Geltungserhaltende Reduktion einer preisrechtswidrigen Kautionsabrede

Geltungserhaltende Reduktion einer preisrechtswidrigen Kautionsabrede; Mietpreisbindung, Altbau; Kautionsabrede; preisrechtswidrige Leistung; einmalige preisrechtswidrige Reduktion; geltungserhaltende Teilwirksamkeit; Sicherungszweck

Teilunwirksamkeit einer Kautionsabrede.

Der Kl. (Vermieter) und der Bekl. (Mieter) hatten durch Vertrag vom 14. April 1987 über eine damals noch preisgebundene Altbauwohnung eine Kaltmiete von 204,56 DM vereinbart. Außerdem enthielt der Mietvertrag folgende Klausel: "Der Mieter übergibt dem Vermieter vor Bezug der Wohnung eine unbefristete Bankbürgschaft über DM 600,- für Mietausfall und Wiederherstellungskosten oder eine Kaution in gleicher Höhe." Unstreitig ist zwischen den Parteien, daß die preisrechtlich zulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses nur 127,76 DM monatlich betrug. Der Bekl. hat die vereinbarte Sicherheit nicht erbracht, die der Kl. vorliegend fordert. Das Gericht gab der Klage teilweise statt.

Die Klage ist nur teilweise begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch aus dem Vertrag auf Gewährung der vereinbarten Sicherheit.

Allerdings ist die Sicherheitsabrede teilweise nach § 29 a Abs. 6 I. BMG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig. Nach § 29 a Abs. 6 I. BMG darf eine Sicherheitsleistung des Mieters das Dreifache der preisrechtlich zulässigen monatlichen Kaltmiete nicht übersteigen. Unwirksam war die Vereinbarung bei ihrem Abschluß daher jedenfalls insoweit, als sie sich auf einen höheren Betrag als 3 x 127,76 DM = 383,28 DM bezog. Eine Heilung wegen weitergehender Teilbeträge ist nicht dadurch eingetreten, daß das I. BMG inzwischen außer Kraft getreten ist.

Ob ein Vertrag wirksam oder nichtig ist, beurteilt sich nach der Rechts- und Sachlage zum Zeitpunkt seines Abschlusses.

Zu Unrecht beruft sich der Kl. auf die Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz, die in § 5 Abs. 1 GVW normiert ist. Danach können preisrechtswidrige Vereinbarungen in Mietverträgen, die bei ihrem Abschluß nichtig waren, nachträglich für die Zukunft teilweise wirksam werden. Diese Vorschrift betrifft jedoch nur Mietzinsvereinbarungen, nicht aber Vereinbarungen über Sicherheiten und Kautionen. Die Kautionsvereinbarung ist auch nicht dadurch nachträglich teilweise wirksam geworden, daß sich der preisrechtlich zulässige Mietzins inzwischen erhöht hat. Eine Vereinbarung darüber, daß die Kaution vom Mieter erhöht werden müsse, sobald sich der preisrechtlich zulässige Mietzins erhöhe, enthält der Vertrag zwischen den Parteien eben nicht. Vielmehr soll es nach dieser Vereinbarung für die Dauer des Mietverhältnisses bei dem ursprünglichen Betrag bleiben, der sich lediglich gem. § 550b Abs. 2 Satz 3 BGB allmählich durch die anwachsenden Zinsen erhöht, falls es nicht der Bekl. überhaupt vorzieht, Sicherheiten nur durch Bankbürgschaft zu leisten.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist aber die Vereinbarung auch nicht im ganzen nichtig. Ihrer partiellen Wirksamkeit steht nicht entgegen, daß als Sicherungszweck im Mietvertrag sowohl Mietausfall als auch Wiederherstellungskosten angegeben sind. Zwar war nach § 29 a I. BMG eine Kaution für Mietausfall überhaupt nicht zulässig. Erlaubt war dagegen die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung über die Kosten der Schönheitsreparaturen und für die Ansprüche des Mieters wegen Schäden an der Wohnung. Dieser zulässige Sicherungszweck wird mit dem Wort Wiederherstellungskosten kenntlich genug umschrieben. Mit diesem eingeschränkten Sicherungszweck kann die Vereinbarung aufrecht gehalten werden.

Die Nichtigkeit der Sicherungsvereinbarung im ganzen ergibt sich auch nicht aus § 139 BGB. Wenn der Bekl. sich schon dem Ansinnen des Kl. nach einer Kaution von 600,00 DM nicht widersetzt hat, ist davon auszugehen, daß er sich zur Vereinbarung einer Kaution von 384,00 DM erst recht bereitgefunden hätte.

vgl. LG Berlin - 61 S 198/88 - Urteil vom 6. März 1989