Geldersatz für ersparte Schönheitsreparaturen

Geldersatz für ersparte Schönheitsreparaturen; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Umbau der Mieträume; Geldersatzanspruch, Umfang; Beendigung des Mietverhältnisses

1. Zum Recht des Vermieters, anstelle von Schönheitsreparaturen einen angemessenen Geldbetrag zu fordern, wenn er die Wohnung selbst beziehen und vor dem Bezug umfassend umbauen will.

2. Verlangt der Vermieter wegen erheblicher geplanter Umbaumaßnahmen vom ausziehenden Mieter anstelle von Schönheitsreparaturen Ersatz in Geld, braucht der Mieter grundsätzlich nur den Betrag für aufzuwendendes Material und für die Arbeitsleistung einer Hilfsperson zu entrichten.

3. Zur Berechnung der Ersatzleistungen in Geld.

Dem Kl. und seiner Ehefrau stand mit Rücksicht darauf, daß sie die Wohnung vor ihrem eigenen Bezug umfassend umbauen wollten, das Recht zu, von der Bekl. statt der tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen einen angemessenen Geldbetrag zu fordern. Zwar ist im Mietvertrag eine Regelung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Falle eines nach Mietende vom Vermieter durchgeführten Umbaus der Wohnung nicht getroffen. Insoweit ist jedoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anzunehmen, daß der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Durchführung der bei Mietende fälligen Schönheitsreparaturen umgewandelt ist in die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines Ausgleichs in Geld. Mit der vom Bundesgerichtshof in dem Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 (abgedruckt in RiM Bd. II Seite 1494/1501) vertretenen Auffassung ist davon auszugehen, daß die bei Auslegung des Mietvertrages gemäß § 157, 133 BGB vorzunehmende Interessenabwägung unter Berücksichtigung des hypothetischen Parteiwillens ergibt, daß die Vertragschließenden, wenn sie an einen Umbau der Wohnräume nach Mietende gedacht hätten, für diesen Fall dem Vermieter einen Geldanspruch zugebilligt hätten (vgl. dazu auch Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 12. Januar 1983, abgedruckt in RiM Bd. I Seite 881/885). Andererseits folgt aus der gebotenen Interessenabwägung, daß die Forderung nicht über den Betrag hinausgehen darf, den der Mieter hätte aufbringen müssen, wenn er ohne den Umbau seine Vertragspflicht erfüllt hätte. Neben den Kosten, die der Mieter für Material hätte aufwenden müssen, braucht er grundsätzlich nur den Betrag zu entrichten, den er für die Arbeitsleistung seiner Hilfspersonen hätte aufwenden müssen. Die Bekl. hat insoweit behauptet, daß sie im Falle einer Renovierung den Hausmaler ihres Neffen hätte mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beauftragen können. Wenn auch nach den Erklärungen der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer nicht mehr angenommen werden kann, daß die Bekl. die Arbeitsleistung und das Material durch den Hausmaler ohne jede Gegenleistung erhalten hätte, so kann andererseits aber auch nicht ausgeschlossen werden, daß die Bekl. das erforderliche Material zu den für den Hausmaler möglichen Einkaufspreisen erhalten hätte und an Lohnkosten nur einen geringeren Stundenlohn hätte zahlen müssen als den Stundensatz eines großen Malereibetriebes. Der Kl. selbst verlangt nach seinem Vortrag in der Klagebegründung 50 % der Kosten, die von dem Malereibetrieb B in dem Kostenvoranschlag vom 17. April 1985 angesetzt worden sind. Die Zugrundelegung des hälftigen Kostenbetrages ist nicht zu beanstanden. Die Bekl. hat auf Befragen vor der Kammer persönlich erklärt, daß sie auch im Falle der Einschaltung des Hausmalers an diesen etwa einen vergleichbaren Betrag hätte zahlen müssen, den sie schon an den tatsächlich von ihr noch vor Mietende beauftragten Maler gezahlt hat.

Bei der Bestimmung des Umfangs der bei Mietende am 31. März 1985 und Rückgabe der Mietsache erforderlichen Schönheitsreparaturen können einmal nur die berücksichtigt werden, die noch zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeführt waren. Solange das Mietverhältnis nicht beendet war, war die Bekl. grundsätzlich nicht gehindert, die erforderlichen Schönheitsreparaturen noch auszuführen. Davon geht ersichtlich auch der Bundesgerichtshof aus, der seine Ausführungen über die Verpflichtungen des Mieters zur Leistung eines Ausgleichsbetrages in Geld daran anknüpft, daß der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht mehr berechtigt sei, die Mieträume zu betreten, weil das Recht zum Besitz und zur Nutzung uneingeschränkt wieder an den Vermieter zurückgefallen sei (vgl. BGH in RiM Bd. II Seite 1494/1502). Ansprüche des Vermieters können sich während des Laufs des Mietverhältnisses nicht ohne Einhaltung der Voraussetzungen des § 326 BGB auf einen Ausgleichsanspruch in Geld richten. Ein Recht des Vermieters, Schönheitsreparaturen des Mieters während des Bestehens des Mietverhältnisses zu unterbinden, besteht gleichfalls nicht. Etwas anderes kann auch grundsätzlich nicht für den letzten Zeitraum des noch bestehenden Mietverhältnisses gelten. Insbesondere ist der Mieter solange nicht gehindert, Schönheitsreparaturen tatsächlich auszuführen, als ihm weder der genaue Umfang der vom Vermieter zusätzlich geforderten Schönheitsreparaturen noch der genaue Umfang der Umbaumaßnahmen bekannt ist. Der Bekl. waren im vorliegenden Fall zumindest die einzelnen Umbauarbeiten vom Kl. nicht genau benannt worden.