Geforderte Bruttokaltmiete unter Nettomiete des Mietspiegels

Wenn eine nach § 2 MHG geforderte Bruttokaltmiete unter dem Mittel-wert eines Nettomieten ausweisenden Mietspiegels liegt, wird mit der verlangten Miete der ortsübliche Mietzins zweifelsfrei unterschritten.

Die Kl. haben Anspruch auf die geltend gemachte Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 1 MHG, da der verlangte Mietzins den ortsüblichen nicht übersteigt. Dies ergibt sich aus dem heranzuziehenden Mietspiegel 1998, dem einschlägigen Mietspiegelfeld G 2, welches einen Mittelwert von 8,82 DM ausweist. Verlangt werden von den Kl. 8,43 DM pro m2 brutto/kalt. Unerheblich ist, daß der Mietspiegel 1998 die Nettokaltmiete angibt, denn es steht fest, daß die Bruttokaltmiete über der Nettokaltmiete liegen muß, da der Nettokaltmiete die Betriebskosten noch hinzuzurechnen sind. Wenn schon die geforderte Bruttokaltmiete unter der ortsüblichen Nettokaltmiete liegt, wird der ortsübliche Mietzins zweifelsfrei unterschritten. Wohnwerterhöhende Merkmale können dahinstehen. Die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 3 MHG ist gewahrt. Damit ist der Bekl. zur Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen zu verurteilen.

Grundsätzlich gilt, daß man Gleiches nur mit Gleichem vergleichen kann. Das gilt auch für Mieterhöhungen. Begründet ein Vermieter, der eine Bruttokaltmietvereinbarung mit seinem Mieter getroffen hat, eine begehrte Mieterhöhung mit den Werten eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, muß er aus der Bruttomiete die aktuellen Betriebskosten herausrechnen, um Vergleichbarkeit herzustellen.

Der Grundsatz gilt allerdings nicht immer, wie einer Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten vom 7. September 1998 zu entnehmen ist.

In diesem Falle war die vom Vermieter mit der Mieterhöhung verlangte neue Bruttokaltmiete noch niedriger als die im einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesene Nettokaltmiete. Bei dieser Sachlage sah das Amtsgericht weder eine Notwendigkeit zur Aufsplittung der Bruttomiete in eine fiktive Nettomiete zuzüglich Betriebskostenanteil noch eine Notwendigkeit zur Anwendung der den Berliner Mietspiegeln beigegebenen Orientierungshilfe. Wenn schon die geforderte Bruttokaltmiete unter der ortsüblichen Nettokaltmiete liege, werde der ortsübliche Mietzins zweifelsfrei unterschritten, meinte das Gericht und sprach dem Vermieter die begehrte Erhöhung der Miete zu.