Gegenständlich zu weit gefasste Kleinreparaturklausel unwirksam

Eine sogenannte Kleinreparaturklausel, die nicht nur diejenigen Teile der Mietsache einbezieht, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sondern auch Reparaturen an Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern einbezieht, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung von Reparaturkosten in Höhe von insgesamt 43,89 € für die Reparatur der Flurbeleuchtung gegen die Bekl. nicht zu. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung der Mietsache und die diesbezügliche Kostentragung dem Vermieter und damit den Kl. Sie kann im Mietvertrag zwar teilweise auf den Mieter, hier die Bekl., übertragen werden. Zwar haben die Parteien in dem Mietvertrag in § 8 Ziff. 2. folgende Regelung vereinbart: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von 100 € im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete."

Diese Klausel hinsichtlich der Kostentragung von Kleinreparaturen ist jedoch unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hier der Bekl., darstellt. Derartige Vertragsklauseln weichen von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, wonach der Vermieter, nicht der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deshalb nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGH, Urteil vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08 m.w.N.). Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein. Ob die von den Parteien im Februar 2007 vereinbarte Kostengrenze von 100 € pro Einzelreparatur sowie der in der Klausel festgelegten Höchstgrenze von 8 % der Jahresbruttokaltmiete noch zuläs­sig ist, kann offen bleiben. Die von den Kl. verwendete Klausel beschränkt sich nicht auf die­jenigen Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam.

Nach der Rechtsprechung dürfen sich sog. Kleinreparaturklauseln nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie et­wa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fal­len, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (vgl. BGHZ 108, 1; AG Branden­burg, Urteil vom 6. März 2008 - 31 C 306/07 -, juris). Die von den Kl. verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Diese in der Klausel genannten Gegenstände sind in dieser Aufzählung nicht enthalten, und dies ist sachgerecht, weil Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Vielmehr finden sich in der Aufzählung im Hinblick auf Fenster nur die Fensterverschlüsse, die aufgrund des Schließens bzw. Öffnens des Fensters vom Mieter tatsächlich in hohem Maße in Anspruch genommen werden. Dass auch die Glasscheiben durch diesen Gebrauch in erhöhtem Maße der Abnutzung unterliegen, ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen kann, bewusst nicht aufgenom­men wurden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29. Juni 1990 - 324 O 75/90 -, juris). Gleiches gilt für die genannten Spiegel und Beleuchtungskörper.

Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

Fehlt es danach an einer wirksamen Vereinbarung zur Übernahme der mit der Klage geltend ge­machten Reparaturkosten durch die Bekl., kann der Kl. deren Erstattung von den Bekl. nicht verlangen.

Überdehnt eine Kleinreparaturklausel ihren beschränkten Anwendungsbereich und bezieht auch die Reparatur von Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern mit ein, ist sie unwirksam.

Die Kläger (Vermieter) machten einen Anspruch auf die Erstattung von Kosten für die Reparatur der Flurbeleuchtung gegen die Beklagten (Mieter) geltend. Nach der mietvertraglichen Klausel umfassten die kleinen Instandhaltungen das Beheben kleinerer Schäden an Hähnen und Schaltern für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen etc. und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Klausel zu weit gefasst sei.

Kleinreparaturklauseln dürften sich nur auf die Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Hierzu gehörten Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Das Gericht akzeptierte sogar die Behebung kleinerer Schäden an Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermieteten Einrichtungsgegenständen wie Kühlschränken, Waschmaschinen usw.

Kleinreparaturklauseln dürften aber nicht so weit gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung komme. An der von den Vermietern verwendeten Klausel störte das Amtsgericht insbesondere die Ausdehnung auf Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper.