Geltendmachung erhöhter Betriebskosten

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter nach dem bis zum 30. April 1984 geltenden Recht eine Erhöhung von Betriebskosten im Wege der Umlege nur geltend machen, soweit es sich um unter § 20 der Neubaumietenverordnung fallende Betriebskosten handelt. Eine Vereinbarung, daß auch eine Erhöhung der sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten durch Umlage geltend gemacht worden kann, ist selbst dann unwirksam, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete erhält (Wiederholung des Rechtsentscheids 20 REMiet 1/85 des OLG Frankfurt am Main).

Die Kl. hat an den Bekl. und Frau W. eine mit Aufwendungsdarlehen des Bundes geförderte Wohnung vermietet; der Bekl. und Frau W. haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner. Nach § 3 des Mietvertrages vom 15.1.1981 ist "als Mietzins die Kostenmiete nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung verbindlich. Sie beträgt unter Zugrundelegung des bei Vertragsabschluß maßgeblichen Bewilligungsbescheids der Landestreuhandstelle der hessischen Landesbank 6,91 DM/qm. Unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Wohnwertes der Wohnungen ergibt dies einen Mietzins von monatlich 484,36 DM." Nach § 4 des Mietvertrages sind in dem Mietzins nicht enthalten die Kosten der Heizung sowie folgende Nebenkosten:

a) Grundsteuer und grundsteuerähnliche Abgaben und Steuern,

b) Haus-, Hof- und Straßenreinigung,

c) Wasser- und Entwässerungsgebühren, Kosten der Wasseraufbereitung nebst Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der hierzu erforderlichen Anlagen, etwaige Umweltschutzabgaben,

d) Kanal-, Sandfang- und sonstige städtische Gebühren, sowie die Kosten der Reinigung und der Beseitigung von Verstopfungen, die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der zur Entwässerung erforderlichen technischen Anlagen,

e) Müll- und Fäkalienabfuhr, die Bedienung der Müllkomprimierungsanlage sowie deren Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung,

f) Strom für Haus-, Hof-, Parkplatz- und Zufahrtbeleuchtung außerhalb der Wohnungen und für Gemeinschaftsanlagen,

g) Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung des Fahrstuhls,

h) Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen (z. B. Sammelantenne, Druckerhöhungsanlage, Schwimmbad, Sauna),

i) Pflege der Gartenanlage einschl. zweckentsprechender Neupflanzungen und Neuanlagen,

j) Glasbruch-, Wasserschaden-, Sturmschaden-, Haftpflicht-, Ölschadenversicherung sowie Sonderversicherungen für Gemeinschaftsanlagen,

k) Kaminkehrer,

l) Hauswart einschließlich der diesem gewährten geldwerten Leistungen und der ihm ersetzten Auslagen.

§ 4 Abs. 2 bestimmt, daß die Umlage der vorgenannten Nebenkosten im Verhältnis der anteiligen Leerraummiete erfolgt und für die Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung zu leisten ist. Eine Abrechnung soll nach jeweils 12 Monaten erfolgen.

Die Kl. hat unter anderem für die Jahre 1981 und 1982 Zahlungsklage wegen rückständiger Nebenkosten aus der jeweiligen Jahresabrechnung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit mit der Begründung abgewiesen, die Kl. könne nur die in § 20 Neubaumietenverordnung (NMV) genannten Betriebskosten beanspruchen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl. Das Landgericht möchte die vom Bekl. auf die Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen nicht nur auf die nach § 20 Abs. 1 NMV umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, sondern anteilig auf alle nicht bereits in der Einzelmiete mit enthaltenen Betriebskosten endgültig verrechnen und insoweit eine Rückerstattung an den Mieter ausschließen. An einer solchen Entscheidung sieht es sich durch den Rechtsentscheid des entscheidenden Senats 20 REMiet 2/82 vom 23.7.1982 (NJW 1983, 2395; ZMR 1983, 139; WM 1982, 325; DWW 1982, 361; GE 1982, 1083; RES § 20 NMV Nr. 2) gehindert. Es hat dem Senat folgende Rechtsfragen vorgelegt:

