Gekaufter Kündigungsgrund

Gekaufter Kündigungsgrund; Kündigung/wirtschaftliche Verwertung; wirtschaftliche Verwertung/Kündigungsgrund; Abriß des Wohngebäudes/wirtschaftliche Verwertung; wirtschaftliche Verwertung/Abriß des Wohngebäudes; Verkauf des entmieteten Grundstücks/wirtschaftliche Verwertung; wirtschaftliche Verwertung/Verkauf des Grundstücks; erheblicher Nachteil/Verkaufsmindererlös; Verkaufsmehrerlös/Kündigungsgrund

Die Kündigung wegen "Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB) ist mangels Vorliegen eines erheblichen Nachteils unbegründet, wenn das kurz zuvor erworbene Grundstück zu einem erheblich höheren Preis in "entmietetem" Zustand zum Zwecke des Abrisses der Wohngebäude weiterverkauft werden soll.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, sie ist auch begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung im Hofgebäude ... Straße gemäß § 556 Abs. 1 und Abs. 3 BGB. Das Mietverhältnis zwischen er Kl. und der Bekl. zu 1) ist weder durch die fristgerechte Kündigung vom 6. März 1989 noch durch die fristlose Kündigung vom 13. März 1989 beendet worden.

Die Voraussetzungen für eine fristgemäße Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB, ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, sind nicht erfüllt. Die Kl. hat sich zur Rechtfertigung ihrer Kündigung ausschließlich darauf berufen, daß sie bei einem Weiterverkauf des Grundstückes unter Beibehaltung des Mietverhältnisses mit der Bekl. zu 1) einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen würde, als wenn sie das Grundstück unvermietet mit der Möglichkeit des alsbaldigen Abrisses des Hofgebäudes veräußern könnte. Sie legt dazu eine Äußerung des Immobilienmaklers F. vor, der für das Mehrfamilienhaus für den Fall, daß von der Abrißgenehmigung kein Gebrauch gemacht werden könne, einen Kaufpreis von 500 000,-- DM als wahrscheinlich angibt, und ein Angebot des Betriebswirtes L. vom 20. Februar 1989 betreffend die Übernahme des Hofgebäudes zu einem Kaufpreis von 950 000,-- DM, falls das Gebäude abgerissen werden könne. Insoweit fehlt es schon im Hinblick darauf, daß die Kl. keinerlei Angaben dazu macht, zu welchem Kaufpreis sie selbst und ihre Rechtsvorgängerin, die ...-GmbH, das Grundstück erworben haben, an der substantiierten Darlegung des behaupteten erheblichen Mehrerlöses im Falle des unvermieteten Zustandes. Daß die Kl. bei einer Weitervermietung im jetzigen Zustand mit dem Mietverhältnis der Bekl. zu 1) einen erheblichen Nachteil erleiden würde, kann auch nicht ohne weiteres unterstellt werden, weil die Kl. das Eigentum an dem Grundstück erst am 30. Dezember 1988 erworben hat (behauptetes Datum der Eintragung im Grundbuch) und deshalb angenommen werden muß, daß die Kl. selbst nur einen Kaufpreis geleistet hat, der dem angegebenen geringeren Wert des Grundstückes wegen der noch vorhandenen Vermietung entsprach. Zwar hat der Eigentümer, der unabhängig von der Vermietung das Grundstück wirtschaftlich durch einen Verkauf verwerten will, grundsätzlich das Recht, einen diesem Vermögenswert angemessenen Kaufpreis zu erzielen. Der Eigentümer soll nicht dadurch am Verkauf des Grundstücks gehindert werden, weil ein Verkauf in vermietetem Zustand wirtschaftlich sinnlos wäre (vgl. Bundesverfassungsgericht in NJW 1989, Seite 973); OLG Koblenz in GE 1989, Seite 472/473). Wenn dem Eigentümer grundsätzlich auch insoweit nicht entgegengehalten werden soll, daß er selbst das Grundstück in vermietetem Zustand erworben habe (vgl. OLG Koblenz in Grundeigentum 1989, Seite 472/473), so kann dies andererseits bei der Beurteilung, ob ihm ein erheblicher Nachteil entsteht, nicht in jedem Falle außer Betracht bleiben. Aufgrund der Tatsache, daß die Kl. das Grundstück erst Ende Dezember 1988 zu Eigentum erworben hat und bereits Mitte Februar 1989 durch die Voreigentümerin, die x-GmbH Gespräche mit dem Makler F. über einen Verkauf des Grundstücks führen ließ, geht die Kammer davon aus, daß die Kl. das Grundstück bereits mit der Absicht der Weiterveräußerung erworben hat, daß ihr Eigentum nur ein von vornherein geplantes Zwischenstadium war. Mit Rücksicht auf den mangels einen anderweitigen Vortrages zu unterstellenden geringen, dem vermieteten Zustand Rechnung tragenden Ankaufspreis kann aber der Nachteil dadurch, daß ein Weiterverkauf nicht einen höheren Verkaufspreis erbringt, nicht als Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und als

plantes Zwischenstadium war. Mit Rücksicht auf den mangels einen anderweitigen Vortrages zu unterstellenden geringen, dem vermieteten Zustand Rechnung tragenden Ankaufspreis kann aber der Nachteil dadurch, daß ein Weiterverkauf nicht einen höheren Verkaufspreis erbringt, nicht als Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und als erheblicher Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen werden; denn die Kl. müßte zuvor gleichermaßen von dem geringen Marktpreis im jetztigen Zustand profitiert haben. ...

Anmerkung: Vgl. OLG Koblenz, ReMiet WM 89, 164.