendung der Grundstücke tatsächlich und im vollen Umfang ihrer Anforderungen sichergestellt sei. Eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten und die damit verbundene Ermessensausübung könne sie ohne die Verpflichtungserklärung nicht treffen.

Dies könne nur im Rahmen eines schriftlichen städtebaulichen Vertrages geschehen, der vor Ausübung des Vorkaufsrechts abgeschlossen sein müsse. Auf mündliche Erklärungen könne sich das Land Berlin ebenso wenig berufen wie darauf, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft ohnehin weisungsgebunden sei. Erforderlich sei die Schriftform vielmehr zur Wahrung der Abschluss- und Inhaltsklarheit, was auch dem Willen des historischen Gesetzgebers entspreche. Weil dies nicht erfüllt sei, sei der angefochtene Bescheid insgesamt aufzuheben; eine Umdeutung, dass hilfsweise das Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde ausgeübt werde, sei nicht möglich.

Das Kammergericht bestätigt das Urteil des Landgerichts nur im Ergebnis. Die Baulandkammer hatte materiell die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts verneint, weil der Verkehrswert nicht im Kaufvertrag mit der GbR deutlich überschritten worden sei und das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme genutzt werde und keine Missstände oder Mängel aufweise. Darauf geht das Kammergericht nicht ein, sondern verwirft den Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts aus formalen Gründen, weil die Schriftform für die Verpflichtung der GEWOBAG nicht eingehalten sei.