I. Darf ein Vermieter preisgebundenen Wohnraums, wenn der Mieter aufgrund einer Mietvertragsvereinbarung Umlagenvorauszahlungen auch für Betriebskosten entrichtet hat, die nach § 20 NMV a. F. an sich nicht getrennt neben der Einzelmiete umlagefähig sind, geleistete Vorauszahlungsbeträge ausschließlich auf die nach § 20 NMV a. F. umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, oder ist er befugt, die für Umlagen geleisteten Vorauszahlungen

a) in voller Höhe oder

b) anteilig in Höhe bestimmter Quoten auch auf andere in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten zu verrechnen, wenn diese Betriebskosten nicht bereits in der Einzelmiete mit enthalten sind und wenn damit gewährleistet ist, daß der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) erhält.

II. Muß der Vermieter dann, wenn eine Verrechnung nur auf die in § 20 NMV genannten Betriebskosten statthaft ist, vom Mieter geleistete Vorauszahlungen, soweit sie nach § 20 NMV a. F. getrennt neben der Einzelmiete umlagefähigen Betriebskosten übersteigen, auch dann in vollem Umfang an den Mieter zurückerstatten, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß für den Mietzins die Kostenmiete maßgeblich sein soll?

Die Vorlage ist zulässig, weil das Landgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, zumindest teilweise vom Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 OLG Frankfurt abweichen möchte und die Abweichung entscheidungserheblich ist (Art. III Abs. 1 S. 1 3. MietRÄnG). Bei einer solchen Vorlage kommt dem Umstand keine Bedeutung zu, daß der Senat zeitlich nach der Vorlage durch das Landgericht mit seinem Rechtsentscheid 20 REMiet 1/85 vom 26.3.1985 den Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 aufrechterhalten hat und daß sich die Rechtslage ab 1.5.1984 (siehe Neufassung des § 20 Abs. 1 NMV [BGBl. 1984, 579] und des § 27 Abs. 3 II. BV [BGBl. 1984, 553]) geändert hat und die vorgelegte Rechtsfrage daher ausgelaufenes Recht betrifft. Die gestellten Fragen sind als Einheit zu betrachten, weil ihre Beantwortung von der Entscheidung der gleichen Rechtsfrage abhängt. Obwohl der genannte Rechtsentscheid sich nicht ausdrücklich zur Frage äußert, ob auf eine unwirksame Vereinbarung gezahlte Beträge zurückzuerstatten sind, kann seine Anwendung für den vorliegenden Fall allein dazu führen, daß die Vereinbarung in § 4 des Mietvertrages unwirksam ist, soweit sie außer den in § 20 NMV genannten Betriebskosten auch die sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten für umlagefähig erklärt, und daß gleichwohl geleistete Zahlungen an den Mieter zurückzuerstatten sind.

