Gegenleistung für vorzeitige Vertragsentlassung

Gegenleistung für vorzeitige Vertragsentlassung; Beendigung des Mietverhältnisses; Mietpreisbindung, Altbau; Leistungen, preisrechtswidrige; Vertragsauflösung, vorzeitige; Vertragsentlassung gegen Abstandszahlung; Abstand für vorzeitige Vertragsauflösung

Einmalige Leistungen, die ein Mieter dem Vermieter mit Rücksicht auf die vor-zeitige Beendigung des Mietverhältnisses erbringt, sind zulässig.

Der Kl. verlangt von dem Bekl. Zahlung von 1.000.- DM, wobei er folgendes vorträgt: Er, der Kl., habe mit schriftlichem Vertrag vom 26. April 1983 vom Bekl. eine Wohnung gemietet.

In § 2 des Vertrages heißt es: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. Mai 1983 und endet am 30. April 1984. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht ge-kündigt ist".

Mit Schreiben vom 18. Juli 1987 habe er die Kündigung des Mietverhältnisses zum 1. November 1987 erklärt. Der Bekl. habe von ihm eine Ablösesumme von 1.000,-DM gefordert und erhalten. Der Kl. fordert die Rückzahlung dieses Betrages.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nach seinem eige-nen Vorbringen nicht zu. Als einzige Anspruchsgrundlage kommt ernsthaft nur § 30 Abs. 3 Satz 1 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) in Betracht.

Dieses durch das Gesetz vom 14. Juli 1987 (Bundesgesetzblatt I Seite 1625) inzwi-schen aufgehobene Gesetz kommt zwar auf den vorliegenden Sachverhalt noch zur Anwendung (analog Artikel 170, 171 EGBGB). Die Voraussetzung der genannten Vorschrift, daß es sich um eine nach § 29 a I. BMG unzulässige Leistung handeln muß, ist indessen nicht erfüllt.

Nach § 29 a Abs. 1 I. BMG sind u. a. einmalige Leistungen, die ein Mieter dem Ver-mieter mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums aufgrund ver-traglicher Verpflichtung erbringt, unzulässig. Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um Zahlungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumen, sondern im Gegenteil um Zahlungen, die mit Rücksicht auf die vom Kläger gewünschte vorzeiti ge Beendigung eines Mietvertrages erfolgt sind; diese sind von § 29 a nicht erfaßt.

Diese Gesetzesbestimmung ist auch - entgegen einem nicht rechtskräftig gewordenen Urteil des AG Charlottenburg (Grundeigentum 1982, 89) - auf die vorliegende Fallgestaltung nicht entsprechend anzuwenden. Es fehlt insoweit schon an einer vom Gesetzgeber nicht gesehenen Gesetzeslücke. Dem Gesetzgeber war, wie aus § 29 Abs. 2 I. BMG unschwer zu erkennen ist, bewußt, daß auch im Zusammenhang mit der Aufgabe des Besitzes an Mieträumen Zahlungen vielfältiger Art erfolgen können, die regelungsbedürftig sind. Danach kann die Beschränkung des Unzulässigkeitsverdikts in § 29 a auf Leistungen "mit Rücksicht auf die Vermietung" nur als bewußte Entscheidung des Gesetzgebers aufgefaßt werden. Darüber hinaus wäre aber auch eine entsprechende Anwendung des Gesetzes nicht interessengerecht. § 29 a Abs. 1 I. BMG soll verhindern, daß Wohnungssuchende sich zu materiellen Leistungen ver pflichten, damit sie in den Besitz von Wohnraum kommen. Von diesem Gesetzeszweck werden Zahlungen, die ein Mieter leistet, um die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag zu erreichen, nicht berührt. Wenn der Vermieter sich seine Bereitschaft zu einer vorgezogenen Vertragsbeendigung honorieren läßt, so ist dies unter preisrechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.

Anmerkung: Nach Erörterung der Sach- und Rechtslage hat der Kl. seine Berufung zurückgenommen (64 S 331/88).