Geltendmachung von Wohngeldansprüchen

Geltendmachung von Wohngeldansprüchen; Verwalter; Abberufung; Verfahrensstandschaft; Widerruf der Ermächtigung

Der Verwalter, der Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend gemacht hat, bleibt auch nach seiner Abberufung als Verwalter zur Fortführung des Verfahrens befugt, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben die Ermächtigung hierzu ausdrücklich widerrufen.

Die Ag. und die weiteren Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Ast., eine GmbH, die schon vorher Verwalterin war, wurde durch Eigentümerbeschluß v. 23.9.1994 erneut zur Verwalterin bestellt. Dieser Eigentümerbeschluß wurde jedoch für ungültig erklärt; die Entscheidung ist aber noch nicht rechtskräftig. Durch einstweilige Anordnung v. 29.5.1995 wurden für die Dauer des Anfechtungsverfahrens der Eigentümerbeschluß außer Kraft gesetzt und die Firma S. zur Verwalterin bestellt.

Die Ast. macht aufgrund der dem Verwalter in der Gemeinschaftsordnung erteilten Ermächtigung in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer Wohngeldansprüche gegen die Ag. geltend. Sie hat zunächst durch Mahnbescheid v. 22.12.1994 beantragt, die Ag. zur Zahlung von 6.980,86 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Nach Widerspruch seitens der Ag. und Verweisung des Rechtsstreits in das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren hat sie den geltend gemachten Betrag wegen Zahlungen der Ag. und neu fällig gewordener Teilbeträge wiederholt geändert. Das AG Aschaffenburg hat am 3.4.1996 den Antrag abgewiesen. Das LG Aschaffenburg hat durch Beschluß v. 11.10.1996 die sofortige Beschwerde der Ast., mit der diese Zahlung von 5.103,74 DM nebst Zinsen an sich, hilfsweise an die Wohnungseigentümer beantragt hatte, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das LG zur erneuten Behandlung und Entscheidung.

2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Zutreffend ist der auf die Entscheidung des Senats in BayObLGZ 1989, 266 gestützte Ausgangspunkt des LG, daß ein Verwalter, der wie hier in zulässiger Weise in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer (s. dazu BayObLGZ 1988, 212/213) Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend macht, das Verfahren auch nach seiner Abberufung als Verwalter fortführen darf, sofern die Wohnungseigentümer sich nicht ausdrücklich gegen die Fortführung aussprechen. Wenn die Wohnungseigentümer die Ermächtigung des bisherigen Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung eines Zahlungsanspruchs im eigenen Namen nicht ausdrücklich widerrufen haben, kann davon ausgegangen werden, daß sie die Fortführung des Verfahrens als Pflicht des abberufenen Verwalters zur Abwicklung des aufgelösten Vertragsverhältnisses ansehen. An diesem Grundsatz hat der Senat in seiner Entscheidung v. 10.8.1993 (NJW-RR 1993, 1488) festgehalten.

b) Danach liegen die Voraussetzungen, unter denen der abberufene Verwalter ein Verfahren nicht fortsetzen darf, hier nicht vor. Auch das LG geht davon aus, daß ein ausdrücklicher Widerruf der Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung nicht vorliege, meint aber, aufgrund der Meinungsverschiedenheiten, die zur Abberufung der Ast. als Verwalterin geführt hätten, könne nicht davon ausgegangen werden, daß sämtliche Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Ag. mit der weiteren Verfahrensführung durch die Ast. einverstanden sind. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

(1) Zunächst kann dem LG nicht gefolgt werden in seiner Ansicht, es müßten sämtliche Wohnungseigentümer mit der Fortführung des Verfahrens einverstanden sein. Ebenso wie die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) durch Mehrheitsbeschluß erteilt werden kann, genügt auch zum Widerruf der Ermächtigung eine Mehrheitsentscheidung (vgl. § 21 Abs. 3 WEG).

(2) Hier vereinigen die Alleingesellschafterin der Ast. und ihr Geschäftsführer die Mehrheit der Miteigentumsanteile auf sich, so daß ein solcher Mehrheitsbeschluß gegen den Willen der Ast. nicht zustande kommen konnte. Auch wenn im Hinblick darauf nicht auf eine Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen, sondern auf eine solche nach Köpfen abgestellt wird, kann nicht davon ausgegangen werden, daß eine zahlenmäßige Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Verfahrensfortführung durch die Ast. nicht einverstanden ist. Obwohl die Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt wurden (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 WEG) und die entscheidungserhebliche Frage, ob sie mit der Fortführung des Verfahrens durch die Ast. einverstanden sind, ausgiebig erörtert wurde, haben sich die Wohnungseigentümer nicht gegen eine Verfahrensfortführung ausgesprochen. In diesem Sinne haben sich auch nicht einzelne Wohnungseigentümer geäußert. Vielmehr hat die Ast. die Erklärungen verschiedener Wohnungseigentümer vorgelegt, die mit der Verfahrensfortführung durch sie einverstanden sind.

(3) Auch wenn mit dem LG davon ausgegangen werden kann, daß die Mehrzahl der Wohnungseigentümer die Ast. künftig nicht mehr als ihre Verwalterin haben wollen, kann daraus nicht abgeleitet werden, daß sie mit der Fortführung des vorliegenden Verfahrens durch die Ast. nicht einverstanden sind. Zu Recht weist diese nämlich darauf hin, daß es nur im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer liegen könne, wenn sie diesen zustehende Wohngeldansprüche gegen einen säumigen Wohnungseigentümer geltend mache.

Ein Wohnungseigentumsverwalter setzte als Verfahrensstandschafter (Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen) ein gerichtliches Wohngeldverfahren in Gang, das sich über seine Verwalterzeit hinaus hinzog. Einige Wohnungseigentümer protestierten gegen das weitere Tätigwerden des Verwalters. Ein Mehrheitsbeschluß über den Widerruf der Verfahrensstandschaft kam aber nicht zustande.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat bestätigt: Der Verwalter, der Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend gemacht hat, bleibt auch nach seiner Abberufung als Verwalter zur Fortführung des Verfahrens befugt, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben die Ermächtigung hierzu ausdrücklich widerrufen.