Durch Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 hat der Senat entschieden, daß der Mieter außer der Einzelmiete nur die sich aus § 20 NMV ergebenden Betriebskosten im Umlagewege erheben darf, nicht aber daneben auch, noch die aus Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung sich ergebenden Betriebskosten, und daß eine gegenteilige Vereinbarung selbst dann unwirksam ist, wenn der Vermieter durch sie insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) erhalten würde. Anlaß zu diesem Rechtsentscheid hatte der Wortlaut der von der Hessischen Landesbank ausgestellten Bewilligungsbescheide gegeben, in denen die Durchschnittsmiete in der Weise festgestellt wurde, daß ein bezifferter Betrag "zuzüglich der sich aus Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten" genannt war. Der Senat hat den bezifferten Betrag und die - weil im Zeitpunkt der Festsetzung betragsmäßig noch nicht bezifferbare - unbezifferte Festsetzung (die erfolgte, um dem Vermieter zu ersparen, gemäß § 72 Abs. 2 des II. Wohnungsbaugesetzes bis zur Anerkennung der Schlußrechnung anfallende Betriebskosten noch einmal einzeln besonders genehmigen zu lassen) als Gesamtheit angesehen und die Summe beider Beträge als festgesetzte Durchschnittsmiete betrachtet. Er hat dies durch den Satz zum Ausdruck gebracht: "So wird durchaus zunächst ein Betrag geschuldet, der auch geschuldet würde, wenn die Kostenmiete die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung genannten Nebenkosten als festen Betrag enthielte." Seine eigentliche Bedeutung gewinnt der Rechtsentscheid für die Frage, ob und wie der Vermieter eine Erhöhung der bisherigen Betriebskosten auf den Mieter abwälzen darf. Hierzu hat der Senat erklärt, daß nur die in § 20 NMV genannten Nebenkosten in der jeweiligen Höhe durch Umlage - sofern der Vermieter von dieser ihm eröffneten Wahlmöglichkeit Gebrauch gemacht hat - erhoben werden dürfen, eine Erhöhung der übrigen, in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenen Nebenkosten aber nur im Rahmen der durch § 10 Wohnungsbindungsgesetz eröffneten Möglichkeit (vgl. dazu Rechtsentscheid des Kammergerichts 8 W REMiet 5683/81 vom 3.2.1983, abgedruckt in NJW 1983, 2453; WM 1983, 81; ZMR 1983, 280; GE 1983, 321) zu einem höheren Mietzins führen kann. Entgegen der Ansicht daß Landgerichts folgt aus dem Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 daher nicht, daß für die nicht unter § 20 NMV fallenden Betriebskosten keinerlei Zahlungen vom Mieter zu leisten sind; sie können Teil der genehmigten Durchschnittsmiete sein und damit auch Teil des auf ihr basierenden ursprünglichen Mietzinses. Diese in den Gründen des Rechtsentscheid enthaltenen Ausführungen kommen in seinem Entscheidungssatz nicht mit der wünschenswerten Klarheit zum Ausdruck. Das Amtsgericht und das vorlegende Landgericht haben diesen Rechtsentscheid deshalb auch offenbar mißverstanden. Als Folge davon finden sich weder in dem Vorlagebeschluß noch im sonstigen Inhalt der Akten sichere Hinweise darauf, ob auch dem vorliegenden Fall ein in der genannten Weise zweigeteilter Bewilligungsbescheid zugrunde liegt und daß sich Betriebskosten nach dem für den Bewilligungsbescheid maßgebenden Zeitpunkt erhöht haben und diese nicht über § 10 WoBindG geltend gemacht werden sollen. Für den naheliegenden und vom Senat deshalb unterstellten Fall, daß beides zutrifft, würde das Landgericht vom Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 des Senats abweichen wollen; eine beabsichtigte

ß sich Betriebskosten nach dem für den Bewilligungsbescheid maßgebenden Zeitpunkt erhöht haben und diese nicht über § 10 WoBindG geltend gemacht werden sollen. Für den naheliegenden und vom Senat deshalb unterstellten Fall, daß beides zutrifft, würde das Landgericht vom Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 des Senats abweichen wollen; eine beabsichtigte Abweichung wäre dann auch entscheidungserheblich.

Der Senat hält - wie auch bereits im Rechtsentscheid 20 REMiet 1/85 geschehen - an seiner im Rechtsentscheid 20 REMiet 2/82 niedergelegten Ansicht fest.

Bei einer mit Aufwendungsdarlehen des Bundes geförderten Wohnung darf der Vermieter die Wohnung nur für ein Entgelt vermieten, das die Kostenmiete nicht übersteigt (§ 88 b Abs. 1 II. Wohnungsbaugesetz), eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist unwirksam (§ 88 b Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz). Was unter der Kostenmiete zu verstehen ist, ergibt sich aus § 8 Wohnungsbindungsgesetz. Danach soll die Kostenmiete die laufenden Aufwendungen decken. Zu diesen laufenden Aufwendungen gehören auch die Bewirtschaftungskosten (§ 18 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung) und zu diesen wiederum die Betriebskosten, (§ 24 Abs. 1 Ziffer 3 der II. Berechnungsverordnung). Wie die Kostenmiete in den Fällen der vorliegenden Art zu ermitteln ist, regeln die Bestimmungen der §§ 88 b Abs. 3, 72 Abs. 1 und 2 des II. Wohnungsbaugesetzes, die §§ 8 a bis 11 Wohnungsbindungsgesetz und dessen Durchführungsbestimmungen, soweit sie Vorschriften für öffentlich geförderte Wohnungen enthalten. Die Ermittlung der Kostenmiete erfolgt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die der zuständigen Behörde zur Genehmigung der sich aus ihr ergebenden Durchschnittsmiete vorzulegen ist (§ 72 Abs. 1 und 2 II. Wohnungsbaugesetz). Wie der Vermieter zu verfahren hat, wenn sich die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenen laufenden Aufwendungen erhöhen, regelt § 10 Wohnungsbindungsgesetz. Danach ist eine Mieterhöhung grundsätzlich nur aufgrund einer den Veränderungen angepaßten Wirtschaftlichkeitsberechnung preisrechtlich zulässig.

Diese vom Gesetz geregelte Berechnungsweise können die Parteien grundsätzlich nicht abbedingen oder sonstwie variieren. Dies gilt auch für die Berechnung von Nebenkosten. Eine Vereinbarung von Nebenleistungen, die nicht Gegenstand der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind, ist folglich - anders als beim freifinanzierten Wohnraum - unwirksam (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 183 Rdn. 1, 1 a). Die darüber hinaus gezahlten Beträge sind nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuzahlen (Köhler, a.a.O., § 183 Rdn. 2).

Neben der in dieser Weise ermittelten Miete dürfen nach der bis zum 30.4.1984 geltenden Rechtslage Umlagen nicht erhoben werden. Eine Ausnahme von dieser Regelung läßt § 20 NMV zu. Diese Bestimmung eröffnet dem Vermieter die preisrechtliche Möglichkeit, die in § 20 NMV genannten Kosten nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzunehmen, sondern sie neben der zulässigen Kostenmiete im Umlageverfahren zu erheben. Diese Ausnahmeregelung kann vertraglich nicht erweitert werden (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 5. Aufl., Rdn. C 284; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II Rdn. 61 und III Rdn. 351, 362; Barthelmess, 2. WKSchG/MHG 3. Aufl., Einf. vor § 1 MHG Rdn. 24). Die übrigen Bewirtschaftungskosten darf der Vermieter folglich nicht umlegen, er kann sie nur bei der Berechnung der Kostenmiete in der Wirtschaftlichkeitsberechnung in Ansatz bringen (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O., Rdn. C 284) und bei ihrer Erhöhung nur aufgrund einer geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetzes eine höhere Kostenmiete verlangen. Auf andere als die in § 20 NMV genannten Betriebskosten dürfen folglich keine monatlichen Vorauszahlungen gefordert werden. Entgegen der Annahme des Landgerichts besagt die Vereinbarung von Vorauszahlungen auch nicht, daß die Summe der Vorauszahlungen nach dem Willen der Parteien den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen soll. Wie die Wortwahl "Vorauszahlung" zeigt, soll ihr stets die endgültige Abrechnung folgen (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart 8 REMiet 6/81 vom 10.8.1982, abgedruckt OLGZ 1983, 118; NJW 1982, 2506; MDR 1982, 1021; WM 1982, 895). In ihr sind nur die in preisrechtlich zulässiger Weise vereinbarten Umlageposten zu berücksichtigen. Übersteigen die geleisteten Vorauszahlungen deren Höhe, sind sie dem Mieter zurückzuerstatten.

Die vom, Landgericht in der Begründung seiner Vorlage angeschnittene Frage, ob von beiden Parteien gebilligte und bezahlte Jahresabrechnungen, in denen nicht umlagefähige Betriebskosten berücksichtigt worden sind, nachträglich korrigiert werden können, ist nicht Gegenstand der Vorlagefrage. Sie wird regelmäßig als Einzelfallentscheidung auch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids sein